사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 11월 21일 경기 양평군 양평읍 소재 주택에 관하여 피고(임대인)와 임대차계약을 체결했습니다.
보증금은 1억 4천만원, 임대차기간은 2022년 11월 25일부터 2024년 11월 24일까지 24개월로 정한 전세계약이었습니다.
의뢰인은 계약 직후 보증금을 모두 지급했습니다.
같은 날인 2022년 11월 25일 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으며, 그 무렵부터 현재까지 해당 주택에 실제 거주해 온 임차인이었습니다.
의뢰인은 계약 만기를 앞두고 더 이상 계약을 이어갈 의사가 없었습니다.
그래서 만기 약 3개월 전인 2024년 8월 23일, 피고 측 대리인에게 갱신거절 의사를 분명히 통지했습니다.
그러나 피고는 만기가 임박했음에도 보증금 반환 계획을 전혀 제시하지 않았습니다.
계약이 종료된 뒤에도 피고는 “신규 임차인이 들어와야 보증금을 지급할 수 있다”는 말만 반복하며 반환을 미루었습니다.
의뢰인은 직접 공인중개사에게 연락해 주택을 매물로 등록하는 등 피고의 신규 임차인 모집에 협조했지만, 새로운 임차인은 나타나지 않았습니다.
그사이 해당 부동산에는 1억 5천여만원의 가압류 등기까지 설정된 것이 확인되었습니다.
보증금을 돌려받을 길이 갈수록 막막해지자, 의뢰인은 더 이상 시간을 끌 수 없다고 판단하고 김앤파트너스에 사건을 의뢰했습니다.
사건의 쟁점
판결문 이유를 통해 정리된 이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같았습니다.
첫째, 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 여부였습니다.
피고는 계약 종료 자체를 명확히 인정하지 않은 채, 반환을 미룰 명분을 찾으려 했습니다.
이에 대해 김앤파트너스는 주택임대차보호법 제6조 제1항과 제6조의2 제1항을 근거로 대응했습니다.
의뢰인이 만기 약 3개월 전인 2024년 8월 23일에 갱신거절 의사를 통지했으므로, 계약은 본래 종기인 2024년 11월 24일에 적법하게 종료되었다는 법리를 분명히 했습니다.
둘째, 보증금 반환의무가 실제로 발생했는지 여부였습니다.
피고는 “신규 임차인이 들어와야 보증금을 줄 수 있다”는 입장을 고수했습니다.
그러나 신규 임차인 모집은 임대인의 사정일 뿐, 보증금 반환의무의 전제 조건이 될 수 없다는 점이 쟁점이 되었습니다.
셋째, 피고의 반환 거부 의사가 얼마나 확고했는지였습니다.
피고는 2025년 6월 30일 통화에서 보증금을 곧바로 반환하는 것이 사실상 불가능하다는 입장을 드러냈습니다.
이는 임의 반환을 기대하기 어렵다는 점을 보여주는 정황이었습니다.
김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 다음과 같은 전략으로 사건을 이끌었습니다.
첫째, 계약 관계와 보증금 지급 사실을 입증할 증거를 빈틈없이 확보했습니다.
부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 주택 임대차 계약 신고필증, 보증금 이체내역까지 정리해 의뢰인이 정당한 임차인이며 보증금 전액을 지급했다는 사실을 명확히 했습니다.
둘째, 갱신거절 통지의 효력을 법리로 뒷받침했습니다.
피고 측 대리인과 주고받은 문자메시지를 증거로 제출해, 만기 3개월 전 갱신거절 의사가 적법하게 통지되었음을 입증했습니다.
이를 통해 계약이 2024년 11월 24일 정상적으로 종료되었다는 결론을 끌어냈습니다.
셋째, 피고의 반환 거부 정황을 객관적 자료로 남겼습니다.
피고와의 통화 녹취록을 확보해, 피고가 보증금 반환을 사실상 거부하고 있다는 점을 구체적으로 드러냈습니다.
넷째, 의뢰인의 대항력과 우선변제권을 보전했습니다.
주택임차권등기를 마쳐 의뢰인이 주택에서 거주를 이어가거나 이사하더라도 보증금 회수의 지위를 잃지 않도록 안전장치를 마련했습니다.
이러한 증거와 법리를 토대로, 김앤파트너스는 피고에게 보증금 반환의무가 존재한다는 점을 빈틈없이 구성해 재판부를 설득했습니다.
