01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2022년 4월, 부천시 소사구 심곡본동에 있는 주택에 관하여 보증금 1억 9,500만 원, 임대차기간 2022년 5월 13일부터 2024년 5월 12일까지로 정한 전세 계약을 체결했습니다. 의뢰인은 계약금과 잔금을 모두 지급하여 약정한 보증금 전액을 임대인에게 건넸고, 전입신고와 확정일자까지 마친 뒤 이 집에서 실제로 거주해 온 임차인이었습니다. 이후 임대인과 계약을 한 차례 연장하기로 합의하면서 만기일은 2026년 5월 12일이 되었습니다.
문제가 드러난 것은 2026년 3월 무렵이었습니다. 의뢰인은 이 집의 등기사항을 확인하던 중, 청구금액 3억 2,000만 원에 이르는 가압류 등기가 이미 설정되어 있다는 사실을 알게 되었습니다. 자신이 맡긴 보증금을 온전히 돌려받을 수 있을지 불안해진 의뢰인은 임대인에게 연락해 가압류에 관해 물었고, 계약이 끝나면 이사를 나가겠다는 뜻을 전했습니다. 그러나 임대인은 새로운 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 내주기 어렵다는 취지로 이야기했습니다. 다음 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정일 뿐 보증금 반환의 조건이 될 수 없음에도, 반환이 기약 없이 미뤄질 상황에 놓인 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아 사건을 의뢰했습니다.
02사건의 쟁점
1묵시적으로 갱신된 임대차계약을 임차인이 적법하게 해지했는지 여부
이 사건 임대차계약은 만기를 앞두고 임대인과 임차인 모두 별도의 통지 없이 지나가 주택임대차보호법에 따라 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 볼 수 있는 상황이었습니다. 이렇게 갱신된 계약에서 임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있고, 그 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 의뢰인이 2026년 3월 24일 임대인에게 계약을 끝내고 이사를 나가겠다는 의사를 전달했으므로, 그 통지의 효력이 발생하는 시점과 계약 종료 여부가 쟁점이 되었습니다.
2보증금 반환과 목적물 인도의 관계
임대차계약이 끝나면 임대인은 보증금을 돌려줄 의무를, 임차인은 집을 비워 넘겨줄 의무를 각각 지게 됩니다. 두 의무는 어느 한쪽이 먼저 이행해야 하는 관계가 아니라 서로 맞물려 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 임대인이 보증금 반환을 계속 미루는 상황에서, 계약 종료를 전제로 미리 소송을 제기해 반환 판결을 받아둘 필요가 있는지도 함께 살펴야 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 임대차 관계와 보증금 지급 사실을 뒷받침하는 증거를 체계적으로 정리했습니다. 부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 주택 임대차 계약 신고필증, 보증금 영수증을 확보해 의뢰인이 정당한 임차인이며 보증금 전액을 지급했다는 점을 명확히 했습니다.
2. 해지 의사가 임대인에게 분명히 전달되었다는 사실을 입증했습니다. 의뢰인이 임대인과 나눈 통화 녹취를 근거로, 계약을 종료하고 이사를 나가겠다는 의사가 언제 어떻게 전달되었는지를 특정했습니다.
3. 주택임대차보호법상 갱신과 해지에 관한 법리, 그리고 계약 종료를 전제로 미리 이행을 청구할 필요성을 인정한 대법원 판례를 근거로 청구를 구성했습니다. 이를 통해 계약이 종료되는 시점과 그에 따른 보증금 반환 의무를 논리적으로 연결했습니다.
4임대인이 아무런 답변서도 내지 않자 절차가 지연되지 않도록 사건을 신속하게 진행해, 변론 없이 판결이 선고되도록 이끌었습니다.
