01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2024년 4월, 서울 서초구 서초동에 위치한 오피스텔(서초아르누보씨티)에 관하여 보증금 5억 원, 임대차기간 2024년 5월 15일부터 2026년 5월 15일까지 24개월로 정한 전세계약을 체결했습니다. 계약금과 중도금을 순차로 지급하고, 잔금은 전세자금대출 4억 원을 받아 마련하는 방식으로 약정한 보증금 5억 원 전액을 임대인 측에 지급했습니다. 계약 직후 전입신고와 확정일자까지 갖추어 대항력과 우선변제권을 확보한, 성실한 임차인이었습니다.
이 사건 부동산의 소유자이자 임대인은 법인(피고)이었고, 계약 당시 피고는 계약서상 자신의 대리인으로 특정 개인을 내세워 계약을 진행했습니다. 의뢰인은 임대차기간 만기가 다가오자, 만기보다 약 4개월 앞선 2026년 1월 20일 피고의 대리인에게 카카오톡 메시지로 "계약을 갱신하지 않겠다"는 갱신거절 의사를 분명히 통지했습니다.
그러나 임대인 측은 이 통지에 아무런 회신을 하지 않았습니다. 의뢰인은 보증금을 제때 돌려받아 새로운 주거를 마련해야 하는 상황이었는데, 임대인이 반응을 보이지 않자 불안한 마음에 직접 부동산을 전세 매물로 다시 내놓기도 했습니다. 그 과정에서 이 사건 부동산에 근저당권 설정 등기까지 이루어진 사실을 알게 되었고, 의뢰인은 재차 보증금 반환을 촉구했지만 임대인 측은 "곧 연락하겠다"고만 한 뒤 다시 답을 하지 않았습니다. 만기 후 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다는 우려가 커지자, 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아 도움을 요청했습니다.
02사건의 쟁점
1임대차계약이 적법하게 종료되는지 여부
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않으면 종전 계약과 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 보고, 임차인이 같은 기간 내에 통지하지 않은 경우에도 마찬가지로 규정하고 있습니다. 이 사건에서 의뢰인은 만기 약 4개월 전인 2026년 1월 20일 갱신거절 의사를 통지했으므로, 임대차계약은 만기일인 2026년 5월 15일에 적법하게 종료된다는 점이 핵심 쟁점이었습니다.
2대리인에 대한 통지의 효력과 계약 종료의 예비적 근거
가사 대리인에게 한 통지의 효력에 다툼이 있더라도, 소장 부본이 임대인에게 송달되면 그로써도 계약 종료의 의사가 전달됩니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따라 임차인의 해지 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하는데, 이 법리를 적용하면 늦어도 소장 송달일부터 3개월 후에는 계약이 종료된다는 점을 예비적으로 확보해 두는 것이 중요했습니다.
3만기 전 미리 소를 제기할 필요성(장래이행의 소)
임대인이 갱신거절 통지와 반환 촉구에 지속적으로 답을 하지 않아, 만기가 되어도 보증금 반환의무를 이행하지 않을 것이 명백한 상황이었습니다. 채무자의 태도에 비추어 이행기가 도래하더라도 임의이행을 기대할 수 없는 경우 미리 청구할 필요가 인정된다는 대법원 판례(대법원 2018. 7. 26. 선고 2018다227551 판결)에 비추어, 만기 이전에 미리 소를 제기할 수 있는지가 쟁점이 되었습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 계약과 이행 경위에 관한 증거를 빠짐없이 확보했습니다. 오피스텔 전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본(전입 사실), 피고 법인등기사항증명서, 보증금 이체내역 및 전세자금 대출내역, 그리고 갱신거절 의사를 통지한 카카오톡 대화 내역까지 정리하여, 의뢰인이 보증금 5억 원 전액을 실제로 지급하고 적법하게 갱신거절을 통지했다는 사실을 명확히 입증했습니다.
2. 주택임대차보호법 제6조, 제6조의2 법리를 정밀하게 적용했습니다. 의뢰인의 갱신거절 통지로 계약이 만기에 종료된다는 주된 주장에 더해, 소장 송달을 통한 종료라는 예비적 근거까지 함께 구성하여 어느 경우에도 계약 종료를 다툴 수 없도록 대응 논리를 이중으로 마련했습니다.
3. 장래이행의 소의 요건을 대법원 판례로 뒷받침했습니다. 임대인이 반복적으로 답변을 회피한 정황을 근거로, 미리 청구할 필요성이 인정된다는 점을 판례에 기초하여 논증함으로써, 만기 도래를 기다리지 않고도 신속하게 판결을 받을 수 있는 길을 열었습니다.
4. 임대인이 다투지 않아 무변론 판결로 신속하게 사건을 마무리했습니다. 피고가 답변서를 제출하지 않자 법원은 무변론 판결(민사소송법 제208조 제3항 제1호, 제257조 제1항)로 의뢰인의 청구를 그대로 받아들였습니다.
