01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2024년 1월, 서울 광진구 중곡동에 위치한 도시형생활주택(원룸아파트)에 관하여 피고(임대인)와 임대차보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2024년 2월 29일부터 2026년 2월 28일까지로 정한 임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 계약에 따라 가계약금과 계약금, 잔금을 모두 이체하여 약정한 보증금 전액을 임대인에게 지급하였고, 2024년 2월 29일 전입신고를 마친 뒤 확정일자를 받아 그 집에 거주해 온 임차인이었습니다.
문제는 계약이 만기를 향해 갈 무렵 시작되었습니다. 의뢰인은 계약을 더 이상 연장하지 않겠다는 뜻을 임대인에게 전하려 했지만, 임대인은 전화를 받지 않았습니다. 그러던 중 의뢰인은 임대인의 메신저 프로필에 "이 집 문제는 법무법인 대리인에게 연락하라"는 안내가 적혀 있는 것을 발견하였고, 그 대리인에게 연락해 보니 돌아온 답변은 보증금을 돌려주겠다는 것이 아니라 "경매를 통해 집을 넘겨받으라"는 취지의 안내뿐이었습니다.
계약 종료가 다가오는데도 임대인은 정작 연락이 닿지 않고, 보증금을 어떻게 돌려받을 수 있을지조차 알 수 없는 불안한 상황이었습니다. 의뢰인은 결국 법무법인 김앤파트너스를 찾아 보증금 반환 소송을 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
1. 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 여부
임대인이 연락을 회피하는 상황에서, 임차인의 갱신거절 의사가 법적으로 유효하게 전달되어 계약이 만기에 종료되었다고 볼 수 있는지가 첫 번째 쟁점이었습니다. 임대인은 이에 대해 아무런 회신도 하지 않았기 때문에, 갱신거절 통지가 실제로 효력을 발생했음을 입증하는 것이 관건이었습니다.
2. 임대인의 보증금 반환의무 발생 여부
계약이 종료되면 임대인은 임차인이 집을 비워 주는 것과 맞바꾸어 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. 임대인이 "경매로 넘겨받으라"며 반환을 사실상 거부하는 상황에서, 보증금 1억 4,000만 원 전액에 대한 반환의무가 임대인에게 있음을 명확히 하는 것이 두 번째 쟁점이었습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 보증금 지급 사실과 대항력 입증
김앤파트너스는 부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 주택 임대차계약 신고필증, 보증금 이체내역 등을 확보하여 의뢰인이 약정한 보증금 전액을 실제로 지급하였고, 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인임을 명확히 정리하였습니다.
2. 갱신거절 통지의 법리 적용
주택임대차보호법상 임차인은 임대차기간이 끝나기 전 정해진 기간 안에 갱신을 원하지 않는다는 뜻을 통지할 수 있고, 계약이 갱신된 경우에도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다. 김앤파트너스는 의뢰인이 만기보다 약 4개월 전에 임대인에게 수차례 문자메시지로 갱신거절 의사를 통지한 사실(임대인 메신저 프로필 캡처, 갱신거절 문자메시지 등)을 증거로 제출하여, 이 사건 임대차계약이 만기일에 적법하게 종료되었음을 입증하였습니다. 나아가 소장 부본의 송달을 통해서도 계약 종료 의사가 전달되었음을 함께 주장하여, 어느 쪽으로 보더라도 계약이 종료되었음을 빈틈없이 논증하였습니다.
3. 공시송달을 통한 신속한 판결 진행
임대인이 연락을 회피하고 소송 서류의 정상적인 송달이 어려운 상황에서, 김앤파트너스는 공시송달 절차를 활용하여 사건이 지연 없이 진행되도록 하였습니다. 그 결과 임대인의 회피에도 불구하고 법원의 판단을 이끌어낼 수 있었습니다.
