전세사고 대부분은 계약 전 확인만 했어도 막을 수 있던 일이에요. 위험한 집을 미리 거르는 게 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이에요.

만기가 다가오면 더 살지 나갈지를 정확한 시점에 통보해야 해요. 갱신·증액·실거주 위반까지 사는 동안 마주치는 핵심만 정리했어요.

보증금을 제때 받을 수 있느냐는 만기 후가 아니라 만기 전 통보와 준비에서 거의 결정돼요. 만기 6~2개월 전에 순서대로 챙기세요.

만기가 지났는데 안 돌려줄 때예요. 가장 위험한 행동은 보증금을 못 받은 채 먼저 이사부터 가는 것. 이사 전에 권리부터 지키는 게 핵심이에요.

내용증명에도 안 돌려주면 법원의 힘으로 집행권원을 확보할 차례예요. 원금만이 아니라 지연이자·소송비용까지 빠짐없이 청구 범위에 담는 게 중요해요.

승소 판결문은 돈이 아니라 집행권원일 뿐이에요. 임대인의 재산을 찾아 압류하고 현금으로 바꿔야 비로소 보증금을 회수해요. 나머지 절반이 여기서 결정돼요.

집주인이 파산·사망하거나 집을 팔아도, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 보증금을 그대로 보호받아요. 핵심은 어떤 경우에도 대항력을 잃지 않는 것.

특별법 지원만 기다리다 회수할 수 있던 보증금까지 놓치는 분이 많아요. 특별법은 보조 수단일 뿐, 실제로 되찾는 힘은 민사·형사를 처음부터 병행하는 데서 나와요.