01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2020년 6월 서울 성동구 도선동에 있는 오피스텔에 관하여 보증금 1억 8,000만 원, 기간 2년으로 임대차계약을 체결한 뒤, 잔금을 치른 날 곧바로 확정일자를 받고 전입신고까지 마쳤습니다. 계약은 두 차례 연장되었습니다. 2022년에는 보증금을 1억 8,900만 원으로 900만 원 증액하며 기간을 연장했고, 2024년에는 보증금 변동 없이 다시 2년을 연장해 최종 만기일이 2026년 7월 2일로 정해졌습니다. 6년 가까이 한 집에 살며 성실하게 보증금을 지급해 온 임차인이었습니다.
문제는 만기를 앞두고 시작되었습니다. 의뢰인은 만기 약 3개월 전인 2026년 4월 9일부터 임대인에게 문자메시지로 계약 연장 여부를 논의했고, 4월 12일에는 더 이상 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 확정적으로 통지했습니다. 그런데 그 직후부터 임대인은 의뢰인의 연락을 받지 않기 시작했습니다.
의뢰인이 4월 15일 내용증명우편을 보냈지만 주소지에서 반송되었고, 임대인의 변경된 주소를 새로 확인해 4월 21일 다시 내용증명을 발송했습니다. 임대인은 4월 23일 이 우편을 수령하고도 여전히 연락을 피했습니다. 5월 8일에야 겨우 통화가 되었지만 언제 어떻게 보증금을 돌려주겠다는 구체적인 계획은 한마디도 내놓지 않았고, 다음 날 만나기로 한 약속마저 지키지 않았습니다. 만기까지 두 달도 남지 않은 시점에서 의뢰인은 "만기가 되어도 이 사람은 보증금을 돌려주지 않겠구나"라는 불안을 안고 김앤파트너스를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
1아직 만기가 오지 않은 보증금을 미리 소송으로 청구할 수 있는가
이 사건의 가장 큰 쟁점이었습니다. 소송을 제기한 시점에 임대차계약의 만기일인 2026년 7월 2일은 아직 도래하지 않은 상태였습니다. 보통의 소송은 이미 발생한 권리를 청구하는 것이어서, 아직 이행기가 오지 않은 채권은 원칙적으로 소를 제기할 수 없습니다. "만기도 안 됐는데 무슨 소송이냐"는 반론이 나올 수 있는 구조였습니다.
민사소송법 제251조는 장래에 이행할 것을 청구하는 소(장래이행의 소)는 "미리 청구할 필요가 있어야" 제기할 수 있다고 정하고 있습니다. 결국 임대인의 태도에 비추어 만기가 되어도 보증금을 돌려받지 못할 것이 확정적으로 예상된다는 점을 법원에 설득해야 했습니다.
2갱신거절 통지가 적법하게 이루어졌는가
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 계약이 다시 갱신된 것으로 본다고 정하고 있습니다(묵시적 갱신). 만약 통지 시점이나 방법에 흠이 있었다면 계약이 자동으로 2년 더 연장되어 보증금 반환 청구 자체가 성립하지 않을 수 있었습니다.
3보증금 반환과 목적물 인도의 동시이행 관계
임대차가 끝났을 때 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 인도의무는 서로 맞물려 이행되는 동시이행 관계에 있습니다. 청구의 형태를 정확히 잡지 않으면 판결을 받고도 집행 단계에서 다툼이 생길 수 있었습니다.
03김앤파트너스의 조력
16년간의 계약 이력을 하나의 증거 체계로 정리했습니다
2020년 최초 계약서부터 2022년 증액계약서와 신고필증, 2024년 재연장 계약서, 각 시점의 보증금 영수증, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본까지 순서대로 편철하여 "보증금 1억 8,900만 원 전액이 실제로 지급되었고 최종 만기일은 2026년 7월 2일"이라는 사실에 다툼의 여지가 없도록 만들었습니다.
2갱신거절 통지의 적법성을 문자메시지로 입증했습니다
만기 약 3개월 전인 2026년 4월 12일에 발송된 갱신거절 의사 통지 문자메시지를 제출하여, 주택임대차보호법 제6조 제1항이 정한 기간(만기 2개월 전) 안에 통지가 이루어졌음을 명확히 했습니다. 이로써 묵시적 갱신의 여지를 차단하고 계약이 만기일에 확정적으로 종료된다는 점을 확보했습니다.
3장래이행의 소 법리로 "미리 청구할 필요"를 논증했습니다
대법원은 채무의 이행기가 장래에 도래할 예정이더라도 그때까지 채무불이행 사유가 계속 존속할 것이 변론종결 당시에 확정적으로 예정되어 있다면 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 있다고 판시한 바 있습니다(대법원 2018. 7. 26. 선고 2018다227551 판결). 저희는 임대인이 연락을 회피한 경위, 반송된 내용증명과 재발송 내역, 우편물배달증명서, 5월 8일 통화에서도 반환 계획을 제시하지 못한 사정을 시간 순서대로 제시하여 "만기가 되어도 반환받지 못할 개연성이 높다"는 점을 구체적으로 입증했습니다.
4소송 진행 기간 자체를 예비적 논거로 활용했습니다
설령 미리 청구할 필요성이 인정되지 않더라도, 소장 부본 송달과 변론 진행에 수개월이 걸리는 이상 실제 변론종결 시점은 만기일인 2026년 7월 2일 이후가 될 것이라는 점을 함께 주장했습니다. 만기 전 제소라는 형식적 문제로 청구가 각하될 위험을 이중으로 차단한 것입니다.
5동시이행 관계를 반영한 청구취지를 설계했습니다
임차인이 부동산을 인도하는 것과 맞바꾸어 보증금을 지급하라는 형태로 청구취지를 구성하여, 판결 이후 집행 과정에서 임대인이 인도 문제를 이유로 지급을 미룰 수 없도록 했습니다.
