01사건 개요
(2016가합XX)
의뢰인은 의뢰인 소유의 토지 위에 상가 건물을 신축하여 수익을 내기로 했습니다. 의뢰인은 이 사건 건물을 신축하던 중에 임차인과 이 사건 건물에 대해 임대차 계약을 체결했으나, 관할 행정청으로부터 시정명령을 받는 등의 사정으로 이 사건 건물의 완공이 지연되어 의뢰인은 한 차례 임차인과 임대차 계약을 해지했습니다.
그러나 의뢰인과 임차인은 이 사건 건물이 완공될 경우 다시 임대차 계약을 체결하기로 했기 때문에 임차인은 이 사건 건물의 신축공사가 실질적으로 완료된 시점부터 이 사건 건물 내부에 영업을 위한 인테리어 공사를 시작하고 영업을 개시하여 이 사건 건물을 점유해왔습니다.
의뢰인은 이 사건 건물의 완공이 지연된 것에 미안한 마음을 가지고 보상 차원에서 2개월간 보증금과 차임을 지급 받지 않고 임차인이 무상으로 이 사건 건물을 점유할 수 있게 해주었습니다.
이후 의뢰인은 임차인과 이 사건 토지와 건물에 관해 다시 보증금 2억 원, 차임 월 396만 원, 임대차 기간은 2년으로 하는 이 사건 임대차 계약을 체결했습니다. 다만 보증금은 계약 기간이 종료되는 시점까지 지급하기로 하고, 그때까지는 보증금의 지급에 갈음하여 월 154만 원의 차임을 추가로 지급하기로 했습니다. 이후 계약이 종료되면 그 시점으로부터 새로이 3년간 재임대하며 차임은 월 852만 5천 원으로 하기로 계약했습니다.
이러한 계약에 따라 임차인은 이 사건 임대차 계약에 따른 차임을 지급했으나, 계약 기간이 종료되는 시점까지 보증금은 지급하지 않았으며, 새로이 재임대하기로 한 기간 동안에도 이전 임대차 계약에 따른 월 차임 550만 원만 지급했을 뿐, 새로이 정한 계약에 따른 월 차임 852만 5천 원을 지급하지 않았습니다. 이로 인해 임차인은 매월 302만 5천 원을 부당이득으로서 취해왔습니다.
이에 의뢰인은 임차인에게 약정한 대로 보증금과 차임을 지급하지 않으면 임대차 계약을 해지하겠다고 통지했으나 임차인은 여전히 약정한 보증금과 차임을 지급하지 않은 채 의뢰인의 건물과 토지를 사용해왔습니다.
원만하게 이 사건을 해결하고 싶었던 의뢰인은 결국 법원에서의 다툼을 통해 이 사건을 해결할 수밖에 없겠다는 결론에 이르렀고, 저희 법무법인에 사건의 도움을 요청하게 되었습니다.
02사건의 쟁점
의뢰인과 임차인이 이 사건 토지와 건물에 대해 임대차 계약을 체결한 사실과 임차인이 임차보증금 및 차임 일부를 지급하지 않은 것은 증거가 명백했기 때문에 큰 문제가 되지 않았습니다.
다만 임차인이 저희 주장을 받아들이지 않고 다음과 같이 항변해 온 것이 문제였습니다.
1) 임차인은 이 사건 건물의 완공이 약속했던 기일보다 지연되었으므로 그로 인해 손해가 발생했기 때문에 의뢰인에게 지급해야 하는 금원과 상계되어야 한다고 주장했습니다.
2) 또한 이 사건 인접 토지를 주차장으로 제공하기로 약속했음에도 약속했던 것과 다른 상태로 제공했으므로 그로 인해 영업상 발생한 손해와도 상계되어야 한다고 주장했습니다.
이러한 임차인의 항변에 대해 반박하지 못한다면 의뢰인의 주장이 배척될 수 있는 상황이었습니다. 따라서 임차인의 주장대로 임차인이 이 사건 계약 이전에 발생한 사유로 의뢰인에게 대항할 수 있는지와 계약의 주요 목적물이 아닌 목적물의 상태를 이유로 의뢰인에게 대항할 수 있는지를 검토해야 했습니다.
03김앤파트너스의 조력
의뢰인이 임차인으로부터 이 사건 건물을 되돌려 받을 수 있도록 저희 법무법인은 아래와 같은 점에 대해 주장했습니다.
1) 이 사건 임대차 계약의 체결 및 해지에 대해
의뢰인과 임차인이 이 사건 건물과 토지에 관해 임대차 계약을 체결한 이후 임차인은 약정한 보증금 및 차임을 지급하지 않았으므로 이 사건 임대차 계약은 임차인의 보증금 지급의무 불이행으로 인해 해지되었다는 점을 밝혔습니다.
이 사건 계약이 해지되었으므로 임차인은 의뢰인에게 이 사건 건물과 토지를 인도하고, 인도 완료일까지 이 사건 건물과 토지를 사용하여 수익한 부분에 대한 부당이득금과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다는 점을 주장했습니다.
2) 이 사건 건물의 완공이 지연된 점에 대해
임차인은 이 사건 건물의 완공이 지연되어 손해를 입었다고 주장했으나 이는 사실이 아니었습니다.
이 사건 인접 토지에 관해 관할 행정청으로부터 시정명령을 받아 이 사건 건물의 완공이 지연된 것은 사실이었지만, 이는 이 사건 임대차 계약 체결 이전의 사정이므로, 이를 이유로 이 사건 임대차 계약에 따른 차임 지급을 거절할 수 없다는 점을 주장했습니다.
더군다나 의뢰인은 이 사건 건물의 완공이 지연된 것에 대한 보상 차원에서 임차인에 대해 2개월분의 보증금과 차임을 지급 받지 않은 바 있으므로, 임차인의 주장은 더욱 받아들여질 수 없다는 점을 밝혔습니다.
3) 이 사건 인접 토지에 대해
임차인은 의뢰인이 이 사건 임대차 계약을 체결할 당시 이 사건 인접 토지를 포장하여 임차인의 영업을 위한 주차장으로 사용할 수 있도록 해주겠다고 약정했으나 이러한 의무를 이행하지 않았으며, 이 사건 인접 토지에 개설되었던 2개의 도로 출입로 중 1개가 폐쇄되어 영업상 손해를 입었다고 주장했으나 이는 사실이 아니었습니다.
(1) 이 사건 인접 토지의 포장
이 사건 인접 토지는 아스콘으로 포장되어 임차인의 영업을 위한 주차장으로 제공되었습니다. 그러나 지방자치단체장이 의뢰인에게 이 사건 인접 토지는 농지로서 허가 없이 형질을 변경할 수 없으므로 아스콘 포장을 철거하고 원상복구할 것을 고지했기 때문에 의뢰인은 아스콘 포장을 철거해야 했습니다.
그럼에도 의뢰인은 이후 이 토지에 자갈을 깔아 이를 임차인의 영업을 위한 주차장으로 계속 제공했으며, 이 사건 토지 외에도 임차인의 영업을 위한 주차장으로 제공되고 있는 토지가 있었습니다. 따라서 이 사건 인접 토지의 아스콘 포장 철거로 인해 임차인의 영업에 손해가 발생했다고 볼 수 없다는 점을 밝혔습니다.
(2) 도로의 폐쇄
이 사건 인접 토지에는 2개의 도로 출입로가 개설되어 있었으나 이후 1개의 도로 출입로가 폐쇄된 것은 사실이었습니다.
그러나 나머지 1개의 도로 출입로로 이 사건 토지와 건물을 출입하는 데에 큰 지장은 없었으므로, 이로 인해 임차인의 영업에 영향을 미쳤다고 단정하기는 어렵다는 점을 주장했습니다.
(3) 계약의 중요 부분에 해당하지 않는 점
이 사건 임대차 계약의 목적물은 이 사건 토지와 건물뿐이었습니다. 따라서 이 사건 인접 토지를 아스콘으로 포장하지 않았다거나 도로 출입로 중 1개가 폐쇄되었다는 사정으로 인해 만약 임차인의 영업에 실제로 손해가 발생했다고 해도 이 사건 인접 토지는 계약의 중요 부분에 해당하지 않았으므로 이를 이유로 이 사건 임대차 계약에서 정한 차임의 지급을 거절할 수 없다는 점을 밝혔습니다.
