01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2024년 6월 15일 경기 시흥시의 한 다세대주택을 보증금 4,500만 원, 기간 2024년 7월 6일부터 2026년 7월 5일까지로 임차했습니다. 계약금 450만 원과 잔금 4,050만 원을 나누어 보증금 전액을 냈고, 2024년 7월 8일 전입신고를 하고 확정일자도 받았습니다.
이 집에는 계약 전인 2018년에 설정된 채권최고액 10억 2,000만 원의 근저당권이 이미 있었습니다. 근저당권은 건물의 다른 호실과 함께 공동담보로 묶여 있었습니다. 계약 중이던 2025년 12월에는 임대인 앞으로 청구금액 5억 원의 가압류까지 등기되었습니다.
의뢰인(임차인)은 만기 약 3개월 전인 2026년 4월 4일 임대인에게 "계약기간을 마지막으로 퇴거하겠다"는 문자를 보냈고, 임대인은 "네 알겠습니다"라고 답했습니다. 그런데 6월 13일 새 세입자를 구했는지 묻고 보증금을 돌려 달라고 문자를 보내자 임대인은 아무런 답도 하지 않았습니다. 2026년 7월 5일 계약은 끝났지만 보증금은 돌아오지 않았습니다. 그 뒤 주택도시보증공사로부터 임대인 측 임대보증금 보증서가 갱신되지 않았다는 통지도 받았습니다.
02사건의 쟁점
1문자 한 통으로 계약이 끝났는지
주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면, 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알리면 계약은 원래 정한 기간이 끝날 때 종료됩니다. 의뢰인(임차인)은 만기 약 3개월 전에 문자로 퇴거 의사를 알렸고 임대인도 알겠다고 답했습니다. 이 기록이 남아 있었기 때문에 계약이 2026년 7월 5일 끝났고, 그때부터 임대인에게 보증금을 돌려줄 의무가 생겼다는 점을 증명할 수 있었습니다.
2계약서와 다른 번호로 보낸 통지
계약서에 적힌 임대인 번호로는 연락이 닿지 않았습니다. 2025년 12월 화장실 하자를 알리는 과정에서 임대인이 다른 번호를 알려 주었고, 4월의 퇴거 통지는 이 번호로 보냈습니다. 임차권등기명령 절차에서 법원은 그 번호가 정말 임대인의 번호인지 소명하라고 요구했습니다(소명 = 판사가 '그럴 만하다'고 볼 정도로 자료를 내는 것).
3이사를 가도 보증금에 대한 권리를 지키는 방법
보증금을 못 받은 채 이사하고 전입신고를 옮기면 임차인이 가진 대항력(새 집주인 등에게 임차권을 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(경매 때 뒷순위 채권자보다 먼저 배당받을 권리)을 잃을 수 있습니다. 선순위 근저당권과 가압류가 걸린 집이었기 때문에 이 권리를 지켜 두는 것이 특히 중요했습니다.
03김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 계약이 끝나고 8일 뒤인 2026년 7월 13일 수원지방법원 안산지원에 보증금 반환 소송을 냈습니다. 임대차계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 보증금 이체 내역과 함께 퇴거 통지 문자, 보증금 반환 요청 문자를 증거로 내어 계약이 적법하게 끝났음을 밝혔습니다.
소송과 별도로 2026년 9월 16일 같은 법원에 주택임차권등기명령을 신청했습니다(임차권등기명령 = 법원 명령으로 등기부에 임차권을 올려, 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지되게 하는 제도). 다음 날 법원이 보정명령을 내리자(보정명령 = 서류의 부족한 점을 고쳐 내라는 명령) 새로 발급한 주민등록초본을 내고, 계약서상 번호로 연락했던 내역과 메신저 상대방 이름 확인 화면 등을 정리해 그 번호가 임대인의 것임을 소명했습니다.
