집주인이 신탁회사로 바뀌자 보증금 액수 자체를 부인당한 임차인이, 신탁부동산 보증금반환 소송으로 1억 2,000만 원 전액을 인정받은 사례입니다. 서울중앙지방법원은 2026년 8월 13일, 대항력을 갖춘 임차인에 대해 신탁회사가 임대인의 지위를 그대로 승계한다고 판단했습니다.
신탁회사가 내세운 “보증금은 2,000만 원”이라는 확인서와 1억 원 상당의 상계 주장은 모두 배척되었고, 소송비용 전부와 가집행 선고까지 받아냈습니다.
01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2024년 5월 24일 서울 동작구 신대방동에 있는 다중주택의 한 세대에 관하여 당시 소유자와 임대차계약을 체결했습니다. 보증금은 1억 2,000만 원, 존속기간은 2026년 7월 20일까지였습니다.
의뢰인은 계약대로 보증금을 모두 지급했고, 2024년 7월 20일 건물을 인도받은 뒤 2024년 8월 1일 주민등록상 전입신고를 마쳤습니다. 주택임대차보호법에 따른 대항력(집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 임차인의 권리를 주장할 수 있는 힘)을 갖춘 상태였습니다.
그런데 2025년 4월 10일, 이 건물에 담보신탁계약이 체결되면서 피고인 신탁회사 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 집주인이 신탁회사로 바뀐 것입니다.
문제는 계약기간이 만료된 뒤였습니다. 신탁회사는 의뢰인의 실제 보증금이 1억 2,000만 원이 아니라 2,000만 원이라고 주장하며 반환을 거부했습니다.
소유자가 바뀐 것도 모자라 보증금 액수 자체를 부인당한 의뢰인은, 1억 원이 넘는 돈을 돌려받지 못할 수 있다는 불안 속에서 김앤파트너스를 찾아왔습니다. 신탁부동산 보증금반환 사건은 이처럼 반환 의무를 누가 지는지부터 다투어지는 경우가 많습니다.
02신탁부동산 보증금반환 사건의 쟁점
1. 신탁부동산 보증금반환 사건에서 신탁회사가 임대인의 지위를 승계하는지
피고는 매매가 아닌 담보신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 신탁회사였습니다. 김앤파트너스는 의뢰인이 신탁등기보다 앞선 2024년 8월 1일에 이미 인도와 전입신고를 마쳐 대항력을 취득한 점을 근거로 삼았습니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 소유권을 양수한 피고가 임대인의 지위를 그대로 승계했다는 점을 명확히 했고, 법원은 이 주장을 받아들였습니다. 임대차 존속기간이 2026년 7월 20일 만료된 이상 피고에게 반환의무가 있다고 판단했습니다.
2. 실제 보증금이 1억 2,000만 원인지, 2,000만 원인지
피고는 “임대차 현장조사 확인서”라는 서류를 근거로, 의뢰인이 보증금이 2,000만 원이라는 취지로 서명했으므로 실제 보증금반환채권은 2,000만 원뿐이라고 주장했습니다.
나아가 만약 보증금이 1억 2,000만 원이라면 의뢰인이 허위로 작성한 확인서를 믿고 신탁계약을 체결하여 1억 원 상당의 손해를 입은 것이므로, 그 손해배상채권으로 보증금반환채권과 상계한다고까지 주장했습니다.
김앤파트너스는 이 확인서에 의뢰인이 서명했다고 볼 근거가 전혀 없다는 점을 정면으로 다퉜습니다. 결정적으로 확인서에 적힌 휴대전화번호가 의뢰인의 실제 번호와 다르다는 사실을 증거로 제출했습니다.
법원은 피고의 주장을 인정할 아무런 증거가 없고, 확인서에 기재된 번호가 실제 번호와 다른 점에 비추어 의뢰인이 작성한 문서로 보기 어렵다고 판단했습니다.
3. 피고가 제출했다는 서증의 증거능력
피고는 두 차례 변론기일에 모두 출석하지 않은 채 답변서에 서류만 첨부해 두었습니다.
김앤파트너스는 서증은 당사자가 변론기일에 출석하여 현실적으로 제출해야 하고, 서증이 첨부된 준비서면이 진술 간주되었다는 사정만으로는 증거로 제출된 것이 아니라는 대법원 판례(대법원 1991. 11. 8. 선고 91다15775 판결)의 법리를 짚었습니다.
법원 역시 같은 취지를 판결문에 명시했고, 피고가 내세운 확인서는 증거로서 힘을 갖지 못했습니다.
03김앤파트너스의 조력
- 대항력 요건의 시간 순서를 먼저 확정했습니다. 계약 체결일, 인도일, 전입신고일, 신탁 소유권이전등기일을 시간순으로 정리해 의뢰인의 대항력이 신탁등기보다 앞선다는 점을 다툼의 여지 없이 입증했습니다.
- 주택임대차보호법 제3조 제4항의 임대인 지위 승계 법리를 적용했습니다. 신탁회사가 “우리는 계약 당사자가 아니다”라고 나오는 신탁부동산 사건의 전형적인 방어를 차단했습니다.
- 피고가 내세운 확인서의 허점을 구체적 증거로 반박했습니다. 서류의 휴대전화번호와 의뢰인의 실제 번호가 다르다는 객관적 사실이 상계 주장의 전제 자체를 무너뜨렸습니다.
- 증거법상의 절차적 쟁점까지 짚었습니다. 피고가 변론기일에 불출석한 채 답변서에만 서류를 첨부한 상황에서, 서증 제출 요건에 관한 대법원 판례 법리로 상대방 주장의 근거를 절차적으로도 차단했습니다.
- 청구취지를 인도와 동시이행 구조로 정확히 구성하여, 법원이 곧바로 인용할 수 있는 형태로 주문을 이끌어냈습니다.
