01사건 개요
의뢰인(임대인)은 서울 마포구 아현동에 위치한 다세대주택 한 세대를 보유하고, 임차인 부부에게 임대하여 왔습니다.
보증금은 1,000만 원, 월 차임은 90만 원이었고, 임대차는 여러 차례 갱신되며 수년간 이어졌습니다.
문제는 임차인이 차임을 연체하면서 시작되었습니다.
의뢰인은 차임 연체를 이유로 임대차계약의 갱신을 거절하였고, 임차인과 협의하여 임대차계약을 종료하기로 합의하였습니다.
그에 따라 의뢰인은 한 차례 주택을 인도받았습니다.
그런데 임차인은 보증금을 전액 돌려받지 못하였다고 주장하면서, 의뢰인의 동의 없이 현관 도어락을 임의로 교체하고 주택을 다시 점유하기 시작하였습니다.
나아가 내부 벽지에 “월세 세입자 아직 보증금 못 받음”이라는 문구를 적어 두는 등 벽지를 훼손하기까지 하였습니다.
의뢰인이 다시 도어락을 교체하자, 임차인은 또 한 번 도어락을 바꾸고 출입을 막은 채 점유를 계속하였습니다.
거주 관계가 끝났음에도 점유가 풀리지 않고 분쟁이 장기화될 위기에서, 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아 사건을 의뢰하였습니다.
02사건의 쟁점
- 임대차가 종료된 후 임차인의 주택 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 서로 동시에 이행하는 관계에 있습니다. 따라서 임대인이 보증금 반환의무를 먼저 이행하거나 적법하게 이행을 제공하지 않으면, 임차인이 주택을 계속 점유하더라도 곧바로 불법점유라고 보기 어렵다는 점이 첫 번째 쟁점이었습니다.
- 의뢰인은 연체된 차임을 공제한 나머지 보증금을 임차인을 위하여 변제공탁하였는데, 이 변제공탁이 적법하고 유효한지가 핵심이었습니다. 임차인은 곰팡이 하자 등을 이유로 손해배상을 주장하며 보증금 전액의 반환을 요구하고 있었습니다.
- 변제공탁이 유효하다면 임차인의 동시이행항변권이 소멸하고, 그 이후의 재점유는 정당한 권원 없는 불법점유가 됩니다. 그렇다면 임차인은 점유 기간 동안의 차임 상당액과 시설 훼손에 따른 손해까지 배상할 의무가 있는지가 함께 문제되었습니다.
이에 대해 김앤파트너스는, 임차인이 손해배상을 이유로 보증금 전액의 반환을 요구한 것은 사실상 적법한 변제의 수령을 거절한 것에 해당하므로 변제공탁이 유효하고, 그로써 임차인의 점유는 불법점유가 된다는 전략으로 대응하였습니다.
03김앤파트너스의 조력
- 먼저 임대차의 경위와 종료 사실을 명확히 정리하였습니다. 차임 연체와 그에 따른 갱신 거절, 임차인과의 종료 합의, 한 차례 인도가 이루어진 사실을 시간 순서대로 입증하여, 임대차가 적법하게 종료되었음을 분명히 하였습니다.
- 변제공탁의 유효성을 집중적으로 논증하였습니다. 의뢰인이 연체 차임을 공제한 나머지 보증금을 임차인을 위하여 공탁하고 그 사실을 통지한 점, 임차인이 손해배상을 주장하며 보증금 전액 반환만을 고집한 점을 들어, 이는 수령 거절에 해당하므로 변제공탁이 유효하다고 주장하였습니다.
- 임차인이 주장한 곰팡이 하자에 따른 손해배상과 비용 공제 주장에 대해서는, 이를 인정할 객관적 증거가 부족함을 지적하여 배척하였습니다.
- 임차인이 도어락을 임의로 교체하고 재점유한 사실, 벽지를 훼손한 사실을 사진과 자료로 입증하여, 점유 기간의 차임 상당 부당이득과 원상복구 비용 상당의 손해배상을 함께 청구하였습니다.
- 1심 승소 이후 임차인이 항소하자, 항소심에서도 변제공탁의 유효성과 불법점유 법리를 다시 입증하여 1심의 결론을 그대로 지켜냈습니다.
