01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 5월 서울 은평구의 한 주택을 보증금 1억 1,700만 원, 기간 2년으로 임차했습니다. 그해 6월 입주해 전입신고를 하고 확정일자도 받았습니다.
2년이 지나 계약은 별다른 말 없이 그대로 이어졌습니다(묵시적 갱신). 의뢰인(임차인)은 2024년 11월 18일 임대인에게 집을 나가겠다는 뜻을 분명히 알렸습니다. 그러나 임대인은 보증금을 돌려주지 않았고, 연락에도 제대로 응하지 않았습니다.
결국 보증금 반환 소송이 서울서부지방법원에 제기되었습니다. 2025년 10월 28일 변론기일에 나온 임대인은 1억 1,700만 원을 돌려 달라는 청구를 그대로 받아들였습니다(청구 인낙). 그런데도 보증금은 들어오지 않았습니다.
02사건의 쟁점
1묵시적으로 갱신된 계약을 언제 끝낼 수 있는지
계약이 묵시적으로 갱신되면 임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의2). 2024년 11월 18일 통지했으므로 계약은 2025년 2월에 끝났고, 이때부터 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있었습니다.
2인낙조서를 받았는데도 돈을 주지 않을 때
피고가 법정에서 청구를 인정하면 그 내용을 적은 조서(인낙조서)는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 하지만 조서가 있다고 돈이 저절로 들어오지는 않습니다. 임대인이 끝까지 버티면 임대인의 재산을 찾아 강제집행을 해야 합니다.
3집행 도중 임대인이 사망한 경우
집행 절차가 진행되는 사이 임대인이 사망했습니다. 이 경우 상속인을 상대로 집행하려면 법원에서 승계집행문을 따로 받아야 합니다. 상속인이 누구인지 서류로 밝혀야 해서 절차가 한 단계 더 늘어납니다.
03김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 인낙조서를 근거로 임대인의 은행 예금부터 묶었습니다. 2026년 4월 15일 의정부지방법원에 채권압류 및 추심명령을 신청했습니다. 국민은행, 카카오뱅크, 케이뱅크, 토스뱅크, 우리은행, 광주은행, 수협은행, 하나은행, 제주은행, 부산은행까지 임대인 명의 계좌가 있을 만한 10개 은행을 한꺼번에 대상으로 삼았습니다.
압류된 계좌에서 2026년 5월 15일 추심금 1,169만 6,000원이 의뢰인(임차인)에게 입금되었습니다.
임대인이 사망한 뒤에는 남은 보증금을 상속인에게서 받을 수 있도록 승계집행문을 신청했습니다. 법원이 상속인의 주민등록초본을 내라고 보정을 권고하자 서류를 갖춰 제출했고, 2026년 6월 24일 서울서부지방법원에서 상속인을 상대로 한 승계집행문을 받았습니다.
계좌에서 받지 못한 나머지 보증금은 부동산에서 받아내기로 했습니다. 2026년 10월 22일 서울서부지방법원에 부동산 강제경매를 신청했습니다.
