01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2024년 1월, 서울 동작구 사당동에 위치한 한 주택을 임차하기로 하고 임대차계약을 체결하였습니다.
보증금은 1억 1천만 원이었고, 임대차기간은 2024년 2월부터 2026년 2월까지 24개월로 정해졌습니다.
의뢰인은 계약 당일 확정일자를 받았고, 입주 이후 전입신고까지 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태로 안정적으로 거주를 시작하였습니다.
문제는 입주한 지 얼마 지나지 않아 발생하였습니다.
2024년 4월경, 피고(임대인)는 의뢰인에게 계약 갱신을 거절하겠다는 의사를 통지하였습니다.
그러면서 자신이 소유한 부동산이 매각될 경우 보증금을 반환해 줄 수 있다는 취지로 답변하였습니다.
그러나 상황은 의뢰인의 보증금 회수가 불투명해지는 방향으로 흘러갔습니다.
2025년 5월경, 의뢰인은 해당 부동산에 대한 부동산강제경매 개시결정이 내려졌다는 통지를 법원으로부터 받게 되었습니다.
거주하던 집이 경매에 넘어간 상황에서, 의뢰인은 보증금을 온전히 돌려받을 수 있을지 큰 불안을 안고 김앤파트너스를 찾아 사건을 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
1. 임대차기간이 아직 남아 있는 상태에서 임차주택이 경매에 넘어간 경우, 의뢰인이 임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.
2. 피고는 “부동산이 매각되면 보증금을 반환하겠다”는 태도를 보였을 뿐, 보증금 반환 시점이나 방법을 명확히 하지 않았습니다. 의뢰인 입장에서는 계약 종료 시점과 반환의무 발생 시점을 법적으로 분명하게 확정할 필요가 있었습니다.
3. 임차인의 계약 해지 의사가 임대인에게 적법하게 도달하였는지, 즉 계약이 언제 종료되었다고 볼 것인지가 보증금 반환의무의 성립 여부를 가르는 쟁점이 되었습니다.
이에 대해 김앤파트너스는, 임차주택이 임대차기간 만료 전에 경매되는 경우 임차인은 임대차계약을 해지하여 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다는 법리를 토대로 대응 전략을 세웠습니다.
03김앤파트너스의 조력
1. 먼저 계약의 기초가 되는 증거를 빠짐없이 확보하였습니다. 부동산전세계약서, 등기사항전부증명서, 주택 임대차 계약 신고필증, 주민등록표 초본, 보증금 이체내역 등을 정리하여 의뢰인이 확정일자와 전입신고를 갖춘 대항력 있는 임차인임을 명확히 입증하였습니다.
2. 경매절차에 적극 대응하였습니다. 경매 개시결정 통지를 받은 직후, 의뢰인을 대리하여 권리신고 및 배당요구 신청서를 법원에 제출하였습니다. 이를 통해 의뢰인이 우선변제권을 행사할 지위에 있음을 절차상 분명히 하였습니다.
3. 계약 해지와 종료 시점을 법리로 구성하였습니다. 임차주택이 임대차기간 만료 전에 경매되는 경우 임차인은 임대차계약을 해지함으로써 이를 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다는 대법원 판례(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등)를 근거로 제시하였습니다.
나아가 임차인의 배당요구 사실이 경매법원을 통해 임대인에게 전달되면 그 통지가 임대인에게 도달한 때 해지의 효력이 생긴다는 법리(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다 판결 등)를 들어, 권리신고 및 배당요구 신청서가 송달된 날 계약이 종료되었음을 논증하였습니다.
4. 보증금 반환을 확실히 담보하기 위해 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이를 통해 의뢰인이 거주지를 옮기더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하여, 권리 보전에 빈틈이 없도록 하였습니다.
