01사건 개요
의뢰인(원고, 임차인)은 2022년 6월 경기도 안산시 단원구 초지동에 있는 주택에 관하여 보증금 4,800만 원, 임대차기간 2022년 6월 20일부터 2024년 6월 19일까지로 정한 임대차계약을 체결하고, 약정한 날짜까지 보증금 4,800만 원 전액을 지급했습니다.
계약은 만기가 지난 뒤에도 별다른 의사표시 없이 이어져 묵시적으로 갱신된 상태였습니다. 의뢰인은 2026년 2월 임대인에게 계약을 해지하겠다는 뜻을 통고했고, 그에 따라 계약은 2026년 5월 5일 해지되었습니다.
그런데 계약이 끝났는데도 보증금은 돌아오지 않았습니다. 의뢰인은 2026년 5월 주택임차권등기를 마친 뒤 집을 비워 임대인에게 인도까지 완료했지만, 임대인은 오히려 욕실 수납장과 도배, 장판이 훼손되었다며 수리비 95만 원을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 보증금 전액을 온전히 돌려받기 위해 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아왔습니다.
02사건의 쟁점
1묵시적 갱신 이후 임차인의 해지 통고로 계약이 언제 종료되는지
주택임대차보호법 제6조의2 제2항은 묵시적으로 갱신된 임대차에서 임차인이 해지를 통고하면 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 정하고 있습니다. 이 사건에서는 해지의 효력이 발생한 정확한 날짜를 특정하는 것이 지연손해금 기산의 출발점이 되므로 중요했습니다.
2임대인이 주장한 수리비 95만 원의 공제가 인정될 수 있는지
임대인은 임차인이 목적물을 훼손했다며 수리비 공제를 주장했습니다. 임차인의 원상회복의무 위반을 이유로 보증금에서 금액을 빼려면, 훼손 사실과 그것이 임차인의 책임이라는 점을 임대인이 증명해야 합니다. 임대인이 제출한 자료만으로 그 증명이 되는지가 이 사건의 실질적인 쟁점이었습니다.
3지연손해금을 언제부터 인정받을 수 있는지
보증금 반환의무와 목적물 인도의무는 동시이행 관계에 있으므로, 임차인이 집을 비워 주기 전까지는 임대인이 지체에 빠지지 않습니다. 인도를 마친 사실과 그 시점을 명확히 하는 것이 연 12% 지연손해금을 받아내는 전제가 되었습니다.
03김앤파트너스의 조력
1계약 종료의 근거와 시점을 법 조문으로 특정했습니다
묵시적 갱신과 임차인의 해지 통고에 관한 주택임대차보호법 제6조의2 제2항을 근거로, 이 사건 임대차계약이 2026년 5월 5일 해지되었다는 점을 명확히 정리해 주장했습니다.
2임차권등기와 인도 사실을 순서대로 증거로 남겼습니다
보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 나가면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 김앤파트너스는 먼저 주택임차권등기를 마쳐 의뢰인의 지위를 고정한 다음 목적물을 인도하도록 절차를 설계했고, 인도일을 증거로 남겨 그 다음 날부터의 지연손해금 청구가 가능하도록 했습니다.
3임대인의 공제 주장에 대해 증명책임의 원칙으로 대응했습니다
임대인은 사진과 영상 자료를 제출하며 수리비 공제를 주장했습니다. 김앤파트너스는 그 자료만으로는 의뢰인이 임차목적물을 훼손했다고 인정하기 부족하다는 점을 조목조목 짚었고, 법원도 임대인이 제출한 증거만으로는 훼손 사실을 인정할 수 없다고 판단하여 공제 주장을 전부 배척했습니다.
4소액사건 절차를 활용해 신속하게 판결을 받았습니다
이 사건은 주택임대차보호법 제13조와 소액사건심판법 제11조의2에 따라 변론이 종결된 그날 곧바로 판결이 선고되었습니다. 쟁점을 미리 좁히고 증거를 정돈해 둔 덕분에 절차가 길어지지 않았습니다.
