01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2020년 2월 경기 김포시 마산동에 있는 아파트에 관하여 보증금 6,500만 원으로 임대차계약을 체결하고, 계약 당일 보증금 전액을 임대인(피고)에게 지급한 뒤 전입신고를 마치고 실제로 거주해 온 임차인이었습니다. 이후 이 계약은 2022년경과 2024년경 두 차례에 걸쳐 별도의 계약서 작성 없이 묵시적으로 갱신되며 유지되었습니다.
시간이 흐르며 이사를 결심한 의뢰인은 2025년 12월 임대인에게 문자메시지로 "이사를 가게 되었으니" 계약을 해지하겠다는 뜻을 명확히 통지했습니다. 그러나 임대인은 보증금을 돌려줄 준비를 하기는커녕 "신규 세입자가 들어와야 임대차보증금 반환이 가능하다"는 답변만 반복했습니다. 새로운 세입자를 구하는 일은 온전히 임대인의 몫임에도, 그 부담을 임차인에게 떠넘기며 반환을 미루는 태도였습니다. 보증금이 묶인 채 이사 계획마저 흔들리게 된 의뢰인은 결국 김앤파트너스에 사건을 의뢰했습니다.
02사건의 쟁점
1. 묵시적으로 갱신된 임대차계약을 임차인이 해지할 수 있는지 여부
임대인은 "새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"는 논리로 반환 시점을 사실상 무기한 미루려 했습니다. 그러나 주택임대차보호법은 묵시적으로 갱신된 계약에 대해 임차인이 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료된다고 정하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조, 제6조의2). 임대인의 새 세입자 논리는 법적 근거가 없는 주장이었습니다.
2. 보증금 반환의무의 발생 시점과 지연이자 기산점
임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인으로부터 목적물을 돌려받음과 동시에 보증금을 반환할 의무를 부담합니다. 따라서 임차인이 실제로 집을 비우고 부동산을 인도했는지가 지연손해금 발생의 핵심이었습니다. 의뢰인이 인도를 완료한 사실을 명확히 입증할 수 있어야, 반환이 늦어진 데 대한 지연이자까지 청구할 수 있었습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 계약 이력과 해지 통지 사실을 정리해 입증했습니다. 최초 임대차계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 보증금 이체내역을 통해 계약 관계와 보증금 지급 사실을 명확히 하고, 임차인이 보낸 해지 통지 문자메시지를 제출해 계약이 적법하게 해지되었음을 밝혔습니다.
2. 묵시적 갱신 계약의 해지 법리를 정면으로 적용했습니다. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 후 임차인의 해지권과 3개월 경과에 따른 계약 종료 법리를 근거로, "새 세입자가 들어와야 한다"는 임대인 주장이 반환의무를 미룰 사유가 되지 않는다는 점을 분명히 했습니다.
3. 부동산 인도 완료 사실을 촘촘히 증명했습니다. 퇴거 사실과 현관 비밀번호를 임대인에게 알린 문자메시지, 실제로 집이 비어 있는 공실 사진, 전출 후 주민등록표초본을 함께 제출해 의뢰인이 인도의무를 이미 이행했음을 입증했습니다. 이를 통해 인도 완료 다음 날부터 보증금 전액에 대한 지연손해금을 청구할 수 있는 근거를 확보했습니다.
