01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 3월 20일 피고(임대인)와 충청남도 당진시 원당동에 있는 주택에 관하여 임대차보증금 1억 4,500만 원으로 하는 임대차계약을 체결했습니다. 보증금 대부분은 전세자금대출을 받아 마련한 돈이었고, 의뢰인은 약정한 보증금 전액을 피고에게 지급한 뒤 이 사건 부동산에 입주해 생활해 왔습니다.
계약 만기가 다가왔지만 원고와 피고 모두 계약 종료 의사를 통지하지 않았고, 그 결과 이 사건 임대차계약은 주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신되었습니다. 이후 의뢰인은 이사 계획에 따라 계약을 정리하고 보증금을 돌려받아야 하는 상황이 되었지만, 피고는 보증금을 반환하지 않았습니다.
더 큰 문제는 피고와의 연락 자체가 되지 않았다는 점이었습니다. 임대인이 어디에 있는지조차 확인되지 않는 상황에서 1억 4,500만 원이라는 큰돈이, 그것도 대출로 마련한 돈이 묶여 있었습니다. 이자 부담은 계속 늘어나는데 상대방은 잡히지 않는 답답한 상황에서, 의뢰인은 법무법인 김앤파트너스 부동산센터를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
1묵시적 갱신된 임대차계약을 임차인이 종료시킬 수 있는지
계약이 묵시적으로 갱신되면 임차인 입장에서는 "그럼 이제 언제까지 살아야 하는 것인지" 혼란스러울 수밖에 없습니다. 임대인이 연락되지 않으니 합의로 계약을 끝낼 방법도 없었습니다. 저희는 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있다는 점에 주목했습니다. 이 조항은 임차인에게 일방적인 해지권을 인정하고 있어, 임대인의 동의나 응답 없이도 계약을 종료시킬 수 있습니다.
2해지의 효력이 언제 발생하는지, 그리고 통지를 어떻게 도달시킬 것인지
같은 법 제6조의2 제2항은 임차인의 해지 통지를 임대인이 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 그런데 임대인의 소재가 파악되지 않는 상황에서는 이 "통지 도달" 자체가 벽이 됩니다. 저희는 소장에 해지 의사를 명확히 기재하여 소장 부본의 송달로 해지 통지가 이루어지도록 구성했고, 재판부도 이 사건 임대차계약은 피고가 소장 부본을 송달받은 날로부터 3개월 후에 종료된다고 판단했습니다.
3소재불명 임대인을 상대로 판결까지 받아낼 수 있는지
피고는 최후주소마저 확인되지 않아 통상적인 송달이 불가능한 상태였습니다. 상대방이 잠적하면 소송 자체가 멈춰버릴 수 있는데, 저희는 이 부분을 절차적으로 돌파해야 한다고 보았습니다.
03김앤파트너스의 조력
1보증금 지급 사실의 완결적 입증
먼저 임대차계약서와 함께 보증금 지급내역, 전세자금 대출내역을 증거로 정리해 제출했습니다. 의뢰인이 약정한 보증금 1억 4,500만 원 전액을 실제로 피고에게 지급했다는 사실을 금융거래 기록으로 빈틈없이 증명하여, 피고가 다투더라도 흔들리지 않을 사실관계 기반을 만들었습니다.
2묵시적 갱신 법리에 따른 해지권 행사
원고와 피고 모두 만기까지 계약 종료 의사를 통지하지 않아 계약이 묵시적으로 갱신되었다는 점을 명확히 하고, 주택임대차보호법 제6조의2에 근거하여 임차인의 해지권을 행사했습니다. 임대인의 협조가 전혀 없는 상황에서도 법이 임차인에게 부여한 권리만으로 계약을 정리할 수 있는 길을 택한 것입니다.
3소장 부본 송달을 통한 해지 통지 구성
해지 통지의 도달 시점이 곧 3개월 기산점이 되기 때문에, 저희는 소장 자체에 해지 의사표시를 담아 송달로 통지가 이루어지도록 설계했습니다. 이로써 별도의 내용증명이 상대방에게 닿지 않더라도 소송 절차 안에서 해지 통지의 효력이 확보되었습니다.
4공시송달 절차 활용으로 재판 진행
피고의 소재가 확인되지 않는 점을 소명하여 공시송달 절차로 재판을 진행했습니다. 그 결과 상대방이 법정에 나오지 않고 응답하지 않았음에도 재판은 멈추지 않았고, 민사소송법 제208조 제3항 제3호에 따른 판결로 사건이 마무리되었습니다. 임대인이 잠적했다고 해서 임차인이 보증금을 포기해야 하는 것은 아니라는 점을 절차로 증명한 사건이었습니다.
