01사건 개요
이 사건은 창원시 성산구 중앙동 일대 숙박시설 건물의 한 객실을 임차해 거주하던 의뢰인(임차인)이, 건물 소유자인 임대인(원고)으로부터 건물인도와 차임 상당의 금원 지급을 청구당한 사안이었습니다.
의뢰인은 공인중개사의 중개 아래 임대인 측과 임대차보증금 3,000만원, 월 차임 35만원, 임대차기간 1년의 조건으로 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 같은 조건으로 계약을 갱신하며 해당 객실에서 안정적으로 거주해 왔습니다.
그런데 이 계약서는 임대인 본인이 아니라 임대인의 아버지가 임대인을 대리하여 작성한 것이었습니다. 계약 당시 임대인의 아버지는 의뢰인 측에 임대인 명의의 위임장과 주민등록증 사본, 가족관계증명서를 제시하였고, 의뢰인은 임대인의 아버지 명의 계좌로 보증금을 송금한 뒤 입주하였습니다.
문제는 한참 뒤에 불거졌습니다. 임대인은 건물 관리자가 다른 가족으로 변경되었음을 통보한 무렵을 전후하여, 자신의 아버지가 권한을 위임받지 않고 계약을 체결하였으므로 임대차계약이 무효라고 주장하기 시작하였습니다.
졸지에 거주할 권원을 부정당한 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아 방어를 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
- 임대인의 주장은, 자신의 아버지가 자신으로부터 위임을 받지 않은 채 계약을 체결하였으므로 이 사건 임대차계약은 무효이고, 따라서 의뢰인은 객실을 인도하고 무단점유에 따른 차임 상당액을 반환할 의무가 있다는 것이었습니다.
- 임대인은 나아가, 설령 위임장이 있더라도 그것은 자신이 아버지에게 건물 전대사업을 하도록 동의하는 의미였을 뿐, 전세 형태의 임대차계약을 체결할 권한까지 위임한 것은 아니라며 위임의 범위를 좁게 해석해야 한다고 다투었습니다.
- 이에 대해 의뢰인 측은, 임대인이 아버지에게 건물의 임대차계약 체결에 관한 포괄적 권한을 적법하게 위임하였으므로 이 사건 계약은 유효하다고 맞섰습니다. 설령 권한이 없었더라도 의뢰인은 위임장 등을 직접 확인한 이상 대리권이 있다고 믿을 정당한 이유가 있어 표현대리가 성립한다고 주장하였습니다.
- 김앤파트너스는 사건의 승패가 “위임의 존부와 범위”라는 사실관계 입증에 달려 있다고 보았습니다. 그래서 위임장 문언과 장기간에 걸친 임대 운영 실태를 종합적으로 제시하여, 임대인의 무권대리 주장이 갱신·차임 수령 등 그 자신의 행동과 정면으로 모순됨을 드러내는 전략을 세웠습니다.
03김앤파트너스의 조력
- 김앤파트너스는 먼저 임대인 본인이 진정성립을 인정하고 있던 위임장을 핵심 증거로 부각하였습니다. 이 위임장에는 건물 소유자인 임대인이 아버지에게 “임대 계약에 관련한 모든 사항”을 위임하며, 위임 사항은 “건물의 임대에 대하여 계약을 포함하는 일체의 행위”라고 기재되어 있었습니다. 문언상 계약의 형태나 내용에 관하여 대리권을 제한하는 표현이 없음을 지적하여, 포괄적 임대 권한이 부여되었음을 논증하였습니다.
- 다음으로 장기간의 임대 운영 실태를 입증하였습니다. 임대인이 건물을 매수한 이후 약 7년에 걸쳐 임대인의 아버지가 임대인 명의로 수십 차례 임대차계약을 체결해 왔고, 전기·가스·수도요금 등을 직접 납부하며 건물을 실질적으로 관리해 온 사실을 자료로 제시하였습니다.
- 또한 임대인이 그 기간 동안 아버지로부터 매월 일정 금액을 지급받아 왔으면서도 계약 체결이나 건물 관리에 대해 아무런 이의를 제기하지 않았고, 위임 권한을 철회한다는 의사를 표시한 사정도 없음을 강조하였습니다. 이러한 정황은 임대인이 아버지의 대리행위를 사실상 용인해 왔음을 보여주는 것이었습니다.
- 김앤파트너스는 이를 통해 의뢰인의 계약 상대방인 아버지가 적법한 대리권을 가진 자였고, 따라서 의뢰인의 점유는 유효한 임대차계약에 기한 정당한 권원에 의한 것임을 일관되게 입증하였습니다.
