01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2021년 7월, 서울 동작구 상도동에 있는 아파트에 관하여 보증금 1억 1,000만 원, 임대차기간 2021년 8월 17일부터 2023년 8월 16일까지로 정하는 전세 계약을 체결했습니다. 계약 상대방은 부부 관계인 임대인 두 사람으로, 두 사람이 공동으로 집을 임대해 준 공동임대인이었습니다. 의뢰인은 보증금 전액을 임대인들에게 지급하고, 곧바로 전입신고와 확정일자까지 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖추어 두었습니다.
문제는 계약 만기가 다가오면서 시작되었습니다. 의뢰인은 만기 약 6개월 전인 2023년 2월경, 임대인들을 대표해 집을 관리하던 임대인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 갱신거절 의사를 분명히 통지했습니다. 이렇게 되면 계약은 만기일에 종료되고 임대인은 보증금을 돌려주어야 하지만, 임대인들은 보증금을 반환하지 않았습니다. 오히려 의뢰인이 집에 짐을 둔 채 점유를 유지하고 있던 사이에 임대인들이 임의로 집의 비밀번호를 바꾸고 의뢰인의 짐을 정리해 버린 사실이 드러났습니다. 의뢰인은 보증금 한 푼 돌려받지 못한 상태에서 집에 대한 점유마저 위태로워지는 불안한 상황에 놓였습니다.
02사건의 쟁점
1. 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 여부
의뢰인은 만기 6개월 전에 갱신거절 의사를 통지했으므로, 주택임대차보호법상 계약은 만기일인 2023년 8월 16일에 그대로 종료됩니다. 설령 임대인들이 이 부분을 다투더라도, 의뢰인은 2025년 1월 다시 한 번 임대차보증금 반환을 요구하며 계약 해지 의사를 명확히 통지했으므로, 계약 종료 자체를 부정하기 어려운 사안이었습니다.
2. 임대인들의 방해 행위와 반환 의무
임대인들은 보증금을 돌려주기는커녕 비밀번호를 임의로 변경하고 의뢰인의 짐을 치웠으며, 집을 비워 달라는 요청에는 "2024년 5월 5일까지 비워주겠다"는 무책임한 답변만 반복하다가 이마저 지키지 않았습니다. 이후에는 같은 건물의 다른 호실에 들어가 살라는 제안까지 했지만, 이는 의뢰인이 원한 보증금 반환과는 거리가 먼 것이었습니다.
3. 경매로 인한 배당 문제
설상가상으로 이 집은 임의경매가 개시되어 2026년 4월 배당이 종결되었는데, 그 과정에서 의뢰인은 임대인들에 의해 집에 대한 점유를 잃은 상태였던 탓에 배당조차 받지 못했습니다. 결국 우선변제권을 갖추고도 경매 절차에서 보증금을 회수할 길이 막혀, 임대인들을 상대로 직접 보증금 반환을 청구할 수밖에 없는 상황이었습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 계약 종료 사실의 명확한 입증
김앤파트너스는 부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 주택 임대차 계약 신고필증 등을 통해 의뢰인의 대항력과 우선변제권을 정리하고, 만기 6개월 전 이루어진 갱신거절 통지로 계약이 적법하게 종료되었음을 주택임대차보호법 조문에 근거해 논리적으로 밝혔습니다.
2. 임대인들의 방해 행위 증거화
비밀번호 변경과 명도 지연, 다른 호실 거주 제안 등 임대인들이 보증금 반환을 회피해 온 정황을, 당사자 사이에 오간 문자메시지와 해지 통지 문자메시지로 구체적으로 입증했습니다. 이를 통해 의뢰인이 점유를 잃게 된 경위와 그 책임이 임대인들에게 있음을 분명히 했습니다.
3. 지연손해금까지 포함한 청구 구성
단순히 보증금 원금만 청구하는 데 그치지 않고, 계약 종료 다음 날부터 발생하는 지연손해금을 함께 청구했습니다. 임대인들이 소송에 응하지 않자 공시송달 절차를 활용해 재판을 신속하게 진행하여, 의뢰인이 더 오래 기다리지 않도록 했습니다.
