01사건 개요
이 사건은 창원시 성산구에 위치한 상업시설 내 점포의 임대차계약을 둘러싸고 발생한 차임증액 청구 분쟁이었습니다.
의뢰인들은 대형 유통시설을 운영하는 임대인과 점포 임대차계약을 체결하고 그곳에서 영업을 영위해 온 임차인이었습니다. 해당 임대차계약은 점포 개설일로부터 일정 기간을 임대차 기간으로 정하고 있었고, 그 후 당사자의 합의나 갱신청구에 따라 임대차 관계가 이어지고 있었습니다.
그런데 임대인은 갱신된 임대차계약을 전제로, 자신의 요구로 차임이 증액되었다고 주장하면서 증액분에 해당하는 차임의 지급을 구하였습니다. 임대인이 청구한 금액은 특정 보름 남짓한 기간에 대한 증액 차임으로, 의뢰인들이 연대하여 508,388원과 그에 대한 지연손해금을 지급하라는 것이었습니다.
청구 금액 자체는 크지 않았으나, 이는 임대인이 향후 차임을 일방적으로 인상할 수 있는지에 관한 선례가 될 수 있는 사안이었습니다. 대형 유통사를 상대로 한 임차인의 입장에서 차임증액의 정당성을 다툴 필요가 컸기에, 의뢰인들은 법무법인 김앤파트너스에 사건을 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
이 사건의 핵심 쟁점은 임대인이 일방적으로 요구한 차임증액이 법적으로 정당한지 여부였습니다.
- 차임불증액 합의의 효력 범위가 다투어졌습니다. 의뢰인들은 임대차계약 조항에서 계약 기간 중 중도 조건 변경은 없는 것이 원칙이라고 정함으로써, 갱신된 경우를 포함하여 임대차 기간 동안 차임을 증액하지 않기로 합의하였다고 주장하였습니다. 이에 대하여 임대인 측은 해당 조항의 적용 범위를 좁게 보아 증액이 가능하다는 입장이었습니다.
- 차임증액청구권의 발생 요건이 쟁점이 되었습니다. 임대인은 자신이 차임 인상을 요구하였으므로 당연히 차임이 증액되었다고 보았으나, 우리 측은 단순히 인상을 요구하였다는 사정만으로 증액의 효과가 발생하는 것이 아니라고 반박하였습니다.
- 사정변경의 존재 여부가 핵심이었습니다. 차임증액청구권은 공과부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 비로소 인정되는 것이므로, 그러한 사정변경이 실제로 있었는지가 다투어졌습니다.
김앤파트너스는 차임불증액 특약의 취지와 차임증액청구권의 법적 성질을 정확히 짚어, 임대인이 사정변경을 전혀 입증하지 못하고 있다는 점을 부각하는 전략을 세웠습니다. 답변서와 여러 차례의 준비서면을 통하여 일관되게 임대인의 청구가 법적 근거를 결여하고 있음을 논증하였습니다.
03김앤파트너스의 조력
법무법인 김앤파트너스는 의뢰인들의 방어를 위하여 다음과 같이 조력하였습니다.
- 차임불증액 합의의 해석에 관한 법리를 정리하였습니다. 임대차계약상 계약 기간 중 조건 변경을 하지 않는 것을 원칙으로 정한 조항의 취지를 설명하면서, 임대인이 일방적으로 차임을 증액할 수 없는 구조임을 주장하였습니다.
- 차임증액청구권의 엄격한 발생 요건을 제시하였습니다. 차임증액청구권은 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에만 인정된다는 대법원 판례를 근거로, 임대인이 차임 인상을 요구하였다는 사정만으로는 증액 효과가 발생하지 않음을 논증하였습니다.
- 사정변경의 부존재를 집중적으로 다투었습니다. 임대인이 제출한 증거만으로는 당초 계약 체결 당시의 사정과 비교하여 차임 산정의 기초가 되는 사정이 현저하게 변경되었다고 보기 부족하다는 점을 입증의 공백을 짚어가며 강조하였습니다.
- 여러 차례의 준비서면을 통하여 임대인의 주장 변화에 빠짐없이 대응하였습니다. 답변서 제출 이후에도 추가 준비서면을 통하여 임대인이 사정변경을 구체적으로 증명하지 못하고 있음을 일관되게 부각하였습니다.
