01사건 개요
의뢰인(원고, 임차인)은 2022년 11월 경기도 김포시 양촌읍에 있는 건물에 관하여 보증금 2억 5,000만 원, 임대차기간 2022년 11월 23일부터 2024년 11월 22일까지로 정한 임대차계약을 체결했습니다. 계약 당일 계약금 9,000만 원을 지급하고, 잔금 1억 6,000만 원까지 약정한 날짜에 모두 이체하여 보증금 전액을 지급했습니다. 확정일자도 발급받고 전입신고까지 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태로 거주해 왔습니다.
의뢰인은 계약 만기 약 3개월 전인 2024년 8월 갱신을 거절하겠다는 뜻을 분명히 전달했습니다. 그러나 피고(임대인)는 보증금을 어떻게 돌려주겠다는 구체적인 계획을 전혀 내놓지 않았고, 오히려 "새로 임차인이 구해지면 임대차보증금을 반환하겠다"며 계약이 끝나도 보증금을 줄 수 없다는 취지로 이야기했습니다.
계약은 2024년 11월 22일 예정대로 종료되었지만 보증금은 돌아오지 않았습니다. 의뢰인은 2024년 12월 임차권등기명령을 받아 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 피고는 자신이 운영하는 사업체가 매각되는 대로 보증금 중 일부라도 지급하겠다는 각서를 써 주었고, 의뢰인은 그 말을 믿고 임차권등기를 해제했지만 그 일부 금액마저 끝내 들어오지 않았습니다. 나중에야 그 사업체가 애초에 매각이 어려운 상태였다는 사실을 알게 되었습니다.
2억 5,000만 원이라는 전 재산에 가까운 돈이 묶인 채 시간만 흘러가는 상황에서, 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아왔습니다.
02사건의 쟁점
1갱신거절 통지가 임대인에게 적법하게 도달했는지 여부
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으면 계약이 같은 조건으로 갱신된 것으로 본다고 정하고 있습니다. 이 사건에서 의뢰인은 임대인 본인이 아니라 임대인의 배우자에게 갱신거절 의사를 전달했기 때문에, 그 통지가 임대인에게 도달한 것으로 볼 수 있는지가 첫 번째 쟁점이었습니다.
2임대인이 잠적한 상황에서 소송을 어떻게 진행할 것인지
피고는 보증금 반환에 관하여 어떠한 답변도 하지 않은 채 연락이 닿지 않는 상태였습니다. 소장이 송달되지 않으면 소송 자체가 멈춰버리기 때문에, 절차를 진행시킬 방법을 찾는 것이 실질적인 관건이었습니다.
3지연손해금을 언제부터 청구할 수 있는지
임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 인도의무는 동시이행 관계에 있습니다. 임차인이 집을 비워 주지 않은 상태라면 임대인이 지체에 빠지지 않아 지연이자가 인정되지 않을 수 있으므로, 인도를 완료했다는 사실을 어떻게 입증하고 언제를 기산점으로 삼을 것인지가 중요했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1배우자에 대한 통지의 효력을 정면으로 다퉜습니다
임대인의 배우자는 계약 체결 과정에서도 "아내 명의로 건물을 지었다"며 목적물을 소개하고 계약을 사실상 주도한 사람이었습니다. 부부라는 관계와 계약 체결 경위를 함께 제시하여, 배우자에 대한 갱신거절 통지가 임대인에게도 도달한 것으로 보아야 한다는 점을 구체적으로 논증했습니다. 그 결과 임대차계약이 본래의 종기인 2024년 11월 22일에 적법하게 종료되었다는 점이 인정되었습니다.
2임차권등기를 다시 마쳐 의뢰인의 지위를 확실하게 지켰습니다
의뢰인은 앞서 임대인의 각서를 믿고 임차권등기를 해제한 상태였습니다. 김앤파트너스는 2026년 1월 임차권등기명령을 다시 받아 이번에는 보증금 전액에 대하여 주택임차권등기를 마친 뒤 소를 제기했습니다. 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되도록 먼저 안전장치를 만든 것입니다.
3인도 완료 사실을 증거로 남겨 지연손해금 기산점을 확보했습니다
의뢰인은 2026년 2월 9일 임대인에게 퇴거 사실과 출입 비밀번호를 알리는 방식으로 목적물 인도를 마쳤고, 그 문자메시지와 전출 후 주민등록표초본을 확보해 두었습니다. 김앤파트너스는 소송 도중 청구취지와 청구원인을 변경하여 인도 완료 다음 날인 2026년 2월 10일부터의 지연손해금을 추가로 청구했습니다.
4공시송달로 절차를 멈추지 않고 끝까지 밀고 나갔습니다
피고에게 소장이 송달되지 않는 상황에서 공시송달 절차를 활용하여 변론을 종결시키고 판결까지 받아냈습니다. 임대인이 연락을 끊고 버티는 방식으로는 시간을 벌 수 없다는 것을 결과로 보여준 사건입니다.
