01사건 개요
의뢰인(원고, 임차인)은 2019년 9월 경기도 안산시 상록구 사동에 있는 주택에 관하여 보증금 1억 3,000만 원, 임대차기간 2019년 11월 8일부터 2021년 11월 8일까지로 정한 임대차계약을 체결했습니다. 확정일자를 발급받고 전입신고까지 마쳐 2019년 11월 12일 대항력을 갖춘 뒤 지금까지 그 집에 살아 왔습니다.
그런데 입주 직후인 2019년 11월 13일, 이 집의 소유권이 피고에게 넘어갔습니다. 의뢰인은 종전 소유자로부터도, 새 소유자인 피고로부터도 소유자가 바뀌었다는 사실을 전혀 전달받지 못했습니다. 2021년 10월에야 등기사항전부증명서를 직접 떼어 보고 나서 임대인이 바뀌어 있다는 사실을 알게 되었습니다.
의뢰인은 그때부터 피고와 직접 계약을 갱신하며 거주를 이어갔고, 두 차례 연장을 거쳐 만기는 2025년 12월 19일이 되었습니다. 만기 약 3개월 전인 2025년 9월 30일 의뢰인은 피고에게 문자메시지로 갱신거절 의사를 통지했고, 피고 역시 계약이 2025년 12월 19일 종료된다는 사실을 인정한다고 답했습니다.
그럼에도 만기가 지나도록 보증금은 돌아오지 않았습니다. 여기에 더해 의뢰인은 거주 중이던 2024년 화장실에 지속적인 누수가 발생하자 자기 돈 40만 원을 들여 공사를 했는데, 이 비용 역시 임대인에게서 돌려받지 못한 상태였습니다.
02사건의 쟁점
1소유자가 바뀐 뒤 새 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있는지
주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 의뢰인이 소유권 이전 전에 대항력을 갖추었다는 점이 인정되어야 새 소유자인 피고를 상대로 보증금 전액을 청구할 수 있으므로, 대항력 취득 시점과 소유권 이전 시점의 선후를 정확히 확정하는 것이 출발점이었습니다.
2갱신거절 통지로 계약이 적법하게 종료되었는지
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으면 계약이 갱신된 것으로 본다고 정하고 있습니다. 문자메시지로 한 통지가 적법한 갱신거절로 인정되는지가 쟁점이었습니다.
3임차인이 지출한 화장실 누수 공사비를 돌려받을 수 있는지
민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 화장실 누수 공사비 40만 원이 이 필요비에 해당하는지, 그리고 언제부터 지연손해금이 발생하는지를 함께 다투어야 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1대항력 취득 시점을 먼저 확정해 임대인 지위 승계를 이끌어냈습니다
의뢰인이 2019년 11월 8일 점유를 개시하고 11월 11일 전입신고를 마쳐 11월 12일 0시에 대항력을 취득했다는 점을 확정일자 부여현황과 주민등록표초본으로 입증했습니다. 소유권 이전등기는 그 다음 날인 11월 13일에 이루어졌으므로, 피고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 그대로 승계했다는 결론이 도출되었습니다. 의뢰인이 소유자 변경 사실을 몰랐다는 사정은 이 결론에 아무런 영향을 주지 않습니다.
2갱신거절 통지와 임대인의 인정 답변을 증거로 확보했습니다
문자메시지로 보낸 갱신거절 통지에서 그치지 않고, 계약이 2025년 12월 19일 종료된다는 점을 임대인에게 다시 확인하는 문자를 보내 임대인이 종료 사실을 인정한다는 답변까지 받아 두었습니다. 계약 종료 여부 자체를 다툴 여지를 미리 없앤 것입니다.
3임차권등기를 마친 뒤 소를 제기했습니다
2026년 1월 임차권등기명령 결정을 받아 주택임차권등기를 마친 다음 소송에 들어갔습니다. 보증금을 회수하기 전에 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 유지되도록 순서를 잡은 것입니다.
4누수 공사비를 필요비로 구성해 함께 청구했습니다
화장실 누수는 목적물의 보존에 직결되는 문제입니다. 의뢰인이 2024년 6월 26일 40만 원을 들여 공사한 뒤 임대인에게 상환을 청구한 문자메시지를 증거로 제출하여, 이 지출이 민법 제626조 제1항의 필요비에 해당한다는 점을 논증했습니다. 필요비 상환채무는 기한의 정함이 없는 채무이므로 이행을 최고받은 다음 날부터 지체책임이 발생한다는 법리까지 함께 주장하여 지연손해금도 확보했습니다.
5공시송달로 절차가 멈추지 않게 했습니다
피고에게 소장이 송달되지 않는 상황에서 공시송달 절차를 활용하여 변론을 종결하고 판결을 받아냈습니다.
