최근 부동산 시장의 침체로 인해 많은 임대인과 세입자들이 전세금 반환 문제로 어려움을 겪고 있습니다. 새로운 세입자를 구하기 어려워지면서 전세보증금 반환이 지연되는 사례가 급증하고 있으며, 전세사기 피해 또한 증가하는 추세로 각별한 주의가 필요합니다.

1. 전세사기를 의심해야 하는 경우

전세 계약을 체결하기 전, 아래와 같은 상황이라면 전세사기를 의심해 보아야 합니다.

• 전세가와 매매가가 거의 동일한 경우: 매매가와 전세가가 큰 차이가 없는 주택은 위험성이 높습니다. 계약 후 집주인과 연락이 두절되거나, 주택에 압류·가압류가 설정될 가능성이 큽니다.
• 계약 후 집주인이 변경되는 경우: 계약 당시 이미 매매가 예정된 상태라면 주의가 필요합니다. 일부 임대인들은 명의를 무자력자나 법인으로 이전한 후, 전세보증금을 반환하지 않고 잠적하는 경우가 있습니다.
• 입주 후 주택도시보증공사(HUG)의 가압류가 설정되는 경우: 이는 집주인이 다주택자이거나 갭투자로 수백 채를 보유한 가능성이 있습니다. 전세보증금 반환 의사가 없는 경우가 많아 주의가 필요합니다.

2. 대항력 있는 세입자인지 확인하는 방법

세입자로서 법적 보호를 받기 위해서는 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다.

• 등기부등본 확인: 전입신고 및 확정일자보다 앞선 압류, 가압류, 근저당이 설정된 경우 대항력이 제한될 수 있습니다.
• 전입신고 및 확정일자 받기: 전입신고를 완료한 날짜를 포함하여 그 이전에 선순위 권리가 없는 경우 대항력을 인정받을 수 있습니다. 또한 확정일자는 우선변제권을 확보하는 데 중요한 요소이므로 빠르게 받아두는 것이 좋습니다.

3. 전세금을 돌려받지 못하는 경우 – 소송 절차

(1) 계약 해지 절차

전세 계약이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 먼저 계약을 해지해야 합니다.

• 만기 6개월 이상 남은 경우: 임대인과 합의를 통해 계약 해지 또는 하자보수 불이행 등을 이유로 계약 해지하실 수 있습니다.
• 만기 6개월 이내인 경우: 별도의 계약 해지 절차 없이 바로 전세보증금 반환 소송을 진행하는 것이 효과적입니다.

(2) 계약 갱신 거절 의사 통지

• 임대인의 경우: 만기 2~6개월 전 갱신 거절 의사를 통지해야 합니다.
• 임차인의 경우: 만기 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 밝혀야 합니다.

문자·카톡 메시지로 통지하거나, 분쟁 가능성이 높다면 내용증명을 이용하여 증거를 확보하는 것이 안전합니다.

4. 이사를 가야 한다면 – 임차권등기 설정

전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 불가피하게 이사를 해야 한다면, 임차권등기 설정이 필수적입니다. 이를 통해 세입자는 보증금 반환을 위한 법적 보호를 지속적으로 받을 수 있으며, 다른 채권자들보다 우선하여 변제를 받을 가능성을 확보할 수 있습니다.

5. 임대인에게 소송비용 및 지연이자 청구

전세금 반환 소송에서 승소할 경우, 다음과 같은 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

• 소송 비용 청구: 변호사 비용을 포함하여 법정 한도 내에서 청구 가능
• 지연이자 청구: 보증금 반환이 지연된 기간 동안 연 12%의 지연이자 청구 가능
• 임대인의 재산이 있을 경우 집행 가능: 임대인의 부동산이나 금융자산이 있다면 강제집행을 통해 보증금과 지연손해금을 회수할 수 있습니다.
• 임대인이 무자력자인 경우: 최대한 신속하게 소송을 진행해야 합니다. 시간이 지날수록 다른 채권자들이 먼저 집행할 가능성이 높아지기 때문입니다.

결론

전세금 반환은 단순한 소송으로 끝나는 것이 아니라, 강제집행 절차까지 철저히 진행해야 실질적인 보증금 회수가 가능합니다. 소송에서 승소하더라도 임대인의 재산을 신속하게 압류하고 집행하지 않으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 따라서 사전 대책을 철저히 마련하고, 필요 시 전문가의 도움을 받아 법적 절차를 빠르게 진행하는 것이 중요합니다.