01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2020년 11월, 서울 금천구 독산동에 있는 한 주택의 3층을 보증금 1억 6,000만 원에 임차하는 전세 계약을 체결했습니다. 임대차 기간은 2020년 12월부터 24개월로 정했고, 의뢰인은 계약 직후 계약금과 잔금을 순차적으로 모두 지급해 보증금 전액을 임대인에게 건넸습니다. 이후 확정일자를 받고 전입신고까지 마친 뒤 실제로 그 집에 거주해 온, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이었습니다.
계약 기간이 끝난 뒤에도 임대인과 의뢰인은 별다른 갱신 거절의 의사를 밝히지 않아, 임대차계약은 같은 조건으로 자동 연장(묵시적 갱신)된 상태로 유지되고 있었습니다. 그런데 2025년 11월, 의뢰인은 자신이 살고 있는 이 집에 대해 강제경매개시결정이 내려졌다는 통지를 법원으로부터 받게 되었습니다. 살고 있는 전세 집이 경매에 넘어간 것입니다.
보증금을 돌려받지 못한 채 집이 경매로 처분될 수 있다는 불안한 상황에 놓인 의뢰인은, 자신의 보증금을 안전하게 지키기 위해 법무법인 김앤파트너스를 찾아 사건을 의뢰했습니다.
02사건의 쟁점
이 사건의 핵심은 다음과 같았습니다.
1. 임차한 주택이 경매에 넘어간 경우, 임차인이 임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있는가 하는 점이었습니다. 임대차 기간이 남아 있거나 묵시적으로 갱신된 상태에서 임대인이 순순히 계약 종료를 인정하지 않으면, 임차인으로서는 보증금 반환 시점을 두고 다툼이 생길 수 있는 상황이었습니다.
2. 임대인이 보증금 반환에 관해 아무런 구체적 답변도 내놓지 않고 있는 상황에서, 임차인이 언제, 어떤 방법으로 계약 해지의 의사를 명확히 하여 보증금 반환 의무를 확정지을 것인가 하는 점이 쟁점이 되었습니다.
임대인은 재판이 끝날 때까지도 의뢰인에게 보증금을 반환하지 않았고, 보증금 반환에 관한 구체적인 답변조차 제시하지 않았습니다.
03김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 임차인이 확실하게 보증금을 회수할 수 있도록 다음과 같이 조력했습니다.
1. 대항력과 우선변제권을 뒷받침하는 증거를 빠짐없이 확보했습니다. 부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 보증금 지급 내역(계약금 영수증, 수표 발행 내역, 잔금 이체 내역)을 정리해, 의뢰인이 보증금 전액을 지급하고 확정일자와 전입신고를 갖춘 임차인임을 명확히 입증했습니다.
2. 경매 절차에서 의뢰인의 권리를 지키기 위해 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출했습니다. 이는 경매 절차에서 우선변제를 받기 위한 조치인 동시에, 임차인이 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 않는다는 뜻을 명확히 밝히는 의미도 있었습니다.
3. 임차 주택이 경매되는 경우 임차인은 임대차계약을 해지하여 종료시키고 보증금 반환을 청구할 수 있다는 대법원 판례(대법원 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결) 법리를 적용했습니다. 나아가 의뢰인이 임대인에게 직접 문자메시지로 "이 사건 부동산에 관한 경매가 진행 중이므로 임대차계약을 해지한다"는 해지 의사를 분명히 전달한 사실을 증거로 제출해, 임대차계약이 확정적으로 종료되었음을 입증했습니다.
