01사건 개요
이 사건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동에 있는 7층 규모의 숙박시설 겸 근린생활시설 건물에서 벌어진 분쟁이었습니다.
해당 건물의 등기상 소유자인 임대인은 오랜 기간 자신의 아버지에게 건물의 임대차 관련 업무를 맡겨 왔습니다. 그 아버지는 수년에 걸쳐 여러 공인중개사에게 임대차 중개를 의뢰하면서 임차인들과 임대차계약을 체결해 왔고, 계약 당시 임차인들에게 임대인의 위임장과 신분증 사본, 가족관계증명서까지 제시하였습니다. 임차인들은 그 서류와 정황을 믿고 보증금을 송금한 뒤 각 호실에 입주하여 생활하고 있었습니다.
그런데 임대인은 갑자기 입장을 바꾸어, 아버지가 자신의 위임 없이 임의로 맺은 무권대리 계약이므로 임대차계약 전부가 무효라고 주장하며 임차인들을 상대로 건물인도 청구 소송을 제기하였습니다. 나아가 임차인들이 법률상 원인 없이 건물을 점유하면서 차임 상당의 이익을 얻고 있다며 부당이득반환까지 함께 청구하였습니다.
졸지에 적법하게 계약하고 입주한 집과 영업장을 비워줄 위기에 놓인 임차인들이 김앤파트너스에 방어를 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
- 임대인의 주장은 명확했습니다. 아버지에게 건물의 임대차계약을 체결할 대리권을 위임한 적이 없으므로, 임차인들이 맺은 임대차계약은 무권대리에 의한 것으로 무효라는 것이었습니다. 따라서 임차인들은 점유 중인 호실을 인도하고, 점유일부터 인도 완료일까지 차임 상당액을 부당이득으로 지급해야 한다고 다투었습니다.
- 이에 대해 임차인 측은, 임대인이 오래전부터 아버지에게 건물 임대에 관한 권한을 위임해 왔으므로 그 대리인과 체결한 임대차계약은 유효하다고 맞섰습니다.
- 핵심은 임대인이 아버지에게 단순히 전대차 사업만 동의한 것인지, 아니면 임대인 명의로 임대차계약을 체결할 권한까지 위임한 것인지를 가리는 데 있었습니다.
김앤파트너스는 임대인의 입장 번복이 사후적인 것에 불과하다는 점에 주목하였습니다. 그리고 위임의 실체를 보여주는 객관적 자료를 모아 적법한 대리권 수여 사실을 정면으로 입증하는 전략을 세웠습니다.
03김앤파트너스의 조력
- 임대인의 아버지가 오랜 기간에 걸쳐 수십 회 여러 중개사를 통해 임대차계약을 체결해 왔고, 그 기간 동안 임대인이 단 한 번도 이의를 제기하지 않았다는 사실을 시간순으로 정리해 제출하였습니다. 계속적이고 반복적인 계약 체결을 임대인이 묵인해 온 정황 자체가 위임의 강력한 증거였습니다.
- 임대인이 과거 관련 사건에서 “건물 소유자인 자신이 아버지에게 임대 계약에 관한 모든 사항을 위임하며, 위임 사항은 임대에 관한 계약을 포함하는 일체의 행위”라는 내용의 위임장에 대해 그 진정성립을 인정한 사실을 찾아내어 증거로 활용하였습니다. 임대인 스스로 위임 사실을 인정한 전력을 들이댄 것입니다.
- 임대인이 “아버지에게는 전대 사업만 동의했을 뿐 임대차계약 체결 권한은 준 적이 없다”고 한 주장에 대해서도, 임대인이 내세운 계약서에 오히려 임대인의 동의 없이는 전대할 수 없도록 기재되어 있는 점, 임대인이 받았다는 보증금을 실제 지급받은 자료가 없는 점, 사업자등록증의 업종이 숙박업으로 되어 있는 점 등 모순을 조목조목 지적하여 그 주장을 신빙성 없는 것으로 무너뜨렸습니다.
