전세보증금반환 REAL ESTATE DEPOSIT

사건마다 다르지만 큰 틀은 ① 인지대·송달료 같은 법원 실비와 ② 변호사 보수로 나뉩니다. 인지대는 보증금(소가)에 비례하고, 승소하면 상대방에게 소송비용을 일부 돌려받을 수 있습니다. 정확한 견적은 보증금 액수·진행 단계(지급명령/본안/강제집행)에 따라 달라지므로 상담에서 구체적으로 안내드립니다.

중요한 것은 낸 돈이 그대로 손실이 되지는 않는다는 점입니다. 승소하면 소송비용액확정신청이라는 별도 절차로 변호사보수·인지대·송달료를 상대방에게 청구할 수 있습니다. 판결문에 '소송비용은 피고가 부담한다'고 적혀 있어도 그것만으로는 돈이 들어오지 않고, 금액을 확정받는 신청을 따로 해야 합니다.

다만 받지 못하는 경우도 있습니다.

• 조정으로 끝내면 보통 각자 부담이 되어 청구할 근거가 사라집니다
• 판결 전에 임대인이 지급하면 절반 정도만 청구되는 것이 일반적입니다. 다만 이건 보증금을 빨리 받는 대가라고 보시는 편이 맞습니다
• 상대방에게 재산이 없으면 확정을 받아도 회수는 어렵습니다

그리고 비용보다 지연이자가 훨씬 큽니다. 보증금 1억원이면 연 12% 기준으로 월 100만원 수준입니다. 다만 12%가 적용되려면 집을 완전히 비워 인도하고, 임대인에게 통지하고, 소송에서 청구취지를 변경하는 세 단계를 모두 밟아야 합니다. 하나라도 빠지면 연 5%입니다.

경매까지 가야 하는 사건은 예납금이 별도로 들어갑니다. 이 돈은 제3자가 낙찰받으면 가장 먼저 돌려받지만, 직접 낙찰받으면 회수되지 않습니다.

다툼이 없는 사건은 보통 몇 달이면 끝나요. 쟁점이 있으면 더 걸리고요. 판결 후 임대인에게 재산이 있으면, 집행으로 비교적 빨리 회수됩니다. 무작정 오래 걸리는 게 아니에요.

단계별로 잡으시면 이렇습니다.

• 판결까지 — 통상 3~6개월. 다툼이 적으면 3~4개월
• 신용조사 — 2~3주
• 예금 압류로 회수 — 자력이 있으면 판결 후 비교적 빠르게 정리됩니다
• 경매까지 가는 경우 — 전체 1년~1년 반

기간을 늘리는 요인은 대체로 정해져 있습니다.

• 송달 불능 — 공시송달로 가면 6개월 정도 추가
• 공동임대인 — 각각 송달되어야 합니다
• 임대인의 회생·파산 신청
• 경매 유찰 반복

솔직히 말씀드리면, 임대인에게 재산이 없는 사건은 1년 이상을 봐야 합니다. 내년 이맘때까지 이어질 수도 있습니다. 그래서 처음부터 단계별로 계획을 세워두고, 어느 단계에서 무엇이 안 되면 어디로 가는지를 미리 정해두는 편이 낫습니다.

다만 소송을 거는 것 자체가 압박이 되어 중간에 지급하는 경우도 있습니다. 자력이 있는 임대인이라면 소장 접수 직후에 정리되기도 합니다.

원칙적으로 진 사람, 즉 임대인이 부담해요. 승소하면 '소송비용액 확정'이라는 절차로 돌려받습니다. 내가 먼저 내더라도 최종적으로는 임대인 몫이에요.

다만 판결문에 '소송비용은 피고가 부담한다'고 적혀 있어도 그것만으로는 돈이 들어오지 않습니다. 금액을 확정받는 신청을 따로 해야 하고, 통상 1~3개월이 걸립니다.

회수 가능한 항목입니다.

• 변호사보수 — 규칙이 정한 금액과 실제 지급액 중 낮은 쪽
• 인지대·송달료 — 실비 그대로

반대로 못 받는 경우도 있습니다.

• 조정으로 끝내면 — 보통 각자 부담이 되어 청구 근거가 사라집니다
• 판결 전에 임대인이 지급하면 — 절반 정도만 청구되는 것이 일반적입니다
• 소를 취하하면 — 인지대는 절반 환급, 변호사보수는 법원이 정합니다. 반반으로 나오는 경우가 많습니다
• 상대방에게 재산이 없으면 확정을 받아도 회수는 어렵습니다

그래서 급하지 않다면 조정보다 판결까지 가는 편이 유리합니다. 다만 빨리 받고 나가야 하는 사정이 있으면 조정으로 끝내는 것도 합리적인 선택입니다.

이사해서 집을 완전히 인도한 뒤라면 소송촉진법상 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 다만 자동으로 붙지는 않고, 세 단계를 모두 밟아야 적용됩니다.

• 인도 완료 — 짐을 전부 빼고 빈집 사진·비밀번호 통지·관리비 정산까지
• 임대인에게 통지 — 계약서에 적힌 번호로, 인도한 그날 바로
• 소송상 청구취지 변경 — 법원에 이자를 청구한다고 주장을 추가

이 중 하나라도 빠지면 연 5%에 머뭅니다. 집을 비웠다는 사실만으로는 부족하고, 소송에서 그 주장이 이루어져야 합니다.

그리고 계속 거주하시는 동안에는 지연이자가 발생하지 않습니다. 보증금 반환과 주택 인도가 맞바꾸는 관계이기 때문입니다.

규모는 작지 않습니다.

• 보증금 1억원 — 월 100만원 수준
• 보증금 2억원 — 월 200만원 수준

변호사 비용보다 이자가 큰 경우가 많습니다. 그래서 이사 일정이 있으시면 임차권등기 → 인도 → 통지 → 청구취지 변경 순서를 정확히 밟는 것이 중요합니다.

이사비나 새 집 중개수수료를 따로 청구하는 것은 잘 인정되지 않습니다. 지연이자 안에서 커버되는 것으로 봅니다.

법원 결정과 등기까지 보통 2주에서 4주 정도 걸립니다. 사안과 법원마다 차이가 있고요. 중요한 건, 이 기간에 절대 전출하면 안 된다는 거예요. 반드시 '등기 완료'를 확인하고 나서 이사하세요.

실무에서 체감하는 기간은 관할에 따라 편차가 큽니다. 서울 일부 구청 관할은 일주일 안에 되는 경우도 있고, 통상은 접수 후 20일 안팎을 잡습니다. 임대인에게 결정문이 송달되어야 하는 절차가 있어 연락이 닿지 않으면 더 걸립니다.

기간을 줄이는 방법이 두 가지 있습니다.

• 전자 접수를 이용합니다. 종이로 접수하면 창구에서 요건 미비를 이유로 반려될 수 있는데, 전자는 그런 절차가 없습니다
• 만기 전에 미리 접수할 수 있습니다. 만기 3~4일 전에 넣어두면 만기 직후 등기가 반영됩니다

이사 날짜가 정해져 있다면 거꾸로 계산해서 신청일을 잡으십시오. 이사 예정일에서 최소 3주 전이 안전합니다. 등기가 늦어지면 이사를 미루는 편이 낫습니다. 새 집을 1~2주 비워두는 손해가 순위를 잃는 손해보다 훨씬 작습니다.