01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 4월 23일 경기도 안성시 공도읍에 있는 건물의 한 세대에 관하여 임대차보증금 1억 8,000만 원, 임대차기간 2022년 5월 20일부터 2024년 5월 20일까지 24개월로 정한 임대차계약을 체결했습니다. 당시 계약 상대방은 이 사건 부동산의 종전 소유자였습니다.
의뢰인은 약정한 보증금을 모두 지급했고, 2022년 5월 20일 전입신고를 마친 뒤 곧바로 이 사건 부동산의 점유를 시작했습니다. 이로써 의뢰인의 대항력은 전입신고 다음 날인 2022년 5월 21일에 발생해 현재까지 유지되고 있습니다.
그런데 계약을 체결한 지 얼마 지나지 않은 2022년 8월 3일, 피고(임대인)가 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마치고 소유권을 취득했습니다. 의뢰인이 대항력을 취득한 이후에 부동산을 넘겨받은 양수인이었으므로, 피고는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 그대로 승계하게 되었습니다.
이후 의뢰인과 피고는 임대차계약을 한 차례 연장하기로 합의했고, 이에 따라 계약 만기는 2026년 5월 20일이 되었습니다. 의뢰인은 만기 약 5개월 전인 2026년 1월 3일 피고에게 갱신을 거절하겠다는 의사를 통지했고, 피고는 "알겠습니다"라고 답변했습니다.
문제는 그 이후였습니다. 통지를 마친 의뢰인이 이 사건 부동산의 등기사항증명서를 다시 확인해 보니, 2025년 8월 8일자와 2025년 9월 1일자로 각각 가압류 등기가 경료되어 있었습니다. 의뢰인은 처음에는 피고가 가압류를 해소하는 등의 조치를 취할 것이라고 생각했지만, 상황은 나아지지 않았습니다. 만기가 다가올수록 보증금을 제때 돌려받지 못할 수 있다는 불안이 커졌고, 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아 상담을 진행했습니다.
02사건의 쟁점
1임대인 지위 승계 여부
이 사건 임대차계약을 직접 체결한 상대방은 피고가 아니라 종전 소유자였습니다. 따라서 피고가 보증금 반환의무를 지는 당사자가 맞는지가 먼저 정리되어야 했습니다. 김앤파트너스는 의뢰인이 2022년 5월 20일 전입신고와 점유를 통해 그다음 날 대항력을 취득했고, 피고는 그 이후인 2022년 8월 3일 소유권을 취득한 양수인이므로 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인 지위를 승계했다는 점을 명확히 주장했습니다.
2임대차계약이 만기에 정상적으로 종료되는지 여부
주택임대차보호법은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 마찬가지라고 정하고 있습니다. 즉 통지 시기를 놓치면 계약은 자동으로 갱신되어 버립니다. 김앤파트너스는 의뢰인이 만기인 2026년 5월 20일보다 약 5개월 앞선 2026년 1월 3일 갱신거절 의사를 통지했고 그 통지가 피고에게 도달했다는 점을 입증하여, 이 사건 임대차계약이 본래의 종기인 2026년 5월 20일에 종료될 예정임을 분명히 했습니다.
3만기가 도래하기 전에 미리 소송을 제기할 수 있는지 여부
이 사건의 핵심 쟁점이었습니다. 보증금 반환청구는 원칙적으로 계약이 끝나야 할 수 있지만, 이 사건은 만기 전에 이미 가압류가 두 건이나 설정되어 있었습니다. 김앤파트너스는 대법원이 "채무자의 태도나 채무의 내용과 성질에 비추어 채무의 이행기가 도래하더라도 채무자의 이행을 기대할 수 없다고 판단되는 경우에는 미리 청구할 필요가 있다고 보아야 한다"고 판시한 법리(대법원 2018. 7. 26. 선고 2018다 판결)를 근거로, 피고가 계약이 종료되어도 보증금 반환의무를 다하지 않을 것이 명백하므로 만기를 기다리지 않고 소를 제기할 필요성이 있다고 주장했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1대항력 취득 시점과 소유권 이전 시점의 선후 관계 입증
주민등록표초본과 주택 임대차 계약 신고필증을 확보해 의뢰인의 전입신고일과 점유 개시일을 확정했습니다. 이를 피고의 소유권이전등기일과 대비하여, 의뢰인의 대항력 취득이 앞선다는 점을 시간 순서대로 정리해 제출했습니다. 이 순서가 뒤집히면 피고에게 보증금을 청구할 근거 자체가 사라지기 때문에 가장 먼저 다진 부분이었습니다.
2보증금 지급 사실의 완전한 증명
임대차보증금 지급내역과 전세자금 대출내역을 함께 제출하여, 약정한 보증금 1억 8,000만 원이 실제로 전액 지급되었다는 사실을 자금 흐름 단위로 증명했습니다.
3갱신거절 통지의 도달 사실 확보
갱신거절 통지 문자메시지와 이에 대한 피고의 답변을 증거로 확보했습니다. 통지 자체보다 통지가 상대방에게 도달했다는 사실이 중요하기 때문에, 피고가 "알겠습니다"라고 회신한 기록까지 함께 제출하여 도달 사실에 다툼의 여지를 남기지 않았습니다.
4등기사항증명서를 통한 위험 현실화 입증
2025년 8월 8일자 및 2025년 9월 1일자로 경료된 가압류 등기를 등기사항증명서로 확인하고, 피고가 이를 해소하지 않은 채 방치하고 있다는 사정을 소명했습니다. 이것이 "이행기가 도래해도 이행을 기대할 수 없는 경우"에 해당한다는 주장의 실질적인 근거가 되었습니다.
5장래이행의 소 제기라는 전략적 선택
만기까지 기다렸다가 소송을 시작하면 판결을 받기까지 다시 긴 시간이 필요합니다. 김앤파트너스는 대법원 법리를 근거로 만기 전에 미리 소를 제기하는 전략을 택해, 계약 종료 시점과 집행 가능한 판결 확보 시점 사이의 공백을 최소화했습니다.
6송달 절차의 관리
피고에게 소장 등이 통상적인 방법으로 송달되지 않는 상황에서 공시송달 절차를 진행해 재판이 중단되지 않도록 했습니다. 그 결과 이 사건은 민사소송법 제208조 제3항 제3호에 따른 공시송달에 의한 판결로 마무리되었습니다.
