01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2021년 12월 경기 파주시 목동동의 아파트에 관하여 보증금 3억 9,000만 원, 기간 2년의 전세계약을 체결했습니다. 계약 직후 확정일자를 받아두었고 입주와 함께 전입신고까지 마쳐, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태로 거주를 시작했습니다.
2024년 2월 만기가 다가오자 의뢰인과 임대인은 연장계약서를 작성했습니다. 이때 전세 시세가 내려간 사정을 반영해 보증금을 3억 1,000만 원으로 감액하고, 기간을 2026년 2월까지로 다시 정했습니다. 감액된 8,000만 원은 임대인으로부터 돌려받았습니다. 여기까지는 별다른 문제가 없었습니다.
문제는 두 번째 만기를 앞두고 시작되었습니다. 의뢰인은 2025년 12월 초 임대인 측에 전화로 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 알렸고, 며칠 뒤 카카오톡으로 한 번 더 갱신거절 의사를 통지했습니다. 그런데 임대인은 만기가 다가오는데도 집을 부동산 중개업소에 매물로 내놓지 않았습니다. 의뢰인이 상황을 묻자 임대인 측은 "대출을 해결하고 전세를 놓아야 한다"는 답만 되풀이했습니다.
결국 만기가 임박한 2026년 2월경 임대인은 보증금을 돌려주기 어렵다는 사정을 털어놓았습니다. 의뢰인은 사정을 감안해 반환일을 2026년 4월 30일로 미뤄주는 확약서까지 작성해주었습니다. 그러나 임대인은 약속한 날을 열흘 앞두고 다시 연락해 보증금을 반환할 수 없다는 일방적인 입장을 전했고, 4월 30일이 지나도록 돈은 들어오지 않았습니다. 이후에는 "며칠 후에 반환 여부를 알려주겠다", "다음 주에 확인해 보아야 한다"는 답변만 반복되었습니다. 이사 계획이 모두 묶여버린 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아왔습니다.
02사건의 쟁점
1. 임차인의 갱신거절 통지로 계약이 적법하게 끝났는지
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않으면 계약이 같은 조건으로 다시 갱신된 것으로 본다고 정하고 있습니다. 뒤집어 말하면 그 기한 안에 통지를 하면 계약은 만기에 그대로 종료됩니다. 이 사건의 핵심은 의뢰인이 그 기한을 지켰다는 사실을 어떻게 증명하느냐였습니다. 김앤파트너스는 만기 약 2개월 전인 2025년 12월 11일 카카오톡으로 갱신거절 의사를 통지한 기록을 제시해, 계약이 본래의 종기인 2026년 2월 24일에 적법하게 종료되었다는 점을 확정했습니다.
2. 지연이자를 언제부터 물릴 수 있는지
보증금 반환 의무와 주택 인도 의무는 서로 맞물린 동시이행 관계에 있습니다. 그래서 임차인이 집을 비워주지 않은 상태라면 임대인이 지체에 빠지지 않아 지연이자를 청구하기 어려워집니다. 김앤파트너스는 의뢰인이 2026년 6월 11일 퇴거하면서 임대인에게 현관 비밀번호를 알려주는 방식으로 인도를 완료했다는 사실을 명확히 정리하고, 그 다음 날부터 지연손해금이 발생한다는 구조로 청구를 구성했습니다.
3. 보증금 외에 장기수선충당금과 관리비까지 돌려받을 수 있는지
공동주택관리법 시행령 제31조 제8항은 임차인이 소유자를 대신해 장기수선충당금을 납부한 경우 소유자가 그 금액을 반환해야 한다고 정하고 있습니다. 여기에 더해, 임대인은 반환일을 미뤄주는 확약서를 쓰면서 보증금 반환이 완료될 때까지 발생하는 관리비를 전액 부담하겠다는 특약까지 했습니다. 김앤파트너스는 이 두 가지를 별도 청구로 세워, 보증금과 함께 한 번에 받아낼 수 있도록 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 계약 전 과정의 서류를 빠짐없이 확보했습니다. 최초 전세계약서와 2024년 연장계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 주택 임대차 계약 신고필증을 함께 제출해 의뢰인이 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라는 점과 계약 조건이 어떻게 바뀌어 왔는지를 다툼의 여지 없이 정리했습니다.
2. 보증금이 실제로 전액 지급되었다는 점을 자금 흐름으로 입증했습니다. 계약금과 잔금 이체 내역, 그리고 연장계약 당시 감액분을 돌려받은 내역까지 시간 순서대로 제출해 현재 남아 있는 보증금이 정확히 3억 1,000만 원이라는 사실을 확정했습니다.
3. 통지와 약속이 오간 기록을 모두 증거로 남겼습니다. 갱신거절 통지 카카오톡, 임대인 배우자와 주고받은 메시지, 반환 확약서, 퇴거 통지 메시지와 공실 사진까지 확보했습니다. 갱신거절 시점과 인도 시점이 각각 계약 종료일과 지연이자 기산일을 결정하는 사건이었기 때문에, 날짜가 찍힌 객관적 기록을 확보한 것이 승패를 갈랐습니다.
4. 소송에 앞서 임차권등기명령부터 받아두었습니다. 의뢰인은 이사를 가야 하는 상황이었는데, 그대로 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. 김앤파트너스는 2026년 5월 임차권등기명령을 신청해 결정을 받고 주택임차권등기까지 마친 뒤 소를 제기했습니다. 덕분에 의뢰인은 순위를 지킨 상태로 안전하게 이사할 수 있었고, 곧이어 인도를 완료해 지연이자 기산일도 앞당길 수 있었습니다.
5. 청구원인을 조문 단위로 구성해 다툴 여지를 없앴습니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항, 공동주택관리법 제30조 제1항과 시행령 제31조 제8항, 소송촉진 등에 관한 특례법을 각 청구에 정확히 연결했습니다. 그 결과 임대인은 답변서조차 내지 못했고, 재판부는 무변론 판결로 청구를 전부 인용했습니다.
