01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2023년 8월 서울 관악구 봉천동에 있는 주택의 2층에 관하여 보증금 2억 원, 기간 2년(2023년 9월 15일부터 2025년 9월 14일까지)으로 임대차계약을 체결했습니다. 이 집은 소유자가 두 사람인 공동소유 건물이었고, 두 사람 모두가 임대인으로 계약서에 이름을 올렸습니다. 의뢰인은 계약금 1,500만 원을 지급한 뒤 잔금일에 6,500만 원을 이체하고 1억 2,000만 원은 전세자금대출로 충당하여 보증금 전액을 지급했으며, 확정일자를 받고 전입신고까지 마쳤습니다.
만기가 다가오자 의뢰인은 2025년 7월 3일과 4일에 걸쳐 두 임대인 각각에게 문자메시지로 갱신거절 의사를 통지했습니다. 그런데 돌아온 답은 황당했습니다. 임대인 한 명은 "관리인에게 연락하라"는 짧은 답장만 보냈고, 다른 한 명은 아예 아무런 답변도 하지 않았습니다.
의뢰인이 관리인에게 연락하자 관리인은 "현재 다른 소송 때문에 이 건물에 가압류 등기가 되어 있어서 새 임차인을 구할 수 있을지 불분명하다"고 말하며 진행 상황을 알려주겠다고 했지만, 의뢰인이 관련 사건번호와 관할법원을 알려달라고 요청하자 회신을 미루기만 했습니다. 임대인들에게 직접 답변을 요구해도 "더 기다려 달라"는 말뿐이었고, 2025년 7월 두 차례에 걸쳐 보낸 내용증명우편은 모두 반송되었습니다.
결국 계약은 2025년 9월 14일 만기로 종료되었지만 보증금은 한 푼도 돌아오지 않았습니다. 이사를 가야 하는데 전입신고와 점유를 유지하지 않으면 대항력과 우선변제권을 잃게 되는 상황, 그 사이 건물에는 이미 가압류까지 걸려 있는 상황에서 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
1이사를 가면서도 보증금 순위를 지킬 수 있는가
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 주택의 인도(점유)와 전입신고를 유지해야만 지켜집니다. 보증금을 못 받은 채로 이사를 나가면 그 순간 순위가 사라져 버립니다. 그런데 이 건물에는 이미 다른 소송으로 인한 가압류 등기까지 되어 있었기 때문에, 순위를 잃는다는 것은 곧 보증금 회수 가능성 자체가 위태로워진다는 뜻이었습니다. 이사와 권리 보전을 동시에 해결할 수단이 필요했습니다.
2임대인이 두 명일 때 누구에게, 어떤 방식으로 청구해야 하는가
이 사건의 임대인은 공동소유자 두 명이었습니다. 한 명만 상대로 소송을 걸면 나머지 한 명에게는 판결의 효력이 미치지 않아 집행이 반쪽짜리가 됩니다. 또한 두 사람이 각자 절반씩만 책임지는 것인지, 아니면 전액에 대해 함께 책임지는 것인지도 정리되어야 했습니다.
3연락이 닿지 않는 임대인에 대해 어떻게 소송을 진행할 것인가
임대인 한 명은 문자에 짧게 응답만 했을 뿐 소송에는 대응하지 않았고, 다른 한 명은 내용증명조차 반송될 정도로 소재가 불분명했습니다. 상대방이 잠적하면 소송이 시작조차 되지 않고 하염없이 길어질 수 있습니다.
4갱신거절 통지가 기간 내에 적법하게 이루어졌는가
주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 계약은 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 통지 시점이 하루라도 늦었다면 계약이 2년 더 이어져 보증금 반환 청구 자체가 성립하지 않았을 것입니다.
03김앤파트너스의 조력
1먼저 임차권등기명령으로 권리를 고정시켰습니다
계약이 종료된 바로 다음 날인 2025년 9월 15일, 서울중앙지방법원에 임차권등기명령을 신청하여 결정을 받고 같은 날 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기가 등기부에 기재되면 임차인이 이사를 나가더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 소송으로 시간을 끌기 전에 권리부터 잠가 둔 것입니다. 가압류가 설정된 건물이었던 만큼 이 조치의 의미가 특히 컸습니다.
2공동임대인 두 명을 모두 피고로 삼고 공동 지급을 구했습니다
두 소유자를 모두 피고로 세우고, 보증금 2억 원 전액에 대해 "공동하여" 지급할 것을 청구했습니다. 이로써 어느 한 사람의 자력이 부족하더라도 다른 한 사람에게 전액을 청구할 수 있는 판결을 확보했습니다.
3상대방별로 다른 소송 수단을 적용해 절차를 끝까지 밀고 나갔습니다
소송에 아무런 답변서를 내지 않은 임대인에 대해서는 자백간주 판결(민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조)을, 소재가 파악되지 않는 임대인에 대해서는 공시송달 절차(민사소송법 제208조 제3항 제3호)를 진행했습니다. 상대방이 숨는다고 해서 소송이 멈추지 않도록 각자의 상황에 맞는 절차를 적용한 것입니다.
4통지 이력과 회피 정황을 증거로 체계화했습니다
두 임대인에게 각각 보낸 갱신거절 통지 문자메시지, 관리인과 주고받은 문자메시지, "더 기다려 달라"는 답변이 담긴 임대인들과의 문자메시지, 반송된 내용증명 기록까지 시간순으로 정리하여 적법한 갱신거절과 임대인들의 반환 거부 정황을 한눈에 드러냈습니다.
5동시이행 형태로 청구취지를 구성했습니다
임차인이 목적물을 인도하는 것과 맞바꾸어 보증금을 지급하라는 형태로 청구하여, 판결 후 집행 단계에서 임대인들이 인도 문제를 이유로 지급을 미루지 못하도록 막았습니다.
