01사건 개요
의뢰인(임차인)은 서울 중랑구 중화동에 있는 4층 규모의 다가구주택 건물 3층 일부(약 35.5㎡)를 임차해 생활해 온 임차인이었습니다. 이 건물은 철근콘크리트 구조의 근린생활시설 겸 다가구주택으로, 의뢰인은 보증금 1억 7,000만 원을 지급하고 이 집에 입주했습니다.
문제는 임대차 계약이 종료된 뒤에 시작되었습니다. 계약 기간이 끝났음에도 피고(임대인)로부터 보증금을 돌려받지 못한 것입니다. 임대인은 경기 가평군에 거주하고 있어 직접 만나 협의하기도 쉽지 않았고, 시간만 흐르는 사이 의뢰인은 새로운 거처를 구할 자금이 묶여버린 상황에 놓였습니다.
보증금은 대부분의 세입자에게 전 재산이나 다름없는 돈입니다. 의뢰인 역시 이사 계획과 생활 전반이 멈춰버린 상태에서 불안한 시간을 보내다가, 더 이상 임대인의 답변만 기다릴 수 없다고 판단하고 법무법인 김앤파트너스를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
1임대차 계약의 종료 여부
먼저 임대차 계약이 적법하게 종료되었는지가 확인되어야 했습니다. 계약이 종료되어야 임대인의 보증금 반환 의무가 발생하기 때문입니다. 김앤파트너스는 계약서와 계약 종료 경위에 관한 자료를 정리해 이 사건 임대차가 이미 종료된 상태임을 명확히 했습니다. 실제로 재판 과정에서 피고 역시 현 시점을 기준으로 임대차계약이 종료되었고 임대차보증금을 반환할 의무가 있다는 점에 대하여는 다투지 아니한다는 입장을 취했습니다.
2반환 의무를 인정하면서도 실제 지급은 이루어지지 않는 상황
이 사건의 핵심은 임대인이 법적으로 다툴 만한 반박 사유를 제시하지 못하면서도, 실제 보증금은 지급하지 않고 있었다는 점이었습니다. 이런 경우 임차인이 아무리 기다려도 상황은 달라지지 않습니다. 강제집행이 가능한 집행권원, 즉 판결문을 확보하는 것이 유일한 해법이었습니다.
3목적물 인도와 보증금 반환의 동시이행 관계
임차인의 목적물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 서로 맞물려 있는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 판결 주문에서 인도 대상 부분이 특정되어야 이후 집행 단계에서 다툼이 생기지 않습니다. 김앤파트너스는 이 부분을 특히 신경 써서 준비했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1임대차 관계 입증자료의 정리
임대차계약서를 비롯해 계약 종료 사실과 보증금 액수를 확인할 수 있는 자료를 체계적으로 정리해 제출했습니다. 다툼의 여지를 남기지 않도록 청구 금액의 근거를 명확하게 구성했습니다.
2소액사건 절차의 활용
이 사건은 주택임대차보호법 제13조와 소액사건심판법이 적용되는 사건으로 진행되었습니다. 해당 절차는 일반 민사소송보다 신속하게 결론에 이를 수 있다는 장점이 있습니다. 김앤파트너스는 절차의 특성을 활용해 의뢰인이 조속히 집행권원을 확보할 수 있도록 소송을 이끌었습니다.
3인도 대상 부분의 정밀한 특정
다가구주택의 일부를 임차한 사건이었기 때문에, 건물 전체가 아니라 임차한 부분만을 정확하게 특정할 필요가 있었습니다. 김앤파트너스는 건축물 도면을 근거로 3층 중 해당 부분(약 35.5㎡)을 별지 도면 표시 각 점을 순차적으로 연결한 선내 부분으로 특정해 청구했고, 법원도 이를 그대로 주문에 반영했습니다. 이렇게 특정해 두면 이후 집행 단계에서 범위를 둘러싼 분쟁이 생길 여지가 줄어듭니다.
4가집행 선고의 확보
판결이 확정될 때까지 기다리면 회수가 더 늦어질 수 있습니다. 김앤파트너스는 가집행 선고를 함께 구해, 판결 확정 전이라도 곧바로 강제집행에 나아갈 수 있는 길을 열어두었습니다.
