01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2021년 7월 서울 영등포구 신길동에 있는 주택에 관하여 보증금 1억 2,500만 원, 임대차기간 24개월로 정하는 전세계약을 체결했습니다. 계약금 625만 원을 먼저 지급하고 나머지 잔금은 전세자금 대출을 받아 임대인에게 지급하는 방식으로 보증금 전액을 치렀습니다. 계약 며칠 뒤인 2021년 8월 초 확정일자를 받았고, 같은 달 말 전입신고를 마친 뒤 실제로 거주해 왔습니다.
첫 임대차기간이 끝난 뒤 계약은 묵시적으로 한 차례 갱신되었습니다. 그런데 갱신 이후 의뢰인이 등기사항전부증명서를 확인해 보니, 살고 있는 집에 세금 체납으로 인한 압류등기가 이미 경료되어 있었습니다. 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 불안한 상황이었습니다.
의뢰인은 곧바로 계약을 끝내겠다는 뜻을 임대인에게 알렸지만, 계약이 종료된 뒤에도 보증금은 돌아오지 않았습니다. 그사이 이 집에는 새로운 가압류등기와 여러 건의 압류등기가 잇따라 더해졌고, 임대인은 연락마저 제대로 닿지 않는 상태가 되었습니다. 결국 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아왔습니다.
02사건의 쟁점
1묵시적으로 갱신된 계약을 언제부터 끝난 것으로 볼 수 있는지
묵시적 갱신 상태에서 임차인이 계약을 해지하려면 해지 의사를 통지해야 하고, 그 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다. 보증금 반환 청구가 인정되려면 계약이 언제 끝났는지가 먼저 확정되어야 했습니다.
2압류와 가압류가 쌓여 가는 부동산에서 보증금을 지킬 수 있는지
세금 체납으로 인한 압류등기가 먼저 있었고, 그 뒤로도 가압류와 다수의 압류등기가 계속 늘어났습니다. 시간이 흐를수록 권리관계가 복잡해져 회수 자체가 어려워질 수 있는 상황이었습니다.
3연락이 닿지 않는 임대인을 상대로 절차를 어떻게 진행할 것인지
임대인의 소재가 확인되지 않으면 소장이 송달되지 않아 소송 절차 자체가 멈춰 섭니다. 절차가 중간에 정지되지 않도록 하는 방법이 필요했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1해지 통지 시점을 기준으로 계약 종료일 확정
의뢰인이 2023년 11월 10일 임대인에게 해지 의사를 통지한 사실을 확인하고, 주택임대차보호법상 해지 통지가 있은 때부터 3개월이 지난 2024년 2월 10일에 이 사건 임대차계약이 종료되었다는 점을 법리와 함께 정리했습니다. 계약 종료 시점을 명확히 함으로써 보증금 반환의무가 이미 발생했다는 점을 분명히 했습니다.
2등기 변동과 임대인의 자력 부족 정황 입증
세금 체납으로 인한 압류등기와, 그 이후 추가된 가압류 및 다수의 압류등기 내역을 등기사항전부증명서로 제출했습니다. 여기에 2026년 3월 임대인과 주고받은 문자메시지를 더해, 임대인에게 보증금을 반환할 의사나 능력을 기대하기 어렵다는 사정을 구체적으로 드러냈습니다.
3미리 청구할 필요성에 관한 대법원 판례 원용
채무자의 태도나 채무의 내용과 성질에 비추어 이행기가 도래하더라도 채무자의 이행을 기대할 수 없다고 판단되는 경우에는 미리 청구할 필요가 있다고 본 대법원 2018년 7월 26일 선고 판결을 근거로 제시해, 청구가 시기적으로 문제되지 않는다는 점을 뒷받침했습니다.
4공시송달 절차 활용으로 판결까지 완주
임대인의 최후주소를 특정한 뒤 공시송달 절차를 활용해, 상대방이 소장을 받지 않는 상황에서도 절차가 멈추지 않고 판결선고까지 이어지도록 했습니다.
