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  • 전세보증금반환소송 임차권등기명령 - 보증금 전액지급 판결
    직장 근처로 집을 찾던 의뢰인은 마음에 드는 매물을 찾는 데 성공하였고, 그렇게 임대인과 임대차 계약을 체결하였습니다. 두 사람은 임대차 기간 2년, 보증금 7,500만 원으로 합의를 보았는데요. 그렇게 의뢰인은 모든 돈을 지급하고 아무런 문제 없이 2년 간 살았습니다. 하지만 회사에서 조금 더 가까운 곳에 새로운 집을 찾은 의뢰인은 위 임대차 계약이 끝나면 그곳으로 이사 가야겠다는 결심을 하였습니다. 그렇게 계약 만료 3개월 전에 임대인에게 계약을 연장하지 않겠다는 뜻의 문자메시지를 보냈습니다. 자신이 할 일은 다 했으니, 아무런 문제가 없을 거로 생각한 의뢰인이었지만, 계약 종료일 이후 상황은 이상하게 흘러갔는데요. 약정한 임대차 기간이 모두 지났음에도 불구하고 임대인이 의뢰인의 연락을 받지 않으며 보증금을 돌려줄 기미조차 보이지 않는 것이었습니다. 그 즉시 소를 제기하는 등 법적 대응에 나설 수도 있었지만, 착하기만 했던 의뢰인은 임대인을 믿으며 기다렸습니다. 하지만 보증금을 돌려줄 생각이 없는 것인지, 임대인은 몇 달이 지나도 의뢰인에게 연락을 주지 않았습니다. 더 기다리기만 하다가는 자신도 전세보증금 대출금을 상환하지 못해 큰일이 날 수도 있겠다는 생각이 든 의뢰인은 그렇게 법적 대응을 위해 저희를 찾아오셨습니다.
    전액지급판결
  • 부동산경매 임대차계약해지 보증금 청구소송 - 보증금 전액반환 판결
    (2021가단XXXXX) 해당 사건의 의뢰인은 임대인 소유의 이 사건 부동산에 대한 임대차계약을 체결했고, 임대인에게 8천5백만 원의 임대차보증금을 지급한 후 이 사건 부동산을 인도받아 거주해왔습니다. 그렇게 이 사건 부동산에 거주하던 의뢰인은 어느 날 이 사건 부동산의 경매사건에 대한 협조 안내문을 받았습니다. 자신이 거주하던 집이 갑작스럽게 경매에 넘어간다는 소식을 듣게 된 의뢰인은 당혹스러운 마음도 잠시, 자신의 목돈인 보증금에 대한 걱정이 앞서기 시작했습니다. 이에 의뢰인은 자신의 임대차보증금에 관하여 (최) 우선변제권의 혜택을 받고자 법원에 권리신고 및 배당요구 신청을 하였습니다. [권리신고란 경매사건과 관련하여 법원에 자신의 권리를 알리며 신고하는 것이고, 배당요구 신청이란 상대방의 재산으로부터 변제받을 수 있는 자신의 권리를 명시하여 신청하는 것을 말합니다.] 또한 위와 같은 부동산 경매 통보로 임대인에 대한 신뢰를 잃게 되었기에, 임대인에게 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 거절의 통지를 했습니다. 이후 이 사건 부동산에 대한 임대차계약은 기간 만료로 종료되었고, 의뢰인은 임대인에게 보증금 반환을 요구했습니다. 하지만 임대인은 경매로 집이 넘어간 것을 보지 않았냐며, 돈이 없어 보증금도 돌려줄 수 없다는 핑계로 보증금 반환을 거절했습니다. 아울러 경매로 인해 보증금을 반환받지 못할 것을 불안해하는 의뢰인에게 임대인은 경매에서 주택공사가 이 사건 부동산을 매입하여 세입자의 보증금을 챙겨줄 것이라는 거짓말까지 하며 의뢰인을 안심시키려고 했습니다. 이러한 임대인의 태도에 지속적으로 불안함과 고통을 받아온 의뢰인은 결국 소송을 결심하게 되었고 저희 법무법인에 도움을 요청하게 되었습니다.
    전액반환판결
  • 전세보증금반환소송 공시송달 - 보증금 전액지급
    (2023가단XX) 의뢰인은 집주인의 빌라 전셋집에 대해 전세보증금 289,000,000원, 전세 기간을 2년으로 하는 전세계약을 맺었고, 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤에 거주해왔습니다. ​ 전세계약 기간이 가까워질 무렵, 의뢰인은 새로 이사 갈 집을 마련해두었기 때문에 전세계약을 연장하지 않겠다는 뜻을 알리기 위해 전세계약 만기 5개월 전에 집주인에게 계약을 연장하지 않을 것과 보증금을 미리 준비해달라는 내용의 문자를 보내었습니다. 그럼에도 집주인은 아무런 연락이 없었고, 보증금을 제때 돌려받지 못할 것 같아 점점 불안해진 의뢰인은 전세계약을 체결할 당시에 집주인이 전세금 전액에 대한 보증보험을 가입하겠다는 약속을 했던 것을 떠올렸습니다. 그러나 알아보니 약속과 달리 집주인은 전세보증보험의 가입에 대해 특약까지 해두었음에도 보증보험에 가입조차 하지 않았고, 이러한 사실을 깨닫게 된 의뢰인은 그야말로 사색이 되어 다급히 저희 법무법인을 찾아오게 되었습니다.
    보증금 전액지급
  • 계약불성립 부당이득반환 - 계약금 전액지급판결
    (2015가합XX) 의뢰인은 병원을 운영하는 회사의 주식을 매입을 통해 회사의 대표이사가 되어 회사의 부동산 등 재산을 사용하고자 했습니다. 의뢰인은 이 사건 주식을 양수하기 위해 회사의 대표이사에 재직하고 있던 피고와 주식양도양수계약에 관한 협상 절차를 진행했고, 법무사를 통해 피고에게 주식양도양수계약에 관한 의견서를 전달했습니다. 이 사건 의견서에는 ‘1) 병원의 대지 및 건물을 매매대금 30억 원에 계약하고, 계약금 2억 원을 지급한다. 2) 계약금을 지급 받음과 동시에 의뢰인을 대표이사로, 소외인을 사내이사로 각 등기하여 대출작업을 진행한다. 3) 위 조건에 따라 계약을 할 수 있는지 가부를 오늘까지 알려주기를 바란다.’라는 내용이 기재되어 있었습니다. 이후 의뢰인은 피고에게 3억 원을 송금했습니다. 그러나 피고는 의뢰인으로부터 매매대금의 10%에 해당하는 3억 원을 계약금으로서 지급받은 뒤에도 의뢰인을 대표이사로, 의뢰인이 지정한 소외인을 사내이사로 하는 등기를 하지 않았습니다. 이후 피고는 지정한 기일까지 잔금을 지급하지 않는다면 의뢰인과의 계약을 해지하고 이미 지급 받은 계약금 3억 원을 몰취할 것이라는 내용을 담은 내용증명우편을 발송했고 이는 의뢰인에게 도달했습니다. 이대로 있다가는 주식의 양수는커녕 지급했던 계약금만 그대로 빼앗기게 된 의뢰인은 저희 법무법인을 찾아 도움을 요청했습니다
    전액지급판결
  • 거래 이해 불능으로 상가 임대차보증금반환 사례 - 전액지급판결
    의뢰인은 나이 드신 어머니를 호강시켜드려야 하지 않겠냐는 이유로 이종사촌의 건물을 임차하여 사업할 것을 지속적으로 권유하는 이모와 이종사촌의 말에 끝내 임차보증금 8천만 원을 대출하여 마련했습니다. 그러나 막상 임대차계약을 체결하려고 보니 임대차계약서에는 임차보증금이 1억 6천만 원으로 기재되어 있었습니다. 이종사촌에게 물어보니 실제로 의뢰인이 부담해야 할 금액은 1억 원이며 3천만 원은 의뢰인이 주류 대출을 통해 마련하면 되고 나머지 3천만 원은 자신이 부담하겠다는 답변을 듣게 되었습니다. 이 사건 부동산의 사실상 임차보증금이 당초 약속했던 금액에서 2천만 원이나 더 올랐지만 의뢰인은 이종사촌을 신뢰하고 계약을 체결했습니다. 의뢰인은 이종사촌의 요청에 따라 이 사건 부동산의 전 세입자에게 8,500만 원을 입금하고 나머지 1,500만 원을 이종사촌에게 지급하는 방식으로 이 사건 부동산에 대한 임차보증금을 지급했습니다. 이 사건 임대차계약 체결 이후 이종사촌은 당초에 의뢰인의 치킨 판매 사업을 도와주겠다고 약속했던 말과는 달리 치킨 매장 이외에 별도로 프랜차이즈 주점을 계약하여 운영할 것을 요구했고, 알아보니 그를 위해서는 추가로 최소 3천만 원이 더 필요했습니다. 또한 이종사촌은 치킨 사업을 직접 운영하고자 했던 의뢰인에게 자신이 실질적으로 사업체를 운영할 테니 투자금을 내고 매장 관리를 하라는 요구를 하는 등 당초에 나누었던 이야기와는 매우 다른 내용의 이야기를 했습니다. 이에 의뢰인은 이 사건 부동산을 이용하여 사업을 하는 것에 부정적인 생각을 가지게 되어 이 사건 부동산을 임차하지 않는 것이 낫겠다는 생각을 하게 되었고, 이종사촌에게 계약해제 의사를 통지하게 되었습니다. 이종사촌은 의뢰인의 뜻에 따라 임차보증금으로 받은 돈 1억 원을 돌려주겠다고 말했으나 현재는 돈이 없으니 기일을 지정하여 돌려주겠다고 약속했습니다. 이후 이종사촌은 의뢰인의 변제 요구에도 차일피일 지급을 미루며 말을 바꾸어 왔습니다. 그러는 동안 이종사촌은 이 사건 부동산을 자신의 어머니에게 임대하여 사용하게 하여 이 사건 부동산의 인도 또한 불가능한 상태로 만들었습니다. 의뢰인은 이 사건 부동산의 임차보증금을 지급하기 위해 은행에서 대출했기 때문에 현재까지 대출한 금원에 대한 이자를 계속 납부하고 있어 손해가 증가하고 있는 상황이었습니다. 이에 더이상 이종사촌의 말만 믿고 기다릴 수 없었던 의뢰인은 결국 소송을 결심하게 되었고 저희 법무법인에 도움을 요청하게 되었습니다.
    전액지급판결

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전세보증금반환소송 진행하는 진짜 목적을 잊지 마세요
 3년 전부터 저희 법인이 정말 많이 처리하는 분야가 전세보증금반환소송입니다. 상담을 해 보면 이 보증금소송도 제대로 된 정보가 정말 필요한 분야라는 걸 많이 느낍니다. 그래서 저희 채널에서 보증금 돌려받는 거 관련해서도 여러 정보들을 알려드리고자 전세보증금 관련 영상도 다루려고합니다.전세금 못 받아서 소송까지 가는 경우도 피할 수만 있다면 피하는 게 좋습니다. 하지만 이런 게 다 내 뜻대로 안 되다 보니, 혹시라도 이런 내용이 필요하신 분들은 앞으로 업로드될 전세보증금 관련 영상들도 저희 기사회생TV를 통해 참고하시면 좋을 것 같습니다. 채널 재생목록 부분에 전세보증금 파트를 만들어 놓을 테니까 필요하신 분들은 거기 있는 영상만 따로 쭉 보셔도 도움 되실 겁니다.
전세보증금반환소송 시작 전 이 5단계부터 진행하세요!
전세기간 만료 돼서 집주인 보고 보증금 돌려 달라고 했는데, 집주인이 당장 돈 없으니까 새로 세입자 구하면 주겠다고 하는 경우가 종종 있습니다. 이런 이야기를 들으면 처음에는 어떻게든 좋게 해결하려고 보증금 받는 시기도 좀 늦춰주고, 집 보러 오는 사람 있으면 빨리 집나갈 수 있도록 최대한 협조도 해 줍니다. 그런데도 집주인은 보증금 액수를 내리는 등의 노력도 하지 않고 오히려 내 전화나 문자에 답도 안 하고 피하면 임차인 입장에서는 화도 나면서 이러다가 돈 못 받는 거 아닌가 하는 걱정을 하게 되는데요. 이렇게 집주인이 이런저런 이유로 보증금을 제때 돌려주지 않으면 어떻게 해야 될까요? 제가 집주인을 압박해서 보증금 돌려받는 5가지 단계를 알려드릴 테니까 말씀드린 이 방법대로 하신다면 아마 결국 돈 돌려받게되실 겁니다.
전세보증금 내용증명 목적부터 비용까지
안녕하세요, 부동산전문변호사 김민수입니다.​이 글을 읽고 계신다면 전세보증금 내용증명을 고려하고 계실지 모르겠습니다. 그리고 내용증명까지 생각하고 계신다면 분명 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 것 같거나, 혹은 돌려주지 않고 있기 때문일 것입니다.​내용증명을 보내기 전에 내용증명의 목적을 확실히 해야 합니다.  내용증명 핵심요약① 목적 : 갱신 거절의사를 확실하게 표시하기 위함이다.② (숨겨진) 목적 : 집주인을 압박하기 위함이다.③ 법적인 강제력이 있는 것은 아니다.④ 상황에 따라서는 내용증명을 굳이 할 필요없다.*참고 : 저희는 내용증명 비용으로 50만 원을 받고 있습니다.  ​갱신거절 의사표시임대차계약은 만기가 되면 알아서 해지가 되는 것이 아니라는 점, 어지간한 임차인이라면 알고 있을 것입니다. 만기 6~2개월 전에 갱신을 더이상 하지 않는다는 의사를 표시해야 합니다. 만약 이러한 의사를 표시하지 않는다면 자동으로 임대차계약이 갱신됩니다. (묵시적 갱신) 갱신청구권으로 2년을 넘어 살고 있는 경우에도 마찬가지 입니다. 갱신청구권의 경우 계약해지 의사를 표시하게 된다면 3개월 후에 계약이 종료됩니다.이러한 갱신거절 의사표시는 집주인에게 새로운 임차인을 구할 시간을 주기 위함입니다. 부동산거래는 일반 물건거래처럼 몇일 몇주 만에 바로바로 진행되는 것이 아닙니다. 때문에 미리 임차인이 나갈지 말지를 알아야만 집주인도 그에 맞추어서 매매 또는 새 임대차계약을 계획할 수 있게 갱신거절 의사표시를 집주인에게 해주어야 합니다. 한데, 이러한 의사표시는 '도달주의'를 따르고 있습니다. 즉 내가 보내기만 하면 끝이 아니라 상대방에게 그 의사표시가 전달되어야만 효력이 발생합니다.  연락을 받지 않는 의뢰인의 집주인근데 집주인이 일부러 연락을 받지 않는다? 임차인을 피해다닌다? 그럴때는 이러한 내용증명이 효과적입니다. 정확히는 나중에 자신은 갱신거절 통지를 받은 적이 없다고 발뺌할 가능성을 없애기 위함입니다. 우체국을 통해 내용증명을 보내게 되면 '어떠한 내용'을 '누구에게' '언제' 보냈는지를 우체국장이 증명하게 됩니다. 총 3통이 만들어지는데 1통씩 임대인과 임차인이 나머지 1통은 우체국이 보관하게 됩니다. 이를 통해 내용증명이 상대방에게 확실히 전달되었다는 증거를 확보할 수 있습니다.  집주인을 압박하라 : 숨겨진 목적한데 이러한 갱신거절 통보만을 목적으로 한다면 굳이 비용을 들여가며 내용증명을 보낼 필요는 없을 것입니다. 문자나 카톡, 통화녹음 등의 증거만 확보한다면 갱신거절 의사표시의 증거는 이미 확보해둔 것이기 때문입니다.따라서 내용증명의 실질적인 목적을 생각해봐야 합니다. 바로 집주인에 대한 '압박'입니다.분쟁이 소송으로 이어져 진흙탕싸움을 번지는 것을 원하는 사람은 아무도 없습니다. 그 기간동안 받게 되는 스트레스와 경제적, 시간적 기회비용은 너무나 소모적이기 때문입니다. 따라서 집주인이 알아서 계약 내용 그대로 보증금을 순순히 돌려주는 것이 가장 최선입니다.이러한 '압박'이라는 목적을 달성하기 위해, 내용증명을 단순히 개인이 보내기 보다는 법무법인의 명의로 보내는 것이 훨씬 효과적입니다. 임차인이 보내는 것이 아닌, 법무법인이 직접 정중하면서도 단호한 문구로 보증금을 돌려주지 않을시 소송에 돌입하겠다고 내용증명을 보내게 되면 집주인의 태도가 달라집니다.게다가 내용증명에는 단순히 소송을 걸겠다는 내용 뿐만 아니라 소송시에 청구할 비용도 구체적으로 담겨져 있습니다. 그중에는 소송비용은 물론이고 지연이자 12% 등의 내용이 포함됩니다. 집주인이 이렇게 상세한 내용을 보게 된다면 소송이 곧 현실로 다가올 수 있음을 느끼게 되고, 부랴부랴 빚을 져서라도 보증금을 돌려주게 됩니다.​법적인 강제력이 있는 것은 아니다.내용증명은 별다른 강제력이 없습니다. 앞서 언급한 '나의 갱신거절 의사가 전달되었다'의 증거로써 활용될 뿐입니다. 즉 내용증명을 법원에 제시하면서 강제집행을 바랄 수는 없습니다. 실제 돈을 받아내기 위해서는 결국 '전세보증금반환소송'을 진행할 수 밖에 없습니다. ​ 상황에 따라서는 내용증명을 굳이 할 필요없다.전세보증금반환을 위한 정석적인 순서가 있습니다. 내용증명을 보내고 임차권등기명령을 하고 이사를 간 뒤 소송을 걸고 강제집행과 경매, 그리고 배당으로 이어지는 것입니다. 한데 상황에 따라서는 굳이 내용증명을 보낼 필요없이 바로 소송에 돌입하는 것이 낫습니다. 예컨대 집주인이 어차피 보증금을 돌려주지 않으려고 작정하고 있다거나, 무리한 투자로 돌려줄 돈이 없어 집주인을 변경하려 하거나 재산을 빼돌리고 있다면 내용증명을 보내는 것이 무의미 합니다. (갱신거절 통지를 한 상황이라면)​오히려 내용증명을 보낼 시간에 서둘러 부동산 권리분석 후 가압류를 고려하거나, 전세보증금반환소송을 신속하게 진행하는 것이 낫습니다. 전세보증금반환청구 소송은 내용증명에서부터 시작한다는 암묵적인(?) 순서를 굳이 따를 필요가 없습니다. 어차피 경매까지 가서 강제적으로 털어내야 하는 집주인이라면 내용증명은 불필요한 것입니다. 내용증명의 비용은?앞서 말씀드린 것처럼 내용증명의 '진짜' 목적은 집주인을 압박해서 보증금을 돌려주도록 유도하는 것입니다. ​때문에 이왕 내용증명을 보낸다면 법무법인의 명의로 보내는 것이 최선인 것입니다. 또한 법무법인과 내용증명을 보내기 위해 상담을 하다보면 자연스럽게 내 임대차계약에 대한 권리분석을 받게 됩니다. 즉 나의 현재 상황도 진단받을 수 있는 것입니다.게다가 내용증명을 보냈음에도 돈을 돌려받지 않는다면 내용증명을 보낸 법무법인이 이미 그 사건을 훤히 알고 있기 때문에 곧바로 소장이 작성될 수 있습니다.이에 따라 신속하게 소송이 진행되고 나의 보증금 피해를 최소화 할 수 있게 됩니다.  다만 내용증명은 내용증명일 뿐이기에 백만원이 넘어갈 정도의, 너무 많은 비용을 들일 필요는 없습니다. 
전세보증금반환소송 비용
전세계약이 만료되었으면 당연히 전세금을 돌려받아야 합니다. 하지만 집주인이 이를 거절한다면 결국 법적인 대응을 고려해야 합니다. 한데 형사사건과는 달리 민사소송은 법원에 자신의 권리를 인정받는 것이 목적이 아닌, 실제로 권리를 되찾는데 목적이 있습니다. 즉, 승소판결을 받는다고 해서 끝나는 것이 아니라 실제로 나의 '돈'을 받아야만 소기의 목적을 달성할 수 있습니다.  부동산 사건은 대여금 분쟁과는 달리 최소 억단위로 시작하기 때문에 일반적인 가계에서는 커다란 금액입니다. 보증금은 보통 1~2억은 우습게 넘어갑니다. 이러한 보증금도 본인의 돈이 아닌 은행을 끼고 마련한 경우가 대부분이며 다른 집을 구할 때 사용되어야 합니다. 따라서 늘어가는 이자에 대한 부담과 새 집으로 이사를 가는데 애로사항이 생기게 됩니다. 결론적으로 집주인이 전세보증금을 주지 않는다면 단순히 승소판결을 얻으면 되겠지라 생각하지 말아야 합니다. 소송에서 이겼다고 돈을 받는 것은 아니기 떄문이죠. 따라서 전세보증금반환 청구의 실제 목적을 망각하지 말고 아래의 두가지를 잊어선 안됩니다.  ① 실질적인 집행까지 이루어져 내 돈을 받아낸다. ② 최대한 신속하게 돌려받아 시간의 경과로 얻게 되는 불이익을 최소화한다.  승소는 어렵지 않습니다.한데 이러한 전세보증금반환 청구소송은 승소만을 목적으로 한다면 변호사로써 그리 어려운 소송이 아닙니다. 구두로 전세계약을 하는 경우는 없습니다. 부동산은 등기제도이기 때문에 제3자에게 거래관계가 명확하게 공개됩니다. 때문에 계약이 종료되었음을 입증하는 것은 그리 어렵지 않습니다.자신도 모르게 계약연장이 되었다? 몇개월전에 계약갱신의 의사가 없다고 의사표시를 하면 그만입니다. 문자로 하든 전화로 하든 아무런 상관이 없습니다. 문제는 소송 이후에 돈을 돌려받을 수 있는지가 관건입니다. 주인이 전세금 주지 못한다면 새로운 세입자를 구하기 어려워 자포자기 했을 수 있습니다. 법인 또는 바지 사장에게 집을 넘긴다거나 집주인이 다른 문제에 빠져 가압류 가등기 가처분이 들어왔을지도 모릅니다.때문에 앞서 말씀드린 목적 ① 신속하게 ② 돈을 돌려받는다 를 이루려면 실무적인 경험을 바탕으로 여러 방법을 사용, 재빠르게 대처해야 합니다. 집주인 다른 곳으로 재산을 빼돌리기 전에 말이죠.*내용증명이나 임차권등기명령으로 압박을 줍니다. 연락을 받지 않는다면 공시송달을 통해 신속히 소송을 진행, 집행권원을 얻어야 합니다.한데 아쉬운 것은 소송 자체가 그리 어렵지 않음에도 불구하고 ​수천만원의 수임료를 들여 변호사를 선임하여 고작 승소판결만 받으려하는 분들이 꽤나 있다는점 입니다. 더하여 착수금 뿐만 아니라 성공보수까지 요구하는 곳도 종종 있습니다. 복잡한 이해관계가 있다한들 기한이 조금 길어질수 있을지언정 돈을 반환받을 수 있다는 사실은 변함이 없습니다.승소 판결을 받은 뒤에 임대인 신용조사에 들어간 뒤에 재산 압류, 경매 진행을 하게 되면 집주인이 빈깡통이 아닌 이상 돈을 돌려받을 수 있습니다.따라서 그렇게 까지 많은 비용을 지급할 필요는 없습니다. 기본적인 보수만 지급해도 충분히 전세금반환청구 소송을 깔끔하게 진행할 수 있습니다. 실제 소송에 들어가는 비용참고로 저희 같은 경우에는 전세보증금반환청구소송를 440만원에 진행하고 있습니다. 그리고 법원에 납부하는 비용도 있습니다. 인지대 송달료가 들게 되는데 법원에 내는 세금, 법원 이용료라고 생각하시면 편합니다. 인지대는 보통 1억을 기준으로 50만원, 억단위가 올라갈수록 대략 10만원씩 올라갑니다.또한 소장을 상대에게 전달하는 비용, 송달료가 있는데 이는 예납후 다시 환급을 받을 수 있습니다. (10만원 정도)결국 저희에게 의뢰를 맡긴 임차인들은 440만원의 변호사 선임료, 인지대 50~만원 송달료 10만원 정도, 대략 500만원 정도의 비용이 발생합니다.집행과정그런데 여기서 끝이 아닙니다. 이 소송의 목적은 실제로 돈을 받는 것이라고 제가 계속 강조했습니다. 때문에 소송 과정에서 부터 단순히 승소 판결만이 아닌 돈을 지급하도록 여러가지 압박을 넣게 됩니다. 그리고 승소 판결이 난 뒤에 실제 '집행'에 들어가야 합니다.이러한 집행의 과정은 변호사들이 직접 진행하지 않을 수도 있습니다. 집행 자체는 법무사나 신용정보회사와 진행하는 경우가 많습니다.한데 이렇게 된다면 문제가 있는것이 계약을 기존에 소송을 진행했던 변호사가 아닌 다른 곳에 맡기는 것이기 때문에 새로운 업체를 또 물색해야 하며 소송 과정에서 있었던 여러 이슈들을 또다시 전달해야 합니다. 꽤나 비효율적이라 할 수 있습니다.결론적으로 합리적으로 보증금을 돌려받기 위해 변호사를 찾고 있다면 아래와 같은 기준을 세워야 합니다.  ① 승소 자체는 그리 어렵지 않기 때문에 선임비를 너무 많이 들일 필요가 없다.  ② 소송과 함께 실제 집행까지 같이 해주는 곳을 찾는 곳이 좋다. 내용증명부터 집행까지저희는 내용증명, 가처분, 소송에서부터 강제집행까지 전부다 진행하고 있습니다. 즉, 저희에게 맡겨주시면 소송부터 집행이라는, 실제 돈을 받는 과정 모두를 한번에 진행 가능합니다.이래야만 최소한의 비용으로 최대한 빨리 보증금을 반환받을 수 있습니다. 이는 곳 실제 '돈을 받는다'의 목적에 딱 맞는 것입니다. 
전세보증금미반환 집주인 압박스킬모음
요즘 보증금을 돌려받지 못해 어려움을 겪는 분들이 늘어났습니다.애초부터 보증금을 떼어먹을 목적으로 전세사기를 치는 경우도 있지만, 부동산 가격의 하락으로 깡통전세가 되는 경우도 비일비재하기 때문입니다.집주인이 자산가라면 아무런 문제가 없겠지만, 대부분의 집주인은 보증금으로 갭투자를 하는 경우가 많기 때문에 집주인이 보증금을 마련하지 못한 피해는 고스란히 임차인이 떠안게 됩니다.이런 경우 배 째라며 나오는 집주인도 있지만 새 임차인을 구할 때까지만 기다려달라며 정중하게 양해를 구하는 집주인도 있습니다.임차인도 결국은 사람인지라 집주인이 정중한 태도를 보이면 거기에 대고 당장 보증금을 내놓으라며 강한 태도를 보이기 어려운 것이 사실입니다.​하지만 이런 경우가 더 위험할 수 있습니다. 다수의 사건을 처리해왔던 제 경험상 얌전한 집주인일수록 뒤로는 재산을 빼돌리고 있는 경우가 많았기 때문입니다.그러니 감정에 치우치지 말고 집주인의 경제적인 상황이나 전셋집에 걸려 있는 권리 등 객관적인 상황을 놓고 보증금을 돌려받을 수 있는 상황인지 아닌지 판단해야 할 필요가 있습니다.가만히 앉아 있다가는 보증금을 돌려받지 못할 것 같다는 판단이 든다면 즉시 다음과 같은 절차를 밟아 집주인이 스스로 보증금을 돌려주도록 압박해야  합니다.① 내용증명내용증명은 별도의 법적 효력이 있는 것은 아닙니다. 만약 소송까지 가게 되었다면 임차인이 집주인에게 전세계약 해지의 뜻을 통지했다는 사실에 대한 객관적인 증거로서 기능하는 정도입니다.그렇다면 왜 굳이 내용증명을 보내야 하는지 의문이 들 수 있습니다.내용증명은 집주인에게 임차인의 강경한 태도를 보이는 것에 목적을 두고 있습니다. 약속한 기일까지 보증금을 돌려주지 않는다면 법적인 절차를 진행하겠다는 것을 알리는 것입니다.내용증명에는 소송을 진행하게 될 경우 청구하게 될 소송비용과 지연손해금을 적어 두어 소송까지 가기 전에 보증금을 돌려주는 것이 집주인에게도 이득이 될 것이라는 점을 알립니다.여기에 법무법인의 직인을 통해 내용증명이 나간다면 집주인을 심리적으로 압박하는 효과가 커집니다.② 임차권등기명령 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기는 반드시 마쳐 두어야 하는 것이지만, 이사를 꼭 가야 하는 것이 아니라면 굳이 임차권등기를 해둘 필요는 없습니다.임차권등기를 해두게 되면 전셋집은 사실상 새로운 임차인을 구할 수 없게 되는 것이나 마찬가지가 되기 때문입니다.그러니 전셋집에 새로운 임차인이 들어올 수 있는 상황인지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 집주인이 전셋집을 얼마에 내놓았는지를 확인했을 때, 시세대로 내놓았고 실제로 문의를 한 사람이 있었다면 새로운 임차인을 구하여 보증금을 돌려받게 될 가능성이 있다고 볼 수 있습니다.이런 경우라면 급히 이사를 나가야 할 상황이 아닌 바에야 새로운 임차인이 구해질 때까지 전셋집에 머물면서 집주인에게 기회를 주는 것도 방법이 될 수 있습니다.그러나 전셋집을 터무니없는 가격에 내놓아 아무리 기다려도 새로운 임차인이 구해질 가능성이 없다고 판단된다면 임차인으로서는 굳이 전셋집에 머물 필요 없이 임차권등기를 한 뒤 이사를 나갈 수 있습니다.임차권등기를 마친 뒤에 이사를 나가게 되면, 집주인에게는 고이율인 12%의 지연손해금을 묻는 것과 함께 새로운 임차인을 구할 수 없게 되는 상황으로 인한 압박까지 함께 줄 수 있습니다.③ 만기가 한참 남았다면 - 중도해지 소송전세계약 만기에 가까워서야 집주인이 보증금을 돌려줄 것 같지 않다는 것을 확인하게 되었다면 임차인으로서는 전세보증금반환소송을 통해 다툴 수밖에 없습니다.만약 소송에서 강제집행까지 진행하게 된다면 1년에서 2년 정도의 긴 시간을 빼앗기게 됩니다.하지만 전세계약만기까지 6개월 이상의 기간이 남아있다면 임차인으로서는 집주인에게 내용증명을 보내고 소송을 준비하는 등 여러 방법으로 집주인을 압박할 수 있기 때문에 전세계약 만기 전에 보증금을 돌려받을 가능성이 높아지게 됩니다.만약 만기까지 1년 이상의 시간이 남아있다고 해도 전세사기라는 사실을 입증한다면 내용증명이나 임차권등기명령을 신청할 필요도 없이 얼마든지 중도해지 소송을 통해 조기에 전세계약을 해지할 수 있고 더욱 빠른 시간 안에 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.즉, 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 빠른 시간 안에 보증금반환에 문제가 있는지를 알아차리는 것이 중요합니다.시간을 확보해둘수록 보증금을 돌려받기 위해 임차인이 선택할 수 있는 방법도 다양해지고 보증금을 돌려받을 가능성도 높아집니다.앞서 말씀드린 방법은 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 선택할 수 있는 기본적인 방법들입니다.중요한 건 속도! 전세보증금, 빠르게 되찾는 해결책을 찾아야이렇게 집주인을 압박했음에도 불구하고 만기까지 보증금을 돌려주지 않는다면 결국 전세보증금반환소송을 진행하는 수 밖에 없습니다. 승소는 중요하지 않습니다. 중요한 것은 빠른 시간 안에 문제를 해결하는 것입니다. 자신의 상황에 따라 보증금을 되찾는 최선의 답은 달라지게 됩니다. (설령 대응이 늦어졌다고 하더라도 피해를 최소화하기 위한 방법을 찾아야 합니다.)예를 들어 상대가 전세사기를 한 상황이라면 내용증명, 임차권등기명령 등은 우선순위가 아닙니다. 곧장 전세보증금반환소송을 진행하고 강제경매로 넘어가야 합니다. 더하여 가압류나 집주인승계거부 등의 조건도 검토해봐야 합니다. 결국 각 상황마다 변수가 다양하기 때문에 일률적으로 보증금을 되찾으려면 이것이 답이라고 단언하여 말씀드리기는 어렵습니다. 
임차인등기명령 목적, 비용, QnA
요즘에는 전국적으로 부동산 시장이 침체하고 있습니다. 금리 또한 불안정한 추세를 보이고 있어 많은 사람들이 이사를 꺼리고 있습니다.이에 전세 시장은 더욱 하락세로 향하고 있어 집주인이 새로운 세입자를 찾기 위해서는 전세보증금을 크게 낮춰야 할 필요가 있습니다.하지만 현재 전세보증금과의 차이를 마련하기 어려워 결국 애꿎은 세입자가 만기에 전세보증금을 반환받지 못하는 상황이 빈번히 발생하고 있습니다.일단 임차권등기명령을 하라고 하는데, 그 이유는 무엇일까요?​만기가 다가온 상황에서 세입자가 전세 보증금을 반환받지 못한 채 이사를 가야만 하는 경우가 있습니다. 분양 받은 곳이라던가, 새로 구한 전세집 또는 새 집으로 이미 이사 날짜가 잡힌 것입니다.한데 임차인을 보호하기 위한 여러 권리들은 '점유'를 전제로 합니다.즉 내가 그 집에 살고 있어야 보호를 받는 것입니다.정확히 말하면 1)전입신고를 하고 2)확정일자를 받은 상태에서 3)살고 있다면(점유 요건 충족), 그 집에 대해 법적인 보호를 받게 됩니다. 그 법적인 보호는 대항력과 우선변제권입니다. (간단히 요약하면 집주인이 바뀌여도 새 집주인에게 나의 권리를 요구할 수 있는 권리, 경매에 돌입하더라도 여러 권리보다 우선하여 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다.)하지만 이사를 가면 기존 집에서의 '점유'상태가 아니기에 보호 상태가 깨지게 되어 대항력을 잃게 됩니다. 이렇게 대항력을 잃으면 반환 받지 못한 보증금을 회수할 수 있는 가능성이 낮아 집니다. 따라서 이러한 상황을 방지하기 위한 대책으로 임차권등기 제도가 마련된 것입니다.즉, 1) 만기가 되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 2) 다른 곳으로 이사를 가야할 경우에 임차권등기명령을 활용하는 것입니다.(이와 달리 만기가 지나고도 보증금을 줄 때 까지 그냥 그 집에 계속 머무를 예정이라면 등기명령은 불필요합니다.)이렇게 등기가 들어가면 하면 계약기간 만료 후에도 세입자가 새로운 전입신고를 하더라도 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있습니다. 실무적으로 보면 주택 등기부등본에 임차인 현황을 등재하여 집에 대한 세입자의 보증금, 전입신고일, 그리고 확정일자가 기재되게 됩니다.이렇게 등기가 되면 그 누구나 집의 등기부등본을 열람할 때 반환받지 못한 전세보증금이 있는 세입자가 이사를 나간 것을 알 수 있습니다. 이는 추후에 경매나 공매 절차가 진행되는 경우 선순위 임차인이 존재한다는 사실을 공시하는 역할을 하게 됩니다. 사실 임차권등기명령의 실질적인 효과는 새로운 세입자가 현실적으로 거의 못 들어오게 만드는 데 있습니다.새로운 세입자는 분명 계약을 하기 전에 등기부등본을 확인할 것입니다.​한데 집주인이 이전 세입자에게 아직 보증금을 못 준 사실을 확인한다면 대부분은 그런 집에 굳이 들어가려 하지 않을 것입니다.집주인 입장에서는 새로운 세입자를 구할 수 없기 때문에 그 기간 동안 계속 손실이 나게 됩니다. 그 손실은 추후에 세입자가 주장할 수 있는 '지연이자'입니다.기존 세입자는 만기가 지나 점유를 풀고 나왔는데 (나의 의무를 이행함) 집주인은 보증금을 주지 않았음으로 이에 대한 이자를 청구하는 것입니다.이는 연 12%로 상당히 높은 금액이기에 이는 집주인에게 커다란 압박으로 작용하게 됩니다.​임차권등기명령 QnA:이러한 효과를 가진 임차권등기명령 신청이 그 어느 때보다도 높아진 지금, 의뢰인분들이 자주 물어보시는 질문들에 대한 답변을 드려보겠습니다.▶ 임차권등기 신청을 하려면 임대인의 동의가 필요한가요?▶ 임차권등기 신청에 필요한 서류는 무엇인가요?▶ 임차권등기 신청 비용은 어떻게 되나요?▶ 임차권등기 후 이사를 하더라도 관리비를 계속 납부해야 할까요?▶ 임대인이 해외에 거주하거나 사망한 경우에도 임차권등기를 할 수 있나요?​임차권등기 신청을 하려면 임대인의 동의가 필요한가요?임대인인 집주인은 자신의 부동산에 대한 경제적 손해를 초래하는 임차권등기를 거부할 가능성이 매우 높습니다. 자신의 부동산에 낙인을 찍는 것에 동의해줄 임대인이 흔치 않기 때문입니다.때문에 법적으로 임차권등기에는 임대인의 동의가 필요하지 않습니다. 한데 이는 법원에서 명확한 증거와 서류를 제출해야 가능한데, 만약 미비되거나 부족한 자료를 통해 신청을 하게 된다면 임대인은 자신에게 손해이기에 당연히 이의를 제기하거나 소송으로 이어질 수 있습니다. 따라서 이러한 상황을 방지하기 위해 임차인은 등기명령을 할 때 명확한 증거와 서류를 확보하고 정확한 법률적인 절차를 지키며 신청을 진행해야 합니다.임차권등기 신청에 필요한 서류는 무엇인가요?임차권등기를 신청하기 위해서는 다양한 서류가 필요합니다. 주요 서류로는 다음과 같습니다:⑴ 신청서: 임차인의 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호 등 개인정보와 부동산의 위치 등을 기재하는 서류입니다.​⑵ 증표사본: 계약서, 보증금 입금증명서, 입주확정서, 전세보증보험증서 등 임대계약과 관련된 서류의 사본이 필요합니다.⑶ 대리인 동의서: 대리인을 통해 신청할 경우 대리인의 동의서와 대리인의 신분증 사본이 필요합니다.⑷ 기타 필요서류: 법원이나 등기소에서 요구하는 추가적인 서류가 있을 수 있습니다.임차권등기 신청 비용은 어떻게 되나요?임차권등기명령 비용은 집주인과 임차인이 1명씩이라고 가정한다면 (일반적인 상황) 42,800원의 비용이 발생합니다. - 송달료 : 30,600원- 인지세 : 2,000원- 등록면허세 : 7,200원- 등기수집증지 : 3,000원총계 : 42,800원 (*2인 기준)*저희 법무법인에 의뢰를 해 주신다면 55만원에 진행해드리고 있습니다. 임차권등기명령만 하는 것이 아닙니다, 권리 분석 및 자료조사를 통해 소송에 돌입할 준비까지 모두 진행됩니다.임차권등기를 받은 경우 이사를 하더라도 관리비를 계속 납부해야 하는 것에 대한 의문임차권등기를 통해 세입자가 다른 곳으로 이사해야 하는 경우에 대항력과 우선 변제권을 유지하기 위한 방법으로 신청하는 것입니다.따라서 주택을 이사했다면 그곳에 살지 않기 때문에 관리비 납부 의무가 없어집니다.임대인이 해외에 거주하거나 사망한 경우에도 임차권등기를 할 수 있나요?해외거주나 임대인 사망과 같은 특수한 경우에도 임차권등기는 가능합니다. 이러한 임차권등기명령으로 보증금을 무조건 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.돈을 돌려주지 않으면 결국 '소송' 입니다.
전세금소송 준비와 진행 핵심요약 (갱신거절, 가압류, 소송, 강제집행)
전세보증금 반환 소송에서 가장 중요한 부분은 사실 소송이 종료된 후의 절차입니다. 소송 자체는 확실한 증거를 바탕으로 진행되므로 패소할 가능성이 거의 없습니다. 그러나 소송에서 승소했다고 해서 임대인이 자발적으로 수억 원에 달하는 보증금을 반환하는 경우는 드뭅니다.따라서, 임차인은 소송에서 승소한 이후에 실제로 보증금을 회수하기 위한 강제집행 절차를 밟아야 합니다. 이는 소송만큼이나, 아니 그보다 더 중요한 단계로 볼 수 있습니다.이 글에서는 전세보증금을 안전하게 회수하기 위해 사전에 어떤 준비를 해야 하는지, 그리고 소송이 종료된 후 실제 보증금을 회수하기 위해 어떤 강제집행 절차가 가능한지에 대해 살펴보겠습니다.확실한 계약해지 통보 소송을 준비하기 위해서는 계약 해지 통지에 관한 명확한 증거를 확보하는 것이 필수적입니다. 일반적인 계약은 만기가 되면 자동으로 해지되지만, 주택임대차보호법 하에서의 전세 계약은 계약 만기 2개월 전에 계약 해지를 통지하지 않으면 계약이 자동 연장됩니다.묵시적 갱신은 기존의 조건으로 계속 임대차 계약이 유지되는 것이기에 임대인에게는 보증금 반환의 법적 책임이 발생하지 않습니다.따라서 승소를 위해서는 계약이 정상적으로 해지되었는지, 혹은 계약 해지를 가능하게 하는 특약 위반 또는 조건이 충족되었는지를 증명해야 합니다.전세 계약 만기에 따른 계약 해지 시, 만기 6~2개월 전에 갱신 거절을 통지해야 합니다. 상대방에게 나의 의사가 도달했음을 확인해야 하기에 내용증명이 확실한 방법입니다.내용증명은 발송 후 등기조회를 통해 도달 여부를 확인할 수 있기에 매우 확실한 증거가 됩니다.물론 내용증명이 아니더라도 문자나 카카오톡 등을 통해 이사를 나갈 의사를 통지할 수 있습니다.혹여 2개월 전에 통지를 하지 못했더라도(묵시적 갱신) 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 통지 후 3개월이 지난 뒤 계약 해지의 효력이 발생합니다. (참고로 임대인은 묵시적 갱신 상태에서 계약 해지 통지를 할 수 없습니다.)소송을 해야 하나 말아야 하나?계약 기간이 종료되기 전에도 소송을 시작하는 것이 가능합니다. 소송 과정에는 대략 6개월 가량 소요되며, 소장 접수 후 실제 재판 일정이 잡히기까지 4~5개월이 걸립니다. 이 기간 동안에 전세 계약의 만기가 도래하는지 여부를 판사가 검토하게 되며, 재판 날짜까지 계약 만기가 도래하면 문제가 없습니다. 따라서, 계약 만기 약 5개월 전부터는 소송을 제기할 수 있는 여건이 마련됩니다.한데 이러한 소송을 걸기 전에, 집주인이 계약 만기 시 보증금을 반환하지 않을 것이 확실한 경우에만 소송을 고려해야 합니다. 만약 만기 전에 소송을 제기했지만, 계약 만기가 되어 집주인이 보증금을 정상적으로 반환한다면, 소송을 진행한 것이 무의미해지며 발생한 소송 비용을 집주인에게 청구할 수 없게 됩니다.이처럼 만기 전 소송을 고려할 때는 집주인의 보증금 반환 의사와 능력을 사전에 충분히 판단하고, 필요한 경우 집주인의 다른 재산에 대한 가압류 조치를 함께 고려하여 보증금을 확실하게 확보할 수 있는 전략을 세워야 합니다.소송을 하기로 했다면, 필요 서류는?⑴ 전세 계약서⑵ 확정일자 부여 현황 (계약서에 확정일자가 기재되어 있다면 해당 계약서만으로 충분합니다)⑶ 임차인의 주민등록 초본⑷ 보증금 지급 증빙(영수증 또는 은행 이체 내역)소송 전 가압류 단계전세금 반환 소송 전에 가압류를 고려해야 할 때가 있습니다.가압류란 채무자의 재산을 법적으로 처분하지 못하게 하는 조치를 의미합니다.소송에 승소하더라도 채무자의 재산을 확보할 수 없으면 강제집행의 대상이 사라집니다.따라서 가압류를 통해 소송 기간 동안 채무자가 재산을 처분하거나 명의를 변경하는 것을 방지할 수 있게 됩니다.특히, 임차인이 거주하는 전세집은 가장 확실한 재산적 가치를 지닌 대상입니다. 그러나 임차인이 거주 중인 전세집에 대해 이미 대항력을 갖추고 있는 경우에는 추가로 가압류를 진행할 필요가 없습니다.  전입신고와 확정일자를 받은 상태에서 해당 전세집에 대한 가압류나 근저당이 없다면, 임차인은 대항력을 가지고 전세집을 경매처분하여 보증금을 회수할 수 있기 때문입니다.하지만 전세집의 시세와 전세금이 차이가 없는 '깡통전세'의 경우, 전세집을 경매로 처분해도 보증금 전액을 회수하기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.이때 임대인의 다른 재산이 있다면, 소송 전에 반드시 가압류를 고려해야 합니다. 임대인 소유의 다른 재산을 파악하고, 그 재산이 본인 명의로 되어 있는지 확인한 후, 가압류 절차를 진행하게 됩니다. (다만 가압류를 위해서는 채무자의 재산을 정확히 알아야 하는데 소송 전에는 법적으로 채무자의 재산을 조사할 수 없는 한계가 있습니다.)승소를 했다면, 소송비용은 돌려받을 수 있습니다. 전세금 반환 지연으로 인한 손해금 청구와 변호사 비용 청구는 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무 사이의 동시이행 관계에 기반합니다. 즉, 한 쪽이 자신의 의무를 이행한 경우, 다른 쪽이 이행 지체에 빠진다고 볼 수 있습니다. 이러한 동시이행 관계에서 한 쪽의 의무 이행 이후에야 상대방에게 이행을 요구할 수 있습니다.따라서 임차인이 지연 이자 또는 손해금을 청구하려면, 우선 이사를 나가고 주택을 인도한 다음날부터 지연 이자를 청구할 수 있습니다. *일부 의뢰인이 이사 전과 후의 이자율에 대해 혼동하는 경우가 있으나, 법적으로는 이사를 나가고 주택 인도 이후부터 지연 이자를 청구할 수 있는 것이 정확한 접근입니다.집주인에게 이사 나간 사실, 사진 및 비밀번호 등을 문자로 통지하면, 그 시점부터 집주인은 이행 지체 상태가 되며, 지연 손해금 지급 의무를 지니게 됩니다.변호사 비용에 관해서도 같은 원칙이 적용됩니다. 만약 계약 해지 또는 갱신 거절 통지 후 계약 기간이 만료되었음에도 불구하고 보증금이 지급되지 않아 소송을 제기한 경우, 변호사 비용은 집주인이 부담해야 합니다. 그리고 승소 후에는 소송비용확정청구 절차를 통해 변호사 비용을 청구하게 됩니다.한데 계약 만기 전에 소송을 제기했으나, 만기 시점에 집주인이 보증금을 정상적으로 지급한 경우에는 변호사 비용을 청구할 수 없습니다. 다만, 계약 만기 후에 보증금이 지급되어 임대인의 과실이 있는 경우, 변호사 비용을 청구할 권리가 있습니다. (저희는 승소 후 소송비용확정청구도 당연히 같이 진행해드리고 있습니다.)승소, 그 이후의 절차 [강제집행]전세금 반환 소송에서 승소한 이후에는 임대인이 자발적으로 돈을 지급하지 않는 경우가 대부분이므로, 강제집행 절차를 진행해야 합니다.소송에서 승리한 후에는 약 2주간의 항소 기간이 주어지며, 이 기간이 지나 최종 판결이 확정됩니다. 판결 확정 이후, 임대인의 재산 조사를 시작할 수 있습니다. 이 과정에서 채무자의 신용 상태를 확인하고 주거래 은행을 파악하는 것이 기본적인 절차입니다. 주거래 은행이 파악되면, 해당 은행 계좌에 대한 압류를 진행하고, 잔액이 있을 경우 즉시 추심 절차를 통해 인출할 수 있습니다.추가로, 채무자 명의의 부동산에 대한 조사를 실시할 수 있으며, 발견된 부동산에 대해서는 강제경매 절차를 시작해야 합니다. 또한, 임대인 소유의 증권이나 보험, 그리고 기타 보증금에 대해서도 압류를 진행할 수 있습니다. 이렇게 가능한 모든 집행 절차를 시도한 후에도 여전히 받지 못한 보증금이 있다면, 임차인이 거주 중인 전세집에 대한 강제경매 절차를 진행합니다. (저희는 소송은 물론 이 강제집행 과정까지 같이 진행해드리고 있습니다.)​
보증금회수, 전세사기 당했다면 이 순서대로
최근 전세사기로 인해 만기 시점에 전세보증금을 회수하지 못하는 사례가 증가하고 있습니다. 과거에는 임대인이 사기 목적으로 전세 계약을 체결하는 경우가 주를 이뤘습니다.여기에 더해 현재는 전세집에 가압류가 걸리거나 새로운 임차인을 구하지 못해 보증금 반환에 문제가 생기는 경우, 심지어 국세 체납이나 기타 압류로 인해 새로운 세입자를 찾지 못하는 임대인들도 적지 않습니다.특히, 임대인의 다른 재산이 없는 경우, 승소를 하더라도 보증금 회수가 어려울 수 밖에 없습니다. (강제집행 할 수 있는 자산 자체가 없기에)이러한 상황에서 대항력을 가진 임차인이 취할 수 있는 마지막 수단은 자신이 거주하는 전세집을 경매에 부쳐 배당을 받거나 직접 낙찰받아 주택을 인수하는 방법입니다. 전세집의 시세가 보증금을 상회한다면 이는 임차인에게 이득이 될 수 있지만, 깡통전세의 경우 매각으로도 손실이 발생할 수 있습니다.하지만 마냥 아무것도 받지 못하는 것 보다는 나을 것입니다.이 글에서는 전세사기로 인해 경매를 진행해야 하는 상황에 대비하여, 경매 절차와 소송 과정에서 유의해야 할 사항들을 대응 순서대로 살펴보려 합니다. 우선 권리 분석부터:1) 전입신고와 확정일자 확인임차인이 법적 보호를 받으며 자신의 권리를 주장할 수 있는 기본은 전세 계약 후 이루어진 전입신고와 확정일자에 있습니다. 전입신고는 다음 날부터 효력이 발생하기 때문에, 전입신고일까지 등기상 다른 가압류나 근저당이 설정되지 않았는지 확인하는 것이 중요합니다. 전입신고나 확정일자가 아직 처리되지 않았다면, 즉시 온라인 등기소 혹은 관할 동사무소를 통해 이를 완료해야 합니다.2) 선순위 권리의 유무와 대항력 확인선순위 임차인으로서의 대항력 유무는 경매 시 중요한 요소입니다. 이를 확인하기 위해서는 전입신고 전 전세 주택의 등기부등본을 확인하여, 임차인보다 앞서는 가압류, 근저당 등의 권리가 있는지 검토해야 합니다. 앞선 권리가 있다면 경매 진행 시 대항력을 잃게 되며, 이는 임차인이 보호를 받지 못하게 되는 상황으로 이어집니다. 반면, 대항력이 있는 임차인은 경매가 진행되어도 보증금을 매수인으로부터 받을 수 있는 권리가 보장됩니다. 이는 보증금을 전액 회수할 때까지 주택에서 거주를 지속할 수 있으며, 경매를 통해 낙찰 받은 매수인에게 미회수된 보증금을 청구할 수 있음을 의미합니다. 따라서 이 선순위 권리가 있는지 여부는 매우 중요할 수 밖에 없습니다.(만약 권리분석을 했는데 선순위 근저당으로 인해 대항력이 없는 경우, 경매로 인해 주택에서 이사해야 할 수 밖에 없습니다.)전세 계약 만기 전 행동 지침:1) 계약해지 및 갱신거절 통지일단 전세사기 또는 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 소송을 염두에 두어야 합니다. 이를 위해서는 적법하게 계약을 해지해야 합니다.대부분 아시는 내용이겠지만 임대차 계약은 특정한 통지가 없을 경우 자동으로 연장될 수 있습니다. 따라서 연장계약을 하지 않겠다는 통지가 반드시 있어야 합니다. 내용증명을 보내도 되고, 전화나 문자, 카카오톡으로 보내도 무방합니다. 2) 전세사기 피해자 지원 자격 확인하기만약 집주인이 전세사기인 것 같다면 여러 지원을 받아야 합니다. 전세사기 피해자로 인정받으면, 전세자금 대출을 장기 저금리 대출로 전환할 수 있는 혜택이 주어집니다. 최근의 높은 금리 상황을 고려할 때, 이는 상당한 이득이 될 수 있습니다.전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 전세 가격과 매매 가격 사이에 차이가 없어 손해가 불가피한 상황, 즉 깡통전세가 되어야 합니다. 이는 경매를 진행해도 매수인이 없거나, 임차인이 낙찰 받았을 때 손해를 보는 경우에 해당합니다. 또한, 집주인이 다수의 주택을 소유하고 있으며 여러 피해자가 발생할 가능성이 있는 경우도 포함됩니다.​3) 만기 전이라도 중도해지만약 전세 만기가 도래하거나 만기 전이라도 전세사기로 인한 피해가 명확한 경우, 소송을 통해 승소 판결을 받는 것이 가능합니다.승소 판결문과 함께 임차권 등기를 완료하여 피해자 신청을 준비해야 합니다. 이 과정은 '전세사기'를 전제로 하기에 무작정 진행할 경우 반려될 수 있으므로 사전에 전세사기를 입증할 수 있는 철저한 준비가 요구됩니다.전세금 반환 소송 후 강제집행 절차이렇게 계약해지 통보를 한 뒤에 소송을 진행합니다. 만기가 되었거나 전세사기임에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못했다면 승소 자체는 그리 어렵지 않습니다.진짜 중요한 부분은 이제 시작입니다. 바로 '집행'단계 입니다.전세금 반환 소송이 마무리된 후, 곧장 전세집 경매 절차를 시작하는 것이 아닙니다.​우선 임대인의 다른 재산을 조사하고, 가능한 한 다른 재산으로 보증금을 회수하는 것이 중요합니다. 이렇게 된다면 이후 전세집 경매를 통한 잔여 보증금 회수 부담을 경감시킬 수 있습니다.​우선 임대인의 주거래 은행 파악과 부동산 소유 현황 조사를 실시합니다. 이는 임대인의 재산을 파악하는 것입니다.이떄 다른 재산이 있는 경우 강제경매 진행합니다. 예를 들어 임대인이 다른 재산을 소유하고 있을 경우, 해당 재산에 대한 강제경매를 진행하여 보증금을 회수합니다. 특히 임대인의 통장을 압류하고, 다른 부동산에 대한 경매가 진행 중이라면 배당 신청을 합니다. 나아가 경매 절차 진행 중에도 재산명시신청과 재산조사를 통해 채권 추심 노력을 지속해야 합니다. 이렇게 전세금 반환 소송 후 임대인으로부터 보증금을 회수하는 데 필요한 절차를 체계적으로 진행합니다.최후의 단계, 전세집 경매이렇게 임대인의 다른 재산들을 최대한 집행한 뒤에 더이상 남은 것이 없다면, 그때 마지막으로 내가 살고 있는(있었던) 전세집을 경매에 부칩니다.경매 신청 이후, 법원에서는 강제경매 개시 결정문과 권리신고 및 배당요구신고서 작성을 요구하는 우편물을 보낼 것입니다. 이 절차는 전문가가 도와줄 수 있습니다. 경매 신청 후 약 2개월이 지나면, 감정평가사가 부동산을 방문하여 가치를 평가합니다. 이 과정을 통해 매각 가격이 결정됩니다.법원은 배당요구 종기일을 설정하고, 이 기간까지 채권자들은 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 배당요구 종기일 이후, 채권자들은 법원에 방문하여 배당을 요청할 수 있으며, 이는 대법원 경매 사건 검색을 통해 확인할 수 있습니다.그리고 전세집 강제경매를 진행하기 위해서는 초기 단계에서 법원에 경매 예납금을 납부해야 합니다. ​이 예납금은 일반적으로 250만원에서 300만원 사이이며, 경매 후 제3자가 낙찰 받으면 전액 반환되지만, 임차인이 스스로 낙찰 받을 경우 이 비용은 소모됩니다. ​경매 신청 후 매각 기일까지는 대략 5개월의 기간이 소요될 수 있으며, 이 기간 동안 임차인은 자신의 권리를 주장하고 선순위에 있는 권리 또는 국세와 같은 세금을 계속 확인해야 합니다.​이러한 경매 절차는 최대 4차까지 진행됩니다.[※TIP!※] ​만약 소송과 경매 절차 동안 전세자금 대출의 만기가 도래할 경우, 최대 2년간의 연장을 요청할 수 있습니다. 만약 전세사기 피해자로 인정받지 못한 경우에는 디딤돌 대출이나 다른 주택자금 대출을 이용하여 대환 처리할 수 있습니다.낙찰자가 나타나지 않는다면?이렇게 경매에 부쳤음에도 불구하고 아무도 사는 사람이 없다면 결국 임차인 본인이 낙찰 받는 방안을 생각해 봐야 합니다. 내가 집주인이 되는 것입니다.당장은 손해라 할지라도 이후에 부동산 가격이 오르거나, 내가 임차인을 받아서 우선 유동자금을 마련하여 손실을 최소화 할 수 있기 때문입니다. 만약  임차인 본인이 경매에 참여하여 낙찰받을 경우, 상계 신청서를 제출함으로써 매각 잔금의 납부를 면할 수 있습니다. *개인회생을 활용할 수도 있습니다만약 나의 전세보증금 대부분이 '대출'이고 남은 재산이 많지 않은 상황이라면 낙찰을 받기 보다는 차라리 '개인회생'을 통해 국가로부터 채무를 면책 받는 것도 좋은 방법입니다.변호사의 도움을 받는다면 비용은?저희는 소송 및 강제경매 절차, 임대인의 재산 조사 등 전 과정을 책임지고 진행하고 있습니다.경매 신청부터 권리 신고, 배당 신청, 임차인의 입찰 참여까지 모든 절차에 대한 지원을 받을 수 있으며, 소송이 끝난 후에는 임대인의 재산 조사와 신용 조사를 통해 추가적인 채권 추심도 진행해 드리고 있습니다.  
임대차계약 중도해지가 필요한 이유(전세사기일 경우)
안녕하세요 김민수 변호사입니다.​전셋집에 대한 하자 보수나 전세계약 기간에 관해 집주인과 연락을 하려고 하는데 갑자기 연락이 되지 않는다면 주의하시기 바랍니다.전세사기가 시작되는 전형적인 패턴이기 때문입니다.이런 경우라면 전세계약기간의 만료까지 기다린다고 해도 보증금을 돌려받을 가능성은 없다고 보아야 합니다.만기일에 보증금을 받지 못하면 대출금 상환에 차질이 생기고 상환이 지연되는만큼 고금리의 이자를 지급해야 하는 부담이 발생하게 됩니다. 이사의 일정에도 차질이 생길 수밖에 없습니다.그러니 보증금을 제때 돌려받지 못할 것이 확실하다면 전세계약 기간이 남아있다고 해도 바로 전세계약 중도해지 소송을 진행하셔야 합니다. 소송을 통해 중도해지하여 빨리 문제를 해결하는 것이 피해를 줄일 수 있는 방법이기 때문입니다.그렇다면 전세사기인지 아닌지는 어떻게 판단할까요?지금 즉시 등기부등본을 떼고 집주인에게 연락을 취한 다음 아래의 경우에 해당하는지를 따져보시길 바랍니다.  - 국세체납이나, 경매진행 등 권리변동이 있을 경우- 집주인이 변경되었는데, 새 집주인이 법인 또는 임대사업자일 경우- 계약 당시 전세가격과 등기부상 거래가액이 비슷한 경우 (특히 오피스텔)- 계약 직후 집주인이 변경되었을 경우- 새로 바뀐 집주인이 연락을 거의 안되거나 문자로만 연락이 되는 경우 한데 이렇게 전세사기가 '의심' 된다고 해서 아직 만기가 되지 않았음에도 불구하고 임대차계약을 해지할 수는 없습니다. 엄연히 양측간의 계약이기 때문에 그 의무와 책임을 다해야 하기 때문입니다.​따라서 관건은 전세사기 '입증'입니다. 전세사기를 입증 해야만 '중도해지'가 가능할 것이고 중도해지가 되었으니 정당하게 보증금반환청구를 요구한 뒤에 강제집행으로 넘어가 피해를 최소화 할 수 있는 것입니다. 그리고 전세사기에 해당한다면 전세보증보험이 있고 없고를 떠나 중도해지 소송이 필요합니다.1. 전세보증보험(허그, HF)이 있는 경우만기까지 오랜 시간이 남아있다면 그 사이에 집주인의 다른 채권자들로 인해 경매가 진행될 수 있습니다. 보증보험을 들었기 때문에 안심하기보다는 만기 이후에 보증보험을 청구해도 최근 심사가 까다로워졌기 때문에 실제 수령받기까지 6개월 정도의 시간이 걸리게 됩니다. (*그 6개월의 기회비용을 고스란히 본인이 감당해야 합니다.)따라서 만기일에 맞추어 보증금을 받으려면 청구 자체를 일찍 해야 합니다.중도해지소송을 한 뒤에 승소 판결문이 나오면 바로 임차권 등기를 신청한 후에 보증보험 이행을 청구할 수 있습니다. 그렇게 된다면 만기 이후에 기다릴 필요없이 곧장 보증금을 돌려받고 피해를 최소화 할 수 있을 것입니다.2. 전세보증보험이 없는 경우보통 전세계약기간이 만료되면 집주인으로부터 보증금을 돌려받고 그 돈으로 대출금을 상환하게 되는데 전세사기인 경우라면 전세계약기간의 만료일에도 보증금을 돌려받지 못해 대출 상환에 문제가 생기게 됩니다.대출을 연장해도 6개월의 단기로 이루어지게 되는데 소송은 평균 6개월이 걸리고 경매까지 진행하게 된다면 1년 이상이 걸릴 수 있기 때문에 전세계약 만기 전에 미리 소송을 진행하여 계약을 해지하는 것이 임차인에게 유리합니다.대출을 연장하려고 해도 은행에서 소송 관련 서류와 임차권등기를 요구하기 때문에 더더욱 소송의 진행이 필요합니다.보증금반환소송이 종료될 때까지 보증금을 돌려주지 않는 집주인이라면 보증금을 돌려줄만한 재산이 없는 경우가 대다수이므로 소송이 종료되었다면 경매를 통해 보증금을 회수하게 됩니다.경매를 진행하려고 해도 매각 기일까지 6개월 이상의 시간이 걸리기 때문에 문제를 빨리 해결하기를 원하신다면 신속하게 법적인 조치를 취하셔야 합니다.이렇듯 전세계약 기간이 남아있는데 집주인에게서 보증금을 돌려받을 수 없을 것 같다면 빠른 중도해지만이 피해를 줄일 수 있는 최선의 해결책입니다. 일률적으로 대응책을 제시할 수는 없습니다지금까지 전세사기와 관련된 의심스러운 정황, 만기가 남아있음에도 불구하고 미리 중도해지를 해야하는 이유 등에 대하여 설명드려보았습니다.다만 이는 일반적인 이야기일 뿐 모두에게 다 적용되는 것은 아닙니다. 각 임대차계약마다 각자의 사정들이 있고 남아있는 기간, 변수들이 모두 다릅니다.때문에 결국 자신의 상황에 맞는 개별적인 분석과 해결책이 필요합니다. 보증금을 돌려받지 못할까 고민된다면 우선 등기부등본을 떼보시길 바랍니다. 집주인이 바뀌였는지, 현재 매매가가 얼마인지, 다른 가압류가 들어와있는지 확인해야 합니다.관련하여 저희와의 상담을 바라신다면 아래 사진의 제 직통번호로 연락주시길 바랍니다. 공익적인 차원에서 전세집 권리분석은 별도의 비용을 받지 않고 유선상담을 진행해드리고 있습니다.
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[MBC 경남] 빌라 전세사기 보증금 돌려받으려면?조아라 변호사: "전세 계약 시 등기부등본, 계약 후 근저당 확인, 전세가율을 꼼꼼하게 확인하시는 것을 추천합니다"

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