01사건 개요
이 사건은 창원시 성산구 중앙동에 위치한 숙박시설 건물의 여러 객실에 각각 입주해 거주하던 임차인들이, 건물 소유자인 임대인(원고)으로부터 한꺼번에 건물인도와 차임 상당액 지급을 청구당한 사안이었습니다.
의뢰인들은 각자 임대인을 대리한 임대인의 아버지와 객실에 관한 임대차계약을 체결하였습니다. 임대차보증금은 객실에 따라 4,500만원에서 8,000만원까지로 정해졌고, 각 임대차기간을 두어 계약이 작성되었습니다. 계약 당시 임대인의 아버지는 의뢰인들에게 임대인 명의의 위임장과 주민등록증 사본, 가족관계증명서를 제시하였습니다.
의뢰인들은 이를 신뢰하여 임대인의 아버지 명의 계좌로 보증금을 송금하고 각 객실에 입주하여 거주해 왔습니다.
그런데 임대인은 건물 관리자가 다른 가족으로 변경되었음을 통보한 무렵을 전후하여, 아버지가 자신으로부터 위임을 받지 않았으므로 모든 계약이 무효라고 주장하며 의뢰인들 전원에게 객실을 비울 것을 요구하였습니다.
한 건물의 여러 임차인이 동시에 명도 압박을 받게 되자, 의뢰인들은 김앤파트너스에 공동 방어를 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
- 임대인의 주장은, 아버지가 자신으로부터 위임을 받지 않은 채 각 임대차계약을 체결하였으므로 그 계약들이 모두 무효라는 것이었습니다. 따라서 의뢰인들은 점유 중인 각 객실을 인도할 의무가 있다고 주장하였습니다.
- 임대인은 나아가 의뢰인들이 객실을 무단으로 점유·사용함으로써 법률상 원인 없이 차임 상당의 이익을 얻고 있다며, 점유일부터 인도 완료일까지의 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 다투었습니다.
- 이에 대해 의뢰인들 측은, 임대인이 아버지에게 건물의 임대차계약 체결 권한을 위임하였으므로 적법한 대리인과 체결한 각 계약은 유효하다고 반박하였습니다. 설령 권한이 없었더라도 의뢰인들은 위임장 등을 직접 확인한 이상 대리권이 있다고 믿을 정당한 이유가 있어 표현대리가 성립한다고 주장하였습니다.
- 김앤파트너스는 임차인이 여럿이고 객실마다 조건이 다른 다수당사자 사건인 만큼, 위임장 문언과 건물 전체에 걸친 장기간의 임대 운영 실태라는 공통의 핵심 쟁점에 변론을 집중하여 모든 의뢰인의 권원을 일관되게 방어하는 전략을 세웠습니다.
03김앤파트너스의 조력
- 김앤파트너스는 임대인 본인이 진정성립을 인정하고 있던 위임장을 핵심 증거로 제시하였습니다. 이 위임장에는 건물 소유자인 임대인이 아버지에게 “임대 계약에 관련한 모든 사항”을 위임하며 위임 사항은 “건물의 임대에 대하여 계약을 포함하는 일체의 행위”라고 기재되어 있어, 문언상 임대차계약에 관한 포괄적 권한이 부여된 것으로 해석됨을 논증하였습니다.
- 다음으로 임대인이 위임장이 전대사업 동의에 불과하다고 주장한 데 대하여, 위임장 문언에는 전대사업에 관하여 동의한다는 내용이 보이지 않고 오히려 임대차계약에 관한 포괄적 권한 부여로 읽히는 점을 조목조목 반박하였습니다.
- 또한 임대인이 건물을 매수한 이후 약 7년에 걸쳐 아버지가 임대인 명의로 수십 차례 임대차계약을 체결해 왔고, 전기·가스·수도요금 등을 직접 납부하며 건물을 실질적으로 관리해 온 사실을 입증하였습니다. 이는 위임이 실제로 행사되어 왔음을 보여주는 객관적 정황이었습니다.
- 나아가 임대인이 그 기간 동안 아버지로부터 매월 일정 금액을 지급받아 왔으면서도 계약 체결이나 건물 관리에 이의를 제기한 바 없고, 위임 권한을 철회한다는 의사를 표시한 사정도 없음을 강조하여, 임대인의 뒤늦은 무권대리 주장이 그 자신의 장기간 행동과 모순됨을 드러냈습니다.
