사건 개요
의뢰인(임차인)은 2019년 11월, 서울 강서구 화곡동 소재의 오피스텔에 관하여 전 임대인과 보증금 75,000,000원에 임대차계약을 체결하고 대항력을 갖추어 거주해 왔습니다. 이후 임대인이 변경되는 과정에서 해당 부동산이 부동산 신탁에 따라 피고(수탁자)인 신탁회사로 소유권이 이전되었습니다. 의뢰인은 적법하게 계약 해지 의사를 통보했음에도 불구하고, 신탁회사 측은 “신탁원부상 보증금 반환 채무 면책 조항이 있다”고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다.
사건의 쟁점
본 사건의 핵심은 신탁등기 전 대항력을 갖춘 임차인에게 신탁원부상의 면책 조항을 근거로 보증금 반환을 거절할 수 있는지 여부였습니다.
-임대인 지위 승계: 부동산 수탁자가 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 당연 승계하는지 여부.
-신탁원부의 대항력 범위: 신탁등기 이전에 이미 법률관계를 맺은 대항력 있는 임차인에게 신탁원부 내부 조항의 효력이 미치는지 여부.
김앤파트너스의 조력
법무법인 김앤파트너스는 신탁회사의 법리적 맹점을 파고들어 의뢰인의 보증금을 지키기 위해 다음과 같이 조력했습니다.
1) 승계 법리의 명확화: 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보며, 이는 신탁법에 따른 수탁자에게도 동일하게 적용됨을 강력히 주장했습니다.
2) 신탁원부 면책 조항 무력화: 대법원 판례를 근거로, 신탁원부로 대항할 수 있는 제3자는 ‘등기 이후’에 법률관계를 맺은 사람에 한정되며, 신탁등기 전 이미 대항력을 취득한 의뢰인에게는 신탁원부상 면책 조항이 적용될 수 없음을 입증했습니다.
3) 임차권등기명령 조치: 보증금을 받지 못한 상태에서 의뢰인의 대항력을 영구히 보존하기 위해 신속하게 임차권등기명령을 경료했습니다.
