01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2024년 4월 서울 동작구 대방동의 다세대주택에 관하여 임대인과 미등기전세계약을 체결하고, 전세보증금 1억 5,000만 원을 지급했습니다. 미등기전세는 전세권 등기를 따로 하지 않고 보증금을 맡긴 채 집을 사용하는 형태로, 실무에서 흔히 쓰이는 방식입니다.
계약의 존속기간은 2026년 4월 29일로 정해져 있었고, 그 날짜가 지나면서 계약은 만료되었습니다. 그러나 보증금은 돌아오지 않았습니다.
의뢰인은 2026년 6월 27일 임대인에게 주택을 인도했습니다. 집을 비워 돌려주었는데도 보증금은 그대로 묶여 있었고, 임대인 측과의 연락은 이어지지 않았습니다. 판결문에 임대인의 주소가 "최후주소"로 기재되어 있다는 점에서 알 수 있듯, 이 사건은 상대방의 현재 소재를 확인할 수 없는 상태에서 시작된 사건이었습니다.
집도 비워주고 계약도 끝났는데 상대는 어디 있는지조차 알 수 없는 상황, 의뢰인은 이 단계에서 김앤파트너스를 찾아왔습니다.
02사건의 쟁점
1. 상대방의 소재를 모를 때 소송을 진행할 수 있는지
소장이 상대방에게 송달되지 않으면 재판은 시작되지 않습니다. 임대인이 주소지에 없거나 소재가 확인되지 않으면, 소송은 첫 단계에서 멈춰 섭니다. 실제로 보증금 사건에서 임대인이 자취를 감추면 그대로 포기해버리는 경우가 적지 않습니다. 이 사건의 첫 번째 관문은 재판을 어떻게든 진행 가능한 상태로 만드는 것이었습니다.
2. 지연이자를 언제부터 물릴 수 있는지
보증금을 돌려줄 의무와 집을 비워줄 의무는 서로 맞물린 동시이행 관계에 있습니다. 임차인이 집을 비워주지 않은 상태에서는 임대인이 지체에 빠지지 않기 때문에, 지연이자를 청구하기 어려워집니다. 이 사건에서 의뢰인이 2026년 6월 27일 주택을 인도했다는 사실은 단순한 이사 기록이 아니라, 그 다음 날부터 지연이자를 물릴 수 있게 만드는 기산점이었습니다.
3. 미등기전세에서도 보증금 반환을 온전히 관철할 수 있는지
전세권 등기를 해두지 않았다는 이유로 권리가 약해지는 것이 아닌지 걱정하는 분들이 많습니다. 이 사건에서 법원은 미등기전세계약을 체결하고 보증금을 지급했으며 기간이 만료되고 주택 인도가 이루어졌다는 사실관계를 그대로 인정해, 보증금 전액과 지연손해금 지급 의무를 확인했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 송달이 닿지 않는 상황에서 공시송달로 재판을 진행시켰습니다. 공시송달은 법원이 서류를 게시하는 방법으로 송달의 효력을 인정하는 제도로, 상대방의 소재를 알 수 없을 때 재판을 멈추지 않게 하는 수단입니다. 김앤파트너스는 이 절차를 밟아 기일통지까지 마쳤고, 그 결과 임대인이 나타나지 않았음에도 재판은 정상적으로 진행되었습니다.
2. 인도 완료 시점을 명확히 정리해 지연이자 기산일을 확보했습니다. 의뢰인이 2026년 6월 27일 주택을 인도한 사실을 분명히 하고, 그 다음 날인 6월 28일부터 지연손해금이 발생하는 구조로 청구를 세웠습니다. 법원은 이 기산일을 그대로 받아들였습니다.
3. 이자를 두 구간으로 나누어 청구했습니다. 인도 다음 날부터 소장부본이 송달된 2026년 8월 19일까지는 민법에 따른 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%를 적용했습니다. 이렇게 구간을 나누어야 받을 수 있는 이자를 빠짐없이 청구할 수 있습니다.
4. 가집행 선고까지 받아두었습니다. 상대방이 항소하더라도 판결 확정을 기다리지 않고 곧바로 강제집행에 착수할 수 있도록 했습니다. 소재가 확인되지 않는 상대를 상대로 한 사건일수록, 판결을 받아낸 뒤 실제 회수까지 이어가는 속도가 중요합니다.
