01사건 개요
의뢰인(임차인)은 2021년 8월 서울 금천구 가산동에 있는 오피스텔에 관하여 보증금 1억 6,000만 원으로 임대차계약을 체결했습니다. 임대인은 개인이 아니라 이 부동산을 소유한 법인이었습니다. 의뢰인은 계약 당일 확정일자를 받았고 2021년 9월 전입신고를 마친 뒤 실제로 거주하면서 약정한 보증금 전액을 지급했습니다.
첫 임대차기간이 끝난 뒤 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다. 그러던 중 의뢰인은 이직을 하게 되어 이사를 가야 하는 상황이 되었고, 2026년 1월 임대인 법인의 대표자에게 문자메시지로 사정을 알렸습니다. 그러나 대표자는 보증금을 언제 어떤 방법으로 돌려주겠다는 이야기를 전혀 하지 않았습니다.
이후 의뢰인이 등기사항을 확인해 보니 살고 있던 집에는 이미 세 건의 압류 등기가 걸려 있었습니다. 가장 늦은 압류 등기는 2024년 2월에 경료된 것이었는데, 임대인 법인은 그때까지도 압류 문제를 해결하지 못한 상태였습니다. 의뢰인이 다시 연락을 시도했지만 대표자는 회피하는 태도를 보였습니다.
02사건의 쟁점
1계약이 아직 끝나지 않은 시점에 소송을 제기할 수 있는지
해지 통지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다. 이 사건에서 계약 종료 예정일은 2026년 4월 18일이었는데, 그때까지 기다렸다가 소송을 시작하면 이사 일정에 견주어 보증금 회수가 크게 늦어질 상황이었습니다.
2압류가 여러 건 걸린 부동산에서 보증금을 지킬 수 있는지
이미 세 건의 압류 등기가 있는 상태였고 임대인 법인은 이를 오랫동안 해결하지 못하고 있었습니다. 시간이 더 흐르면 권리관계가 복잡해져 회수 자체가 어려워질 수 있었습니다.
3내용증명이 반송되는 상대방에게 어떻게 해지 의사를 전달할 것인지
의뢰인이 보낸 내용증명은 반송되었습니다. 통지가 도달하지 않으면 해지의 효력이 생기지 않으므로 도달을 인정받을 수 있는 다른 방법이 필요했습니다.
03김앤파트너스의 조력
1문자메시지를 활용한 해지 의사 통지
반송된 내용증명의 내용을 그대로 문자메시지로 다시 보내 통지가 도달했다는 기록을 남겼습니다. 이어 2026년 1월 28일자로 해지 의사를 한 번 더 통지해, 상대가 앞선 통지를 다투더라도 계약 종료 시점이 흔들리지 않도록 이중으로 대비했습니다.
2계약 종료 전에 미리 소송을 제기
채무자의 태도나 채무의 내용과 성질에 비추어 이행기가 되어도 이행하지 않을 것이 명백한 경우에는 미리 청구할 필요가 인정된다는 대법원 판례를 근거로, 계약 종료 예정일이 오기 전에 소송을 제기했습니다. 덕분에 계약이 끝나는 시점과 판결 절차가 나란히 진행될 수 있었습니다.
3압류 등기와 임대인의 자력 부족 정황 입증
부동산에 걸린 세 건의 압류 등기, 임대인 법인이 오랜 기간 이를 해소하지 못한 사정, 대표자와 주고받은 문자메시지를 함께 제출해 미리 청구할 필요가 있다는 점을 뒷받침했습니다.
4공시송달에 의한 판결로 절차 진행
임대인 법인이 소장을 받지 않는 상황까지 감안해 공시송달 절차를 활용했고, 절차가 중간에 멈추지 않고 판결까지 이어지도록 했습니다.
