01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2020년 10월 경기도 파주시의 한 아파트에 보증금 9,500만 원, 임대차기간 24개월로 전세 계약을 체결했습니다. 계약 직후 확정일자를 받아두었고, 입주와 함께 전입신고까지 마쳐 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태였습니다.
보증금 9,500만 원은 의뢰인이 모아둔 돈에 전세자금대출 6,500만 원을 더해 마련한 것이었습니다. 매달 대출 이자를 부담하며 살아온 집이었기에, 보증금은 단순한 목돈이 아니라 다음 거처를 구할 유일한 밑천이었습니다.
이후 계약이 갱신되면서 만기는 2025년 12월 9일로 정해졌습니다. 의뢰인은 만기보다 약 3개월 앞선 2025년 9월 2일, 임대인에게 문자메시지를 보내 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 분명히 알리고 보증금을 제때 돌려달라고 요청했습니다.
그런데 돌아온 답은 "새로운 세입자가 나타나야 보증금을 반환할 수 있다"는 것이었습니다. 만기가 지나도 언제 돈을 받을 수 있을지 기약할 수 없는 상황이 된 것입니다. 게다가 의뢰인은 원래 임대인이 부담해야 할 장기수선충당금까지 관리비와 함께 대신 납부해 온 터였습니다. 이사 계획을 세울 수 없게 된 의뢰인은 법무법인 김앤파트너스를 찾았습니다.
02사건의 쟁점
1임대차계약이 언제 적법하게 종료되었는가
임대인은 계약 연장에 관한 합의 기록이 없다는 점을 들어 다투었습니다. 계약이 끝나지 않았다면 보증금 반환의무 자체가 발생하지 않으므로, 종료 시점을 확정하는 것이 이 사건의 출발점이었습니다.
2"새 세입자가 구해져야 반환한다"는 주장이 법적으로 성립하는가
실무에서 임대인들이 가장 자주 내세우는 논리이지만, 이는 임대인과 다음 임차인 사이의 사정일 뿐입니다. 임대차가 종료되면 임대인의 보증금 반환의무는 임차인의 목적물 인도의무와 동시이행 관계에 설 뿐, 새로운 임차인을 구했는지 여부에 좌우되지 않습니다.
3임차인이 대신 낸 장기수선충당금을 돌려받을 수 있는가
장기수선충당금은 본래 소유자인 임대인이 부담해야 할 비용입니다. 관리 편의상 임차인이 관리비와 함께 납부해 왔더라도, 계약이 끝나면 임대인에게 정산을 구할 수 있는 항목이라는 점을 짚어야 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1계약 종료 시점을 이중으로 구성했습니다
주택임대차보호법 제6조 제1항과 제6조의2 제1항을 함께 적용해, 의뢰인이 만기 3개월 전인 2025년 9월 2일에 갱신거절 의사를 통지했으므로 계약은 만기일인 2025년 12월 9일에 적법하게 종료된다고 주장했습니다. 나아가 설령 임대인의 주장처럼 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 본다 하더라도, 갱신된 임대차는 임차인이 해지를 통지하고 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 2025년 12월 2일에는 이미 종료된다는 예비적 논리까지 세워두었습니다. 어느 쪽으로 판단되더라도 보증금 반환의무가 발생하도록 방어선을 두 겹으로 만든 것입니다.
2계약 체결부터 통지까지 전 과정을 증거로 확보했습니다
부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표등본, 확정일자 부여현황으로 의뢰인의 임차인 지위와 대항력·우선변제권을 입증했습니다. 보증금 지급내역과 전세자금 대출내역으로 9,500만 원이 실제로 지급된 사실을, 그리고 갱신거절 의사를 알린 문자메시지로 통지 시점과 임대인의 회신 내용을 그대로 남겨 다툼의 여지를 없앴습니다.
3장기수선충당금을 별도 청구항목으로 구성했습니다
보증금 반환 청구에 묻어가지 않도록 의뢰인이 임대인을 대신해 납부한 장기수선충당금 1,715,360원을 독립된 청구로 세우고, 여기에는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 지연손해금까지 함께 구했습니다.
