01사건 개요
2021년 8월, 의뢰인은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 오피스텔을 보증금 1억 5,500만 원에 전세 계약했습니다. 당시 임대인이었던 법인과 2023년 9월까지 계약을 체결한 뒤, 보증금 전액을 지급하고 전입신고까지 마쳤습니다.
2023년 7월에는 동일한 보증금 조건으로 계약을 2025년 9월까지 갱신했습니다. 그런데 2024년 5월, 제3자가 해당 오피스텔의 소유권을 취득하면서 임대인이 변경되었고, 2025년 3월에 의뢰인은 새 임대인과 동일한 조건으로 계약서를 다시 작성했습니다.
문제는 여기서 시작됩니다.
새 임대인은 “곧 건물을 매각해서 보증금을 돌려주겠다”고 했지만, 2025년 9월 계약 만료 이후 아무런 연락이 없었습니다. 설상가상으로 2025년 10월 등기부등본을 확인해보니, 해당 부동산에 가압류(채권자가 재산 처분을 막기 위해 법원에 신청하는 보전 조치)까지 설정되어 있었습니다.
의뢰인은 카카오톡 메시지와 내용증명우편을 통해 “계약이 종료되었으니 보증금을 반환해 달라”고 여러 차례 요청했지만, 임대인은 끝내 응답하지 않았습니다. 의도적으로 연락을 피하고 있는 상황이 분명했고, 막막해진 의뢰인은 김앤파트너스를 찾아오셨습니다.
02사건의 쟁점
첫째, 임대차 계약이 적법하게 종료되었는지가 문제였습니다. 임대인이 연락을 피하는 상황에서, 의뢰인이 보낸 해지 통지가 법적으로 유효한지를 확인할 필요가 있었습니다.
둘째, 소유권을 넘겨받은 새 임대인에게 보증금 반환 의무가 있는지도 따져야 했습니다. 건물 소유권을 양수받은 사람이 이전 임대인의 보증금 반환 의무까지 승계하는지가 핵심 쟁점이었습니다.
셋째, 보증금 1억 5,500만 원 전액을 돌려받을 수 있는지가 최종적으로 판단되어야 할 사항이었습니다.
03김앤파트너스의 조력
우선 최초 계약부터 세 번째 계약까지의 계약서를 빠짐없이 정리하고, 등기부등본과 보증금 입금 내역을 함께 제출하여 새 임대인이 이전 임대인의 의무를 승계했다는 사실을 체계적으로 입증했습니다.
아울러 의뢰인이 발송한 카카오톡 메시지와 내용증명우편 기록을 모두 증거로 확보하여, 정당한 절차에 따라 계약 해지 의사를 전달했음을 소명했습니다.
법적 근거로는 주택임대차보호법을 활용했습니다. 이 법에 따르면 갱신된 계약의 경우 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있으며, 통지가 도달한 뒤 3개월이 경과하면 계약이 종료됩니다. 이에 소장(소송을 시작하는 서류)이 임대인에게 송달된 시점을 기준으로 3개월 후 계약이 종료된다는 점을 명확히 주장했습니다.
임대인은 소장을 송달받고도 답변서를 제출하지 않았고, 법정에도 출석하지 않았습니다. 결국 무변론 판결(피고가 답변서를 내지 않아 별도의 변론 없이 내려지는 판결)이 선고되어 사건을 신속하게 마무리할 수 있었습니다.
