01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2020년 4월 서울 중랑구 묵동에 있는 다세대주택 동원데쟈뷰에 관하여 보증금 2억 원, 임대차기간 24개월로 임대차계약을 체결했습니다. 계약 직후 확정일자를 받았고 전입신고를 마친 뒤 실제로 거주해 왔습니다.
첫 임대차기간이 끝날 무렵 임대인과 서로 계약을 이어가겠다는 뜻을 확인해 계약은 묵시적으로 갱신되었고, 이후 2024년 5월에는 연장계약서를 새로 작성하면서 만기를 다시 정했습니다.
문제는 그다음이었습니다. 의뢰인은 만기를 약 3개월 앞둔 2025년 3월 임대인에게 문자메시지를 보내 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혔습니다. 그러나 임대인은 이 무렵부터 의뢰인의 연락을 아예 받지 않았습니다. 만기가 지나도 보증금은 돌아오지 않았고 임대인과 연락이 끊긴 상태가 계속 이어졌습니다.
02사건의 쟁점
1해지 통지가 임대인에게 도달했다고 볼 수 있는지
묵시적으로 갱신된 임대차계약은 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의2). 그런데 이 사건 임대인은 이미 연락을 끊은 상태였기 때문에 통지가 도달했는지 자체가 다투어질 수 있는 상황이었습니다.
2연락이 끊긴 임대인에게 어떻게 의사표시를 도달시킬 것인지
상대방이 수령을 거절한 경우에도 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓이면 의사표시의 효력이 생긴다는 것이 대법원의 입장입니다. 문제는 그 객관적 상태를 어떤 방법으로 확보하느냐였습니다.
3임대인이 소송에도 응하지 않을 경우 절차를 어떻게 진행할 것인지
연락이 끊긴 임대인은 소장도 받지 않을 가능성이 높았습니다. 송달이 되지 않아 절차가 멈추면 보증금 회수는 그만큼 늦어집니다.
03김앤파트너스의 조력
1해지 의사표시의 공시송달 신청
문자메시지로 보낸 갱신 거절 통지만으로 다툼이 생길 것에 대비해, 임대차계약 종료 의사를 담은 내용증명우편에 관하여 법원에 의사표시의 공시송달을 신청했습니다. 법원은 이를 받아들였고 2025년 7월 4일이 임대인에 대한 송달간주일로 지정되었습니다.
2계약 종료일의 확정
송달간주일부터 3개월이 지난 2025년 10월 4일에 임대차계약이 종료되었다는 점을 법리와 자료로 정리해 제출했습니다. 종료일이 확정되어야 보증금 반환의무가 언제부터 발생하는지도 분명해집니다.
3증거의 확보와 정리
부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록표초본, 연장임대차계약서, 갱신 거절 의사를 밝힌 문자메시지, 공시송달 결정을 순서대로 정리해 사실관계에 빈틈이 없도록 했습니다.
4공시송달에 의한 판결로 절차 진행
임대인이 소장을 받지 않는 상황까지 감안해 소송에서도 공시송달 절차를 활용했고, 재판이 중간에 멈추지 않고 판결까지 이어지도록 했습니다.
