최근 부동산 시장의 변화로 인해 후순위 근저당이 설정된 전세집에서 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 증가하고 있습니다. 임대인은 흔히 새로운 임차인을 구해 보증금을 반환하겠다고 하지만, 후순위 근저당이 설정된 경우 신규 세입자를 구하는 것이 쉽지 않아 기존 임차인의 보증금 반환이 지연될 가능성이 큽니다.

만약 전세 계약 만료가 다가오는데, 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없다고 하면 어떻게 해야 할까요?

이러한 상황이 발생하면, 임차인은 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 채 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 특히 부동산 가격 하락과 깡통전세 문제까지 겹치면서 후순위 근저당이 설정된 전세보증금 반환 문제는 더욱 복잡해지고 있습니다.

1. 후순위 근저당과 보증금 반환 문제의 핵심 쟁점

후순위 근저당이란 임대인이 기존 대출 외에 추가로 근저당을 설정하여 자금을 대출받은 경우를 의미합니다. 전세보증금보다 근저당 채권이 후순위로 밀리지만, 경매가 진행될 경우 낙찰가가 충분하지 않다면 임차인의 보증금까지 안전하다고 볼 수 없습니다.

♣ 후순위 근저당이 설정된 전세보증금 반환이 어려워지는 주요 원인

 

1) 집값 하락으로 후순위 근저당과 보증금 합계가 집값을 초과

→ 매매가보다 부채가 많아 매각을 해도 보증금을 돌려주기 어려운 상황 발생

2) 임대인의 재정 악화로 보증금 반환이 어려운 경우

→ 추가 대출을 받은 후, 사업 실패 또는 소득 감소로 인해 채무 상환이 불가능한 상태

3) 후순위 근저당권자가 경매를 진행하지 않는 경우

→ 근저당권자는 본인의 채권을 변제받기 위해 경매를 신청할 수 있지만,

→ 선순위 임차인의 보증금이 먼저 배당되므로 후순위 근저당권자는 경매를 서두르지 않을 가능성이 큼

그렇다면, 임차인은 보증금을 지키기 위해 어떻게 대응해야 할까요?

2. 임차인의 법적 대응 방법

1) 경매가 진행될 경우, 배당 우선순위 확인

만약 후순위 근저당이 설정된 주택이 경매로 넘어간다면, 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 있는지 사전에 확인해야 합니다.

• 선순위 임차인(확정일자+전입신고) → 1순위로 보증금 변제
• 후순위 근저당권자 → 임차인의 보증금이 배당된 후 남는 금액에서 변제

즉, 경매가 진행될 경우, 낙찰가가 충분하다면 보증금 전액을 돌려받을 수 있지만, 그렇지 않을 경우 법적 대응이 필요합니다.

2) 소송을 통한 강제경매 진행

후순위 근저당권자가 경매를 신청하지 않는다면, 임차인이 직접 전세금 반환소송을 진행하고 강제경매를 신청하는 것이 해결책이 될 수 있습니다.

▶ 강제경매 진행 절차

① 전세금 반환소송 제기 (약 4~6개월 소요)

② 소송 승소 후 강제경매 신청 (경매 진행 약 6개월 추가 소요)

③ 배당 완료까지 최소 1년 이상 소요 예상

강제경매를 진행하면 임대인의 재산을 법적으로 처분할 수 있으며, 낙찰가에서 보증금을 회수할 가능성이 높아집니다. 그러나, 경매 진행이 길어질 수 있기 때문에 최대한 빠르게 소송을 준비하는 것이 중요합니다.

3. 보증금 반환 지연 시, 지연손해금 청구 가능

전세 만기가 지났는데도 보증금을 반환받지 못한 경우, 법적으로 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

♣ 지연손해금 청구 요건

• 전세보증금 반환과 전세집 인도는 동시이행 관계

→ 임차인이 계속 거주하는 동안에는 지연손해금을 청구할 수 없음

• 하지만, 임차권등기를 설정하고 이사를 나간 경우

→ 법적으로 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있음

즉, 이사를 나간 후 임차권등기를 설정하면 보증금 반환 지연에 따른 추가적인 이자까지 받을 수 있습니다.

4. 임차인의 적극적인 대응 전략

보증금 반환받기 어렵다면, 임차인은 다음과 같은 방법으로 대응할 수 있습니다.

① 적시에 소송을 제기

- 보증금 반환이 어렵다고 판단되면, 가능한 한 빠르게 소송을 진행하는 것이 중요합니다.

 

② 전세집 경매에 직접 참여 고려

- 임차인이 직접 경매에 참여해 낙찰받는 ‘자가낙찰’ 방식도 고려 가능

- 전세보증금 이하로 낙찰받으면 추가비용 없이 주택을 인수할 수 있음

- 단, 선순위 근저당이 설정된 경우에는 신중한 검토가 필요

경매 참여 전에는 등기부등본을 확인하여 추가 부담이 없는지 체크하는 것이 필수적입니다.

5. 결론: 신속한 대응이 최선의 전략

후순위 근저당이 설정된 전세집에서 보증금 반환이 어려운 경우, 임차인은 최대한 빠르게 법적 대응을 시작해야 합니다.

▶ 임차인이 반드시 알아야 할 핵심 대응 전략

• 임차권등기 후 이사 → 연 12% 지연손해금 청구 가능
• 소송 및 강제경매 진행 → 보증금 회수 가능성 높이기
• 경매 참여 고려 → 손실 최소화 및 주택 인수 가능성 검토

전세보증금 반환 문제는 단순한 계약상의 분쟁이 아니라 임차인의 재산권을 지키는 중요한 법적 절차입니다. 따라서, 법률 전문가와 협력하여 신속하고 효과적인 해결책을 마련하는 것이 최선의 방법입니다.