01사건 개요
의뢰인은 임대차계약을 해지하기 위해 임대인에게 연락하려던 과정에서, 임차부동산이 신탁계약에 따라 신탁회사 소유로 변경된 것을 확인했습니다. 이에 의뢰인은 신탁회사에 임대차계약 해지 내용증명을 보내고 보증금을 청구했으나, 신탁회사는 자신들이 부담하는 문제가 아니라며 거절했습니다.
02사건의 쟁점
일반적인 매매를 원인으로 임차물건 소유권자가 바뀌는 경우라면, 주택임대차보호법 제3조 제4항의 임대인 지위 승계 조항이 적용되어 새 소유자가 임대인이 됩니다. 그러므로 이 법리대로면 신탁회사가 임대차보증금을 반환해야 하는 것입니다.
그런데 위 사안에서 신탁회사는 신탁계약서에 임대차보증금 반환의 문제는 원소유자(위탁자)가 부담한다는 조항을 넣었고, 신탁계약서는 부동산 등기부를 통해 모두에게 공시가 되므로 의뢰인에게도 신탁계약 내용으로 대항할 수 있다고 주장하는 것이었습니다.
03김앤파트너스의 조력
1) 공시에 따른 대항력
임차인은 전입신고를 하는 것으로서 자신의 대항력을 모두에게 공시하게 됩니다. 저희가 서류를 검토한 결과 의뢰인은 신탁회사가 신탁등기를 마친 날짜보다 먼저 전입신고를 마쳤으므로, 오히려 신탁회사가 임차인이 있다는 사실을 알면서도 소유권을 가져간 것이니 신탁회사가 임차인에게 대항할 수 없다는 취지로 소장을 구성하기로 했습니다.
2) 주택임차권등기명령의 실무
보증금반환 사건의 경우, 아주 예외적인 경우를 제외하면 법원은 부동산 등기부에 소유권자로 등기된 사람을 임대인으로 봅니다. 그렇다면 신탁계약으로 소유권을 가져간 것은 과연 그 ‘예외’에 해당하는지가 문제가 되는데, 이 점에 대해서 저희는 보증금반환 소송과 많은 법리를 공유하는 주택임차권등기명령 실무에서 예외로 보지 않는다는 사실을 파악했습니다.
즉, 의뢰인은 신탁회사를 피신청인으로 지정하여 주택임차권등기명령을 신청했고, 이것은 즉시 인용이 되었습니다
