01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 9월경, 피고와 서울 강서구 등촌동 소재 오피스텔에 대해 보증금 50,000,000원, 월세 20만 원의 임대차 계약을 체결하고 거주해 왔습니다. 하지만 계약 체결 이전인 2022년 5월에 이미 해당 부동산은 ‘신탁’을 원인으로 소유권이 신탁회사로 이전된 상태였습니다. 피고는 소유자인 신탁회사의 동의나 임대 권한 위임 없이 무단으로 의뢰인과 계약을 체결한 사실이 드러났고, 다른 임차인들의 보증금 사고 소식까지 접한 의뢰인은 신속한 회수를 위해 김앤파트너스를 찾았습니다.
02사건의 쟁점
1) 임대 권한 없는 자와의 계약: 부동산 소유권이 신탁회사에 있음에도 불구하고, 전 소유자(피고)가 독단적으로 체결한 임대차 계약의 법적 효력 및 책임 소재.
2) 해지 통고와 효력 발생 시점: 주택임대차보호법 적용이 불분명한 상황에서 민법상 해지 규정을 적용하여 보증금 반환 의무를 조기에 확정할 수 있는지 여부.
03김앤파트너스의 조력
법무법인 김앤파트너스는 피고의 무단 임대 행위를 지적하고 보증금을 안전하게 회수하기 위해 다음과 같이 조력했습니다.
1) 치밀한 법리 검토 및 예비적 주장: 본 사건이 주택임대차보호법의 적용을 받기 어려울 가능성에 대비하여, 민법 제635조 및 제639조(묵시적 갱신 및 해지 통고) 법리를 예비적으로 주장하여 계약 종료의 정당성을 확보했습니다.
2) 해지 의사 표시의 입증: 2025년 6월에 발송한 내용증명과 피고가 이를 확인했다는 문자 메시지 등 객관적 자료를 제출하여 계약이 적법하게 종료되었음을 증명했습니다.
3) 보증금 반환 의무의 확정: 피고가 실질적으로 보증금을 수령한 당사자이므로, 계약의 유효성 여부와 관계없이 의뢰인에게 보증금 전액을 반환할 책임이 있음을 강력히 피력했습니다.
