01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2023년 1월 20일, 서울 관악구 신림동에 위치한 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 분이었습니다.
임대차보증금은 1억 9,000만 원, 임대차기간은 2023년 3월 3일부터 2025년 3월 2일까지 24개월로 정한 계약이었습니다.
의뢰인은 계약 직후인 2023년 2월 8일 확정일자를 받았고, 2023년 3월 7일 전입신고를 마친 뒤 실제로 거주를 이어 갔습니다.
약정한 보증금 전액도 2023년 3월 3일까지 빠짐없이 지급하였습니다.
문제는 당초 계약 상대방이었던 임대인이 사망하면서 시작되었습니다.
임대인의 사망으로 상속이 개시되었고, 이 사건 주택의 소유권은 상속인들에게 이전되었습니다.
그 결과 상속인들은 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 공동으로 승계한 처지가 되었습니다.
의뢰인은 계약 만기를 앞두고 갱신을 거절하고 보증금을 돌려받기를 원했습니다.
그러나 임대인 지위를 물려받은 피고들은 만기가 지나도록 보증금을 반환하지 않았습니다.
결국 의뢰인은 더 이상 미룰 수 없다고 판단하여 김앤파트너스를 찾아 사건을 의뢰하게 되었습니다.
02사건의 쟁점
판결문 이유에서 확인되는 핵심 쟁점은 다음과 같이 정리할 수 있었습니다.
첫째, 갱신거절 통지가 적법하게 이루어졌는지가 쟁점이었습니다.
의뢰인은 만기보다 약 4개월 앞선 2024년 11월 18일, 피고들의 대표 격에게 문자메시지를 보내 갱신거절 의사를 통지하였습니다.
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으면 계약이 갱신된 것으로 본다고 정하고 있습니다.
따라서 이 통지가 기간 내에 적법하게 이루어졌는지가 계약 종료 여부를 가르는 출발점이었습니다.
둘째, 상속인인 피고들이 임대인의 보증금반환의무까지 승계하는지가 쟁점이었습니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항은 임대주택의 양수인 등 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.
피고들은 소유권과 함께 임대인 지위를 승계한 이상, 보증금 반환의무에서 자유로울 수 없는 위치였습니다.
셋째, 공동임대인이 된 피고들이 보증금을 어떤 형태로 반환해야 하는지가 쟁점이었습니다.
임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다는 점이 핵심 법리였습니다.
03김앤파트너스의 조력
김앤파트너스는 다음과 같은 전략으로 사건에 대응하였습니다.
첫째, 임대차관계의 적법성을 입증하는 증거를 빠짐없이 확보하였습니다.
확정일자, 전입신고, 보증금 지급 내역 등 의뢰인이 대항력과 우선변제권을 갖춘 정당한 임차인임을 보여 주는 자료를 체계적으로 정리하였습니다.
이를 통해 의뢰인의 권리 자체에는 다툼의 여지가 없도록 기초를 다졌습니다.
둘째, 갱신거절 통지의 적법성을 법리로 뒷받침하였습니다.
만기 약 4개월 전에 발송된 문자메시지 통지가 주택임대차보호법이 정한 기간 요건을 충족한다는 점을 명확히 정리하였습니다.
피고 측이 통지 사실을 확인하였다는 점까지 짚어, 계약이 본래의 종기인 2025년 3월 2일에 적법하게 종료되었음을 입증하였습니다.
셋째, 상속에 따른 임대인 지위 승계 법리를 적용하였습니다.
임대인의 사망으로 상속이 개시되어 피고들이 이 사건 주택을 상속받았고, 그에 따라 임대인 지위를 그대로 승계하였다는 구조를 정리하였습니다.
이로써 피고들이 보증금 반환의무의 당사자임을 분명히 하였습니다.
넷째, 공동임대인의 불가분채무 법리를 활용하였습니다.
임대인 지위를 공동으로 승계한 피고들의 보증금 반환채무가 성질상 불가분채무에 해당한다는 대법원 판례 법리를 근거로, 피고들이 공동하여 보증금 전액을 반환할 의무가 있음을 주장하였습니다.
다섯째, 소 제기에 앞서 주택임차권등기를 마쳐 의뢰인의 권리를 보전하였습니다.
이를 통해 거주 이전 여부와 무관하게 대항력과 우선변제권을 유지한 상태에서 소송에 임할 수 있었습니다.
