01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2024년 9월 경기 화성시 남양읍에 있는 4층 건물의 한 호실에 관하여 보증금 3,000만 원, 월 차임 14만 원, 기간 1년으로 임대차계약을 체결했습니다. 계약 당일 계약금 500만 원을 지급하고 입주일에 잔금 2,500만 원을 치러 보증금 전액을 지급했으며, 확정일자를 받고 전입신고까지 마쳤습니다. 전용면적 25.5제곱미터의 작은 공간이었지만, 의뢰인에게는 전 재산이나 다름없는 보증금이었습니다.
의뢰인은 만기 약 3개월 전인 2025년 7월경 임대인에게 전화로 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 밝혔습니다. 그리고 만기가 한 달 남은 2025년 8월 22일, 앞서 통지한 내용이 제대로 전달되었는지 확인하기 위해 다시 한번 전화를 걸어 계약 종료 의사에 변함이 없음을 분명히 했습니다.
그런데 만기가 지나도 보증금은 돌아오지 않았습니다. 그로부터 약 4개월이 지난 2026년 2월 11일, 임대인은 겨우 연결된 통화에서 "현재는 보증금을 반환할 수 없는 상황"이라고만 말했습니다. 언제까지 어떻게 마련하겠다는 계획도, 대안도 없는 통보였습니다. 이후 임대인은 연락이 닿지 않는 상태가 되었고, 의뢰인은 보증금 3,000만 원이 묶인 채 다음 거처를 구하지도 못하는 처지가 되어 김앤파트너스를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
1전화로 한 갱신거절 통지의 효력을 어떻게 입증할 것인가
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않으면 계약이 종전과 같은 조건으로 갱신된 것으로 본다고 정하고 있습니다. 이 사건에서 의뢰인의 통지는 문자나 내용증명이 아니라 전화 통화로 이루어졌습니다. 통지 사실 자체가 입증되지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 보아 보증금 반환 청구가 성립하지 않을 위험이 있었습니다.
2계약이 갱신된 것으로 보더라도 종료시킬 방법이 있는가
만에 하나 법원이 묵시적 갱신을 인정할 가능성도 대비해야 했습니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 계약이 갱신된 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정하고 있습니다. 이 조항을 예비적으로 활용할 수 있는지가 쟁점이었습니다.
3잠적한 임대인을 상대로 어떻게 소송을 진행할 것인가
임대인은 "돈이 없다"는 통화 이후 연락을 끊었습니다. 소장이 송달되지 않으면 소송은 시작도 되지 못한 채 몇 달씩 지연됩니다. 절차를 끝까지 진행시킬 수단이 필요했습니다.
4건물 일부를 임차한 경우 목적물을 어떻게 특정할 것인가
의뢰인이 임차한 공간은 건물 한 동 전체가 아니라 4층의 일부였습니다. 목적물이 불분명하면 판결을 받고도 집행이 불가능해집니다.
03김앤파트너스의 조력
1통화 녹취록으로 갱신거절 통지를 입증했습니다
의뢰인이 보관하고 있던 2025년 8월 22일자 통화 녹취록을 증거로 제출하여, 만기 한 달 전 시점에 임차인이 계약 종료 의사를 분명히 전달했고 그 이전인 2025년 7월경에도 이미 갱신거절 의사를 표시했다는 사실을 입증했습니다. 여기에 2026년 2월 11일자 통화 녹취록을 더해 임대인이 반환 불능 상태임을 스스로 인정한 정황까지 확보했습니다. 문자나 서면이 없어도 통화 기록이 결정적인 증거가 될 수 있다는 점을 보여준 사례입니다.
2묵시적 갱신 가능성까지 차단하는 예비 주장을 세웠습니다
주된 주장은 만기일인 2025년 9월 22일에 계약이 적법하게 종료되었다는 것이었습니다. 다만 설령 묵시적 갱신이 인정되더라도, 임차인이 재차 종료 의사를 통지한 2025년 8월 22일로부터 3개월이 지난 2025년 11월 22일에는 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 계약이 종료된 것으로 보아야 한다는 예비적 주장을 함께 폈습니다. 어느 쪽으로 판단되더라도 보증금 반환 의무가 발생하도록 이중의 논리를 구성한 것입니다.
3공시송달로 절차를 끝까지 진행시켰습니다
임대인의 소재가 확인되지 않자 공시송달 절차(민사소송법 제208조 제3항 제3호)를 활용하여 소송을 진행했습니다. 상대방이 숨어버렸다는 이유로 임차인의 권리 실현이 무한정 미뤄지지 않도록 한 것입니다.
4별지 목록과 도면으로 목적물을 정확히 특정했습니다
건물 전체의 표시를 담은 별지 목록과 건축물현황도를 기초로 한 별지 도면을 함께 제출하여, 임차한 공간이 건물 4층 중 어느 부분에 해당하는지를 도면상의 점으로 연결해 특정했습니다. 판결 주문에 이 특정이 그대로 반영되어 집행에 아무런 장애가 남지 않았습니다.
5동시이행 형태로 청구취지를 구성했습니다
임차인이 목적물을 인도하는 것과 맞바꾸어 보증금을 지급하라는 형태로 청구하여, 임대인이 인도 문제를 이유로 지급을 미룰 수 없도록 했습니다.
