01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2019년 12월 서울 영등포구에 있는 다세대주택에 관하여 보증금 3,400만 원, 임대차기간 24개월로 정하는 임대차계약을 체결했습니다. 임대인은 한 사람이 아니라 이 건물을 함께 소유한 두 사람이었고, 두 사람 모두 공동임대인의 지위에 있었습니다.
그런데 계약 당시 이 건물은 용도변경과 구분등기 절차가 진행 중인 상태였습니다. 그래서 계약서에는 특약사항으로, 추후 용도변경이 완료되면 실제 임대차보증금을 1억 7,000만 원으로 한다는 내용이 들어갔습니다. 이후 구분등기가 마무리되자 의뢰인과 임대인들은 미리 약속했던 대로 보증금을 1억 7,000만 원으로 하는 계약서를 다시 작성했고, 의뢰인은 2020년 3월 전입신고와 확정일자를 갖추고 실제로 거주해 왔습니다.
이후 계약은 두 차례 연장되었습니다. 그 과정에서 보증금이 한 번 더 증액되어 최종 보증금은 1억 8,500만 원이 되었고, 반환기일은 2026년 4월 25일로 정해졌습니다. 의뢰인은 만기일보다 약 4개월 앞선 2025년 12월에 미리 갱신을 원하지 않는다는 뜻을 전달했지만, 만기가 되어도 임대인들은 보증금을 돌려주지 않았습니다. 결국 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아왔습니다.
02사건의 쟁점
1여러 번 고쳐 쓴 계약서 가운데 어느 것이 기준이 되는지
이 사건은 처음 계약서의 보증금이 3,400만 원, 구분등기 후 다시 쓴 계약서가 1억 7,000만 원, 최종 연장계약서가 1억 8,500만 원으로 금액이 세 단계에 걸쳐 달라졌습니다. 임대인 측에서 앞선 계약서를 근거로 반환할 금액을 다투고 나올 여지가 있었기 때문에, 최종 보증금이 1억 8,500만 원이라는 사실을 흔들림 없이 확정할 필요가 있었습니다.
2구분등기 전 통건물 상태에서 체결한 계약의 효력
건물이 구분등기되기 전에 계약이 시작된 사안이라 임대차의 목적물과 보증금이 뒤늦게 확정된 형태였습니다. 특약으로 정한 증액 약정이 실제로 이행되었다는 점을 객관적인 자료로 보여야 했습니다.
3갱신거절 의사가 제대로 전달되었는지
주택임대차보호법상 임차인이 계약을 끝내려면 만기 전 정해진 기간 안에 갱신거절 의사를 통지해야 하고, 그 통지가 임대인에게 도달해야 효력이 생깁니다. 임대인이 두 명이었으므로 두 사람 모두에게 통지가 도달했다는 점이 확인되어야 했습니다.
4공동임대인 두 사람에게 함께 책임을 물을 수 있는지
임대인이 여러 명일 때 한 사람만 상대로 소송을 하면 회수 가능성이 절반으로 줄어듭니다. 두 사람 모두를 상대로 공동 지급 판결을 받아내는 것이 중요했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1계약 변경 과정 전체를 시간 순서대로 재구성
최초 부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 추가 전세자금 대출내역, 2022년 4월자 연장임대차계약서, 증액보증금 이체내역, 2024년 3월자 연장임대차계약서를 순서대로 정리해 제출했습니다. 보증금이 3,400만 원에서 1억 7,000만 원으로, 다시 1억 8,500만 원으로 올라간 각 단계마다 실제 돈이 오간 기록을 붙여 최종 보증금 액수에 다툼의 여지를 남기지 않았습니다.
2특약사항과 구분등기 완료 사실의 연결
계약서 특약 제9조에 적힌 증액 약정과, 실제 구분등기가 완료된 뒤 새 계약서를 작성한 사실을 등기사항전부증명서로 함께 입증했습니다. 약정이 문구에 그친 것이 아니라 그대로 실행되었다는 점을 명확히 했습니다.
3갱신거절 의사를 두 단계로 통지
의뢰인이 2025년 12월 문자메시지로 먼저 갱신거절 의사를 밝힌 사실을 확보한 뒤, 2026년 1월 2일 내용증명우편을 다시 발송했습니다. 이 우편이 2026년 1월 8일 임대인들에게 도달한 사실까지 배송조회현황으로 입증해, 임대차계약이 만기일인 2026년 4월 25일에 적법하게 종료되었다는 점을 확정했습니다.
4공동임대인 두 사람을 모두 피고로 삼아 공동 지급 청구
건물의 공동소유자이자 공동임대인인 두 사람 모두를 피고로 하여 소송을 제기했고, 두 사람이 공동하여 보증금 전액을 반환할 의무가 있다는 점을 청구원인에 명확히 담았습니다. 그 결과 임대인들은 아무런 다툼도 제기하지 못했고, 사건은 무변론 판결로 신속하게 마무리되었습니다.
