최근 전세시장의 침체로 인해 보증금 반환이 지연되거나 불가능한 사례가 증가하고 있습니다. 이러한 상황에서 임차인이 불가피하게 이사를 해야 하는 경우, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 법적 절차가 필요합니다. 이를 위한 가장 효과적인 방법이 바로 임차권등기명령 신청입니다.

임차권등기는 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가더라도 대항력을 유지하고, 보증금 회수를 보장받을 수 있도록 법적 보호를 받는 절차입니다. 기존 점유 요건이 상실되더라도 임차권등기가 등기부에 기재되면 보증금 반환에 대한 권리를 지속적으로 주장할 수 있습니다.

1. 임차권등기명령 신청의 법적 필요성

주택임대차보호법에 따르면 임차인은 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우 보호를 받을 수 있습니다. 그러나 이사를 하면 기존 주택에 대한 대항력을 상실하게 되며, 이는 보증금 반환에 있어 불리한 조건을 초래할 수 있습니다.

이를 방지하기 위해 마련된 절차가 임차권등기명령이며, 이를 통해 임차인은 다음과 같은 법적 보호를 받을 수 있습니다.

• 등기부등본에 기재됨으로써 보증금 반환청구권을 공식적으로 인정받음
• 주택이 경매 또는 공매에 부쳐질 경우 우선변제권을 행사 가능
• 임대인은 새로운 임차인을 모집하는 데 어려움을 겪게 되어 보증금 반환을 신속히 해결하려는 동기가 생김

2. 임차권등기명령 신청을 위한 필수 서류

임차권등기명령을 신청하려면 아래 서류를 사전에 철저히 준비해야 합니다.

 ① 계약해지 또는 갱신거절 통지 입증자료

• 계약 만료 또는 갱신거절 통지가 이루어졌음을 입증해야 합니다.
• 묵시적 갱신 상태라면 계약해지 통지 후 3개월 경과 시 계약 해지 인정

☑️ 갱신거절통지 방법    ✔️ 문자, 카카오톡, 내용증명 발송 후 보관    ✔️ 유선 통지 시 통화 녹취 및 녹취록 작성 (법원 공인 속기사 활용 가능)    ​✔️ 공인중개사를 통한 통보 시 공인중개사의 확인서 제출

 

② 임차인의 주민등록초본

• 전입신고 및 주소 변동 내역을 증빙하기 위한 필수 문서
• 과거 주소 변동 내역 포함하여 발급 필요

 

③ 전세계약서 사본

• 확정일자가 기재된 계약서 사본 제출
• 확정일자가 없는 경우 대법원 부동산등기소에서 확인 가능

 

④ 등록면허세 및 등기신청 수수료 납부

• 등록면허세, 등기신청 수수료, 송달료 포함 약 5만 원 납부 필요
• 임차인이 선납 후 임대인에게 청구 가능
• 임대인이 비용 지급을 거부할 경우 임차권등기 말소에 대한 협상 카드로 활용 가능

 

⑤ 임차권등기명령 신청서

• 법원 제공 신청서 양식을 작성하여 제출
• 신청은 직접 가능하지만, 변호사나 법무사를 통한 진행이 보다 신속하고 원활할 수 있음

3. 임차권등기명령 신청 절차

① 계약해지 또는 갱신거절 통지 완료

• 계약 만기 2개월 전까지 임대인에게 계약 종료 및 보증금 반환 요청
• 통보 내역을 증거로 확보

 ↓

② 관할법원에 임차권등기명령 신청

• 신청서 및 필수 서류 제출
• 법원 검토 후 보정명령이 내려질 수 있으며, 미비한 서류 보완 필요

 ↓

③ 법원의 임차권등기 결정

• 결정문이 임대인과 임차인에게 송달됨
• 임대인의 동의 없이 등기소에서 등기 촉탁 절차 진행

 ↓

④ 등기부등본에서 임차권등기 확인

• 등기부등본을 발급받아 임차권등기 등재 여부 확인
• 임대인의 송달 거부 여부와 관계없이 절차가 진행됨

4. 특수한 상황에서의 임차권등기

① 계약기간이 남아 있을 경우

• 임대인과 합의 후 계약해지서를 작성하면 임차권등기 가능
• "202X년 X월 X일에 계약이 종료됨에 합의합니다." 등의 문구 포함 필수

② 임대인이 사망하거나 해외 체류 중이라면?

임차권등기는 부동산 등기에 관한 사항이므로, 임대인의 상태와 관계없이 절차 진행 가능

5. 결론

전세 만기 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면, 임차권등기명령 신청을 통해 법적 보호를 확보하는 것이 필수적입니다. 임차권등기명령 절차는 복잡하며, 법원의 보정명령이 내려질 가능성도 있기 때문에 전문가의 조력을 받아 신속하고 정확하게 대응하는 것이 현명한 전략입니다. 특히, 임차권등기 관련 비용은 임대인에게 청구할 수 있으므로, 이를 적극적으로 활용하여 보증금 반환을 원활히 진행하는 것이 바람직합니다.