사건 개요
의뢰인(임차인)은 2013년 10월, 서울 강서구 등촌동에 있는 한 주거용 건물을 전세로 얻었습니다. 임대차보증금은 75,000,000원, 임대차기간은 2013년 10월 24일부터 2014년 10월 24일까지로 정했습니다.
의뢰인은 보증금을 한 번에 치르지 않고 세 차례에 걸쳐 나누어 지급했습니다. 2013년 10월 5일에 50만 원, 10월 8일에 700만 원, 10월 23일에 6,750만 원을 보내 합계 75,000,000원을 모두 건넸습니다. 이후 의뢰인은 전입신고를 마치고 해당 건물에 실제로 거주하며 오랫동안 점유·사용해 왔습니다.
문제는 해당 부동산이 부동산신탁 구조로 관리되는 신탁부동산이었다는 점입니다. 임대인의 지위가 신탁회사인 피고(신영부동산신탁 주식회사)에게 있었던 것입니다.
의뢰인은 더 이상 거주를 이어갈 수 없게 되자 임대차계약을 끝내고 보증금을 돌려받고자 했습니다. 그러나 계약이 종료된 뒤에도 보증금 반환이 이루어지지 않았습니다. 의뢰인은 신탁회사라는 상대방을 마주하고 어디서부터 풀어야 할지 막막한 상황에서 김앤파트너스를 찾았습니다.
사건의 쟁점
판결문 이유에서 드러난 핵심 쟁점은 다음과 같았습니다.
1. 보증금 반환 의무의 주체 문제였습니다. 의뢰인이 처음 임대차계약을 맺은 상대방과, 실제 보증금을 돌려줄 의무를 지는 임대인이 같지 않았습니다. 부동산이 신탁된 구조에서 임대인 지위가 피고 신탁회사에게 있는지가 먼저 정리되어야 했습니다.
2. 보증금 75,000,000원이 실제로 전액 지급되었는지가 쟁점이었습니다. 의뢰인은 보증금을 세 차례 나누어, 그것도 제3자 명의로 송금했기 때문에 지급 사실 자체를 명확히 입증할 필요가 있었습니다.
3. 임대차계약이 적법하게 종료되었는지가 쟁점이었습니다. 임대차계약에는 별도의 해지 조항(제6조의2 제2항)이 있어, 의뢰인의 해지 의사표시가 상대방에게 도달한 날로부터 3개월이 지나야 계약이 끝나도록 정해져 있었습니다. 이 종료 시점이 곧 지연손해금 계산의 출발점이 되기 때문에 정확히 확정해야 했습니다.
이에 대해 신탁회사 측은 의무 부담의 범위를 다투며 반환을 미뤘고, 김앤파트너스는 계약과 자금 흐름을 객관적 자료로 빈틈없이 입증하는 전략으로 맞섰습니다.
김앤파트너스의 조력
1. 증거 확보와 정리에 집중했습니다. 임대차계약서, 보증금을 세 차례 나누어 송금한 거래 내역, 전입신고 및 실제 점유·거주를 보여주는 자료를 빠짐없이 모아 갑호증으로 제출했습니다. 분할 지급과 제3자 송금이라는 외형 때문에 흔들릴 수 있는 부분을, 합계 75,000,000원이 보증금으로 전액 건네졌다는 사실로 명확하게 연결했습니다.
2. 신탁부동산 구조에 맞는 법리를 적용했습니다. 임대인 지위가 피고 신탁회사에게 귀속된다는 점을 정리해, 보증금 반환 의무자가 피고임을 분명히 했습니다. 의뢰인이 상대방을 잘못 짚어 책임을 묻지 못하는 일이 없도록 의무의 귀속을 앞세웠습니다.
3. 계약 해지와 종료 시점을 법적으로 확정했습니다. 임대차계약 제6조의2 제2항의 해지 조항을 근거로, 의뢰인의 해지 의사표시가 도달한 뒤 3개월이 지나 계약이 종료되었음을 입증했습니다.
4. 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 제출해 종료 시점에 맞춰 청구 내용을 정밀하게 다듬었습니다. 이를 통해 지연손해금의 기산점을 명확히 하고, 일정 시점 이후로는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 지연이자까지 받아낼 수 있도록 했습니다.
