01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2021년 11월 11일 인천광역시 서구 왕길동에 있는 주택에 관하여 임대차보증금 2억 2,000만 원, 임대차기간 2021년 11월 30일부터 2023년 11월 29일까지 24개월로 정한 임대차계약을 체결했습니다. 계약 상대방은 당시 소유자였던 소외인이었습니다.
의뢰인은 약정한 보증금을 전액 지급했습니다. 잔금 중 2,200만 원은 직접 이체했고, 나머지 1억 7,600만 원은 전세자금대출을 받아 지급했습니다. 전 재산에 은행 대출까지 더해 마련한 보증금이었습니다.
그런데 임대차기간이 끝나기 약 두 달 전인 2023년 9월 12일, 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 새로 소유자가 된 피고(임대인)는 주택임대차보호법에 따라 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하게 되었습니다.
문제는 그다음이었습니다. 임대차기간 만료일인 2023년 11월 29일이 지나 계약이 종료되었음에도, 새 임대인인 피고로부터 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 이어졌습니다. 계약을 맺은 사람과 보증금을 돌려줘야 할 사람이 달라지면서 의뢰인은 누구에게 무엇을 요구해야 하는지조차 막막한 상태였습니다. 대출 이자는 계속 나가는데 보증금은 묶여 있는 불안한 상황에서, 의뢰인은 법무법인 김앤파트너스 부동산센터를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
1소유권이 이전된 경우 새 소유자가 보증금을 반환할 의무를 지는지 여부
임대차기간 중에 집이 팔리면 임차인 입장에서는 "계약은 전 주인과 했는데 지금 주인에게 보증금을 달라고 할 수 있는가"라는 문제에 부딪히게 됩니다. 김앤파트너스는 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 경우 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 법리를 정면으로 적용했습니다. 피고가 2023년 9월 12일 소유권이전등기를 마친 이상, 보증금반환의무 역시 피고에게 그대로 넘어왔다는 점을 명확히 했습니다.
2이 사건 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 여부
보증금 반환을 청구하려면 계약이 끝났다는 점이 먼저 확정되어야 합니다. 김앤파트너스는 주택임대차보호법상 계약 갱신 및 종료에 관한 규정을 근거로, 이 사건 임대차계약이 만기일인 2023년 11월 29일에 적법하게 종료되었다는 점을 서면으로 상세히 정리해 입증했습니다.
3보증금반환의무와 목적물 인도의무의 동시이행 관계
임대차계약이 끝나면 임차인의 목적물 인도의무와 임대인의 보증금반환의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 김앤파트너스는 이 관계를 정확히 반영해 청구취지를 구성했습니다. 법률적으로 정확한 형태로 청구를 구성해 두는 것은 이후 강제집행 단계에서 다툼의 소지를 없애는 데 중요한 부분입니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 계약 관계와 소유권 변동의 전 과정을 증거로 재구성했습니다. 임대차계약서, 주민등록표초본, 주택 임대차계약 신고필증, 보증금 지급내역 및 전세자금 대출내역을 순서대로 확보해, 의뢰인이 보증금 2억 2,000만 원 전액을 실제로 지급했다는 사실과 대항력을 갖추고 있었다는 사실을 빈틈없이 증명했습니다.
2. 임대인 지위 승계 법리를 적용했습니다. 등기부상 소유권이전 시점을 특정하고, 그 시점을 기준으로 피고가 임대인의 지위를 승계했다는 점을 법리와 증거로 연결했습니다. 이로써 피고가 "나는 계약 당사자가 아니다"라는 주장을 할 여지를 처음부터 차단했습니다.
3. 계약 종료 시점을 법조문에 근거해 확정했습니다. 주택임대차보호법상 임대차기간과 갱신에 관한 규정을 검토해, 이 사건 계약이 만기일에 적법하게 종료되었다는 결론을 도출하고 이를 별지 청구원인에 명확하게 담았습니다.
4. 청구원인을 처음부터 완결성 있게 작성했습니다. 사실관계, 사건의 경위, 법리 적용, 결론에 이르기까지 판단에 필요한 요소를 모두 갖춘 서면을 제출한 결과, 피고가 답변서를 제출하지 않은 상황에서 법원은 별도의 변론 절차 없이 무변론으로 원고 청구를 그대로 인용하는 판결을 선고했습니다. 불필요한 심리 없이 신속하게 집행권원을 확보한 것입니다.
