01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2020년 7월 서울 중랑구 상봉동에 있는 건물의 한 호실에 관하여 보증금 2억 원, 기간 2년으로 임대차계약을 체결했습니다. 계약 직후 두 차례에 걸쳐 1억 원을 먼저 치르고, 나머지 1억 원은 전세자금 대출을 받아 입주일에 지급해 보증금 전액을 냈습니다. 확정일자를 받고 전입신고도 마쳤습니다.
2022년 7월경 양측은 계약을 한 차례 연장하기로 합의했고, 만기는 2024년 7월 30일로 바뀌었습니다. 의뢰인은 만기를 약 두 달 반 앞둔 2024년 5월 14일 임대인에게 문자메시지로 더 이상 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 분명히 전했습니다.
그런데 임대인(피고)은 같은 달 통화에서 "보증금을 돌려줄 형편이 안 된다"고 말했고, 7월에는 다시 "11월 말까지 기다려 달라"고 했습니다. 약속한 11월이 지나도 보증금은 돌아오지 않았습니다. 의뢰인은 1년 넘게 기다리다 2025년 11월 두 차례 내용증명을 보냈지만, 임대인은 우편물조차 받지 않고 연락을 피했습니다. 대출까지 끼어 있는 2억 원이 묶인 채 이사 계획도 세울 수 없던 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
1문자로 한 갱신거절 통지로 계약이 종료되었는가
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 계약이 같은 조건으로 갱신된 것으로 본다고 정합니다. 의뢰인의 통지는 만기 약 2개월 반 전에 문자메시지로 이루어졌기 때문에, 그 통지가 기한 안에 적법하게 이루어졌는지가 첫 번째 쟁점이었습니다.
2묵시적 갱신이 인정되더라도 계약을 끝낼 수 있는가
만약 법원이 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 본다면 보증금 반환 시기가 뒤로 밀릴 수 있었습니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 갱신된 계약이라도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 이 조항을 예비적으로 적용할 수 있는지가 문제였습니다.
3연 12% 지연손해금을 받으려면 무엇이 필요한가
보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계에 있습니다. 임차인이 집을 계속 쓰고 있으면 임대인은 보증금 반환이 늦어져도 지체 책임을 지지 않는 것이 원칙입니다. 지연손해금까지 받아내려면 임차인이 먼저 인도를 마쳤다는 사실을 입증해야 했습니다.
4연락을 끊은 임대인을 상대로 소송을 어떻게 진행할 것인가
임대인은 내용증명조차 수령하지 않았습니다. 소장이 송달되지 않으면 재판이 시작조차 되지 못한 채 시간이 흘러갈 수 있었습니다.
03김앤파트너스의 조력
1문자메시지로 갱신거절 통지를 입증했습니다
2024년 5월 14일자 문자메시지를 증거로 제출해, 의뢰인이 만기 2개월 전보다 앞서 갱신거절 의사를 전달했으므로 계약이 만기일인 2024년 7월 30일에 적법하게 종료되었다고 주장했습니다. 계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 보증금 지급내역과 전세자금 대출내역을 함께 제출해 임대차 관계와 보증금 지급 사실도 빠짐없이 입증했습니다.
2묵시적 갱신에 대비한 예비적 주장을 세웠습니다
설령 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 보더라도, 의뢰인이 해지 의사를 통지한 2024년 5월 14일부터 3개월이 지난 2024년 8월 14일에는 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 계약이 종료되었다는 주장을 함께 폈습니다. 어느 쪽으로 판단되더라도 임대인의 반환 의무가 인정되도록 한 것입니다.
3인도를 먼저 마치고 청구를 변경해 12% 지연손해금을 청구했습니다
소송 진행 중 의뢰인은 2026년 1월 30일 집을 비우고, 임대인과 건물 관리인에게 출입 비밀번호를 보내는 방식으로 인도를 마쳤습니다. 김앤파트너스는 당시 주고받은 문자와 카카오톡 메시지, 빈집 사진, 전출 후 주민등록표등본으로 인도 사실을 입증한 뒤 청구취지를 변경했습니다. 인도를 마친 다음 날부터 청구 변경신청서 부본이 송달된 날까지는 민법상 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연손해금을 함께 청구한 것입니다.
4공시송달로 절차를 끝까지 진행시켰습니다
임대인이 서류를 받지 않고 소재도 분명하지 않자 공시송달 절차(민사소송법 제208조 제3항 제3호)를 통해 소송을 진행했습니다. 상대방이 연락을 끊었다는 이유로 재판이 멈추지 않도록 한 것입니다.
