최근 전세 시장에서 임차인의 보증금 반환이 원활하지 않은 사례가 증가하고 있습니다. 특히, 전세 계약갱신청구권을 행사한 이후 중도해지를 해야 하는 경우, 법적 대응이 필수적입니다. 본 글에서는 계약갱신청구권 행사 후 중도해지의 법적 가능성, 계약해지 통지 절차, 보증금 반환을 위한 법적 조치를 구체적으로 분석하고, 임차인이 실질적으로 취할 수 있는 대응 방안을 제시합니다.

1. 전세 계약갱신청구권 행사 후 중도해지 가능 여부

주택임대차보호법상 임차인이 전세 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신된 경우, 해당 계약은 법적으로 묵시적 갱신과 동일한 효력을 가지므로, 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

이는 기존 계약과 달리 임차인에게 일방적인 계약해지권을 부여하는 것으로, 아래와 같은 상황에서 보증금 반환이 문제가 될 가능성이 높습니다.

• 부동산 시세 하락: 전세보증금이 매매가보다 높은 ‘깡통전세’ 발생
• 임대인의 재정 악화: 임대인 소유 재산에 압류·가압류가 설정된 경우
• 임차인의 불가피한 사유: 갑작스러운 이주, 실거주 필요 등

이러한 법적 구조는 임차인의 주거권을 보호하는 취지로 마련된 제도이지만, 임대인에게는 불리한 규정이기도 합니다. 따라서 계약해지 의사를 명확히 전달하고, 법적으로 유효한 방식으로 입증자료를 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.

2. 계약해지 통지의 법적 요건과 입증자료 확보

계약해지는 반드시 임대인에게 적법하게 통지되어야 하며, 통지 사실을 입증할 수 있는 자료를 확보해야 합니다.

◆ 법적으로 인정되는 계약해지 통지 방법

• 내용증명 우편 발송: 법적 분쟁 시 가장 강력한 증거로 인정됩니다.
• 문자·카카오톡 전송: 통지 내역을 캡처하여 저장해야 합니다.
• 통화 녹음: 전화 통지 시 녹음을 보관하고, 추가적으로 문자로 재확인하는 것이 바람직합니다.

 

▶ 통지의 법적 효력

• 법원은 통지서가 임대인이 확인할 수 있는 상태에 도달한 시점을 기준으로 효력을 인정합니다.
• 내용증명 우편은 수령 여부와 관계없이 도달한 것으로 간주될 수 있습니다.
• 계약해지 의사는 구두로도 가능하지만, 분쟁 발생 시 입증이 어려우므로 반드시 서면으로 남겨야 합니다.

 

따라서 계약해지 통지는 내용증명 발송을 원칙으로 하고, 보완적으로 문자·카카오톡을 활용하는 것이 안전합니다.

3. 임대인의 재산에 대한 가압류 필요성

보증금 반환이 원활하지 않을 것으로 예상되는 경우, 임대인의 재산에 대한 가압류 조치를 검토해야 합니다.

 ◆ 가압류가 필요한 경우

• 임대인의 재정 상황이 악화되어 채권 회수가 불투명한 경우
• 깡통전세로 인해 보증금 반환이 어려운 경우
• 임대인이 다른 부동산을 소유하고 있어 강제집행이 가능할 경우

 

가압류는 임차인의 채권 확보를 위한 강력한 법적 수단이지만, 법원에서 가압류의 필요성을 소명해야 하고, 일정한 담보를 제공해야 하는 경우가 많기 때문에 신중한 검토가 필요합니다.

4. 보증금 반환 지연에 따른 손해배상 청구 가능성

보증금 반환이 지연되면서 발생하는 추가 비용(이사비용, 대출이자 등)은 특별손해로 인정될 수 있으나, 법원에서 이를 인정받기 위해서는 명확한 입증이 필요합니다.

▶ 특별손해가 인정될 가능성이 높은 사례

• 임대인이 반환을 약속했으나 이를 지키지 않은 경우
• 임차인이 반환을 믿고 이사 계약을 진행했으나 보증금을 받지 못한 경우

 

특별손해는 법적으로 입증이 까다롭지만, 소송 과정에서 협상의 압박 수단으로 활용할 수 있습니다.

5. 보증금 반환소송 및 소송비용 청구

임차인이 계약해지를 통지한 후 3개월이 지나면 법적으로 계약이 종료되므로, 이후 보증금 반환소송을 제기할 수 있습니다.

◆ 소송 진행 시 고려해야 할 사항

• 소송 도중 임대인이 보증금을 반환하더라도, 만기가 지난 경우 소송비용 청구 가능
• 법원을 통해 소송비용액확정청구를 진행하면 변호사 비용을 포함한 소송비용을 임대인에게 부담시킬 수 있음

6. 지연손해금 청구 및 임차권등기 설정의 필요성

전세보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계이므로, 임차인이 먼저 이사를 나갔다면 보증금 반환이 지연될 경우 법정 지연손해금(연 12%)을 청구할 수 있습니다.

▶ 지연손해금 청구 요건

• 임차인이 이사를 완료한 후에도 보증금을 반환받지 못한 경우
• 전출 신고, 임대인에게 보낸 문자·내용증명 등 입증자료 확보

 

보증금 반환이 지연되는 경우, 임차권등기를 설정하면 제3자에게도 임차인의 권리를 보호할 수 있으며, 경매 진행 시 우선 변제권을 확보할 수 있습니다.

결론: 적극적 법적 대응의 필요성

전세 계약갱신청구권 행사 후 보증금 반환 문제는 복잡한 법적 절차를 동반하므로 계약해지 통지, 입증자료 확보, 가압류 신청, 소송 진행 등 철저한 대응이 필요합니다.

◆ 임차인이 반드시 유념해야 할 사항

• 계약해지 통지는 반드시 법적으로 유효한 방식으로 해야 함
• 보증금 반환이 어려울 경우 임대인의 재산을 조사하고 가압류 조치를 고려해야 함
• 지연손해금 및 소송비용을 청구하여 손실을 최소화할 수 있음
• 이사 전 임차권등기를 설정하여 법적 보호를 받을 것

전세보증금은 임차인의 재산권과 직결된 중요한 문제이므로, 적극적인 법적 대응이 필요하며, 이를 위해 경험이 풍부한 법률 전문가의 도움을 받는 것이 가장 효과적인 해결책이 될 것입니다.