등촌동 오피스텔 전세보증금, 소유자가 신탁부동산이면 못 받는 걸까?
김민수법무법인 김앤파트너스
제52회 사법시험 합격, 사법연수원 42기 수료
최근 저희를 찾은 한 의뢰인은 등촌동 오피스텔에서 전세 계약을 마치고 퇴거를 준비하던 중, 등기부등본상 소유자가 ‘신탁회사’로 변경된 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다.
그러자 신탁회사는 이렇게 말했습니다.
“우리는 임대인이 아니기 때문에 전세보증금 반환 책임이 없습니다.”
이처럼 신탁부동산으로 등기된 오피스텔의 경우, 임차인 입장에서는 매우 혼란스러울 수밖에 없습니다.
오늘은 실제 소송 사례를 바탕으로, 이런 상황에서 등촌동 오피스텔 임차인이 어떻게 대응해야 하는지 알려드리겠습니다.
01
신탁부동산이면, 신탁회사가 임대인 책임을 지지 않아도 될까?
“우리는 단순히 등기상 수탁자일 뿐이고, 진짜 소유자는 위탁자입니다. 보증금은 위탁자가 돌려줘야 합니다.”
신탁계약이 체결되고 신탁회사 명의로 등기가 되었다면, 법적으로는 신탁회사도 소유자이자 임대인으로 간주됩니다.
→ 《주택임대차보호법 제3조 제4항》에 따라 신탁부동산이라도 보증금 반환 책임이 발생합니다.
신탁부동산이라고 해도, 임차인 보호는 유효하며 신탁회사가 책임을 집니다.
02
신탁원부에 “보증금 책임 없다”고 되어 있다면?
❌ 신탁회사의 항변
“공시된 신탁원부에 보증금 책임 없음이 명시돼 있으니, 임차인이 알았어야 한다.”
✔ 결정적인 건 ‘임차인의 대항력 확보 시점’입니다
예를 들어, 임차인이 등촌동 오피스텔에 먼저 전입신고 및 확정일자를 받았고, 그 이후에 신탁등기가 이뤄졌다면?
이 경우, 신탁회사는 기존 임차인의 권리를 알면서 부동산을 인수한 셈이 되어 보증금 반환 책임을 피할 수 없습니다.
| 순서 | 결과 |
|---|---|
| 임차인이 먼저 대항력 확보 | 신탁회사 책임 있음 (반환 의무) |
| 신탁등기가 먼저 완료 | 책임 회피 가능성 있음 (주의 필요) |
03
“신탁재산으로 확보된 금액까지만 주겠다”는 주장?
신탁회사는 종종 “해당 등촌동 오피스텔을 처분한 금액 안에서만 보증금을 주겠다. 그 이상은 신탁재산 범위를 넘어서니 못 준다”고 주장합니다.
법적 판단: 허용되지 않는 주장
임대인의 권리·의무는 전체가 승계되며, 신탁회사도 부분적 책임 제한을 주장할 수 없습니다.
※ 실무 주의점: 이런 논리를 제대로 반박하지 않으면, 오피스텔의 실제 가치보다 적은 보증금만 돌려받는 상황이 벌어질 수 있습니다.
04
실제 사례: 등촌동 신탁부동산 전세금 전액 회수
사건 개요
- 전세계약 종료 후 보증금 미반환
- 임대인 명의가 ‘신탁회사’로 변경됨
- 신탁회사의 책임 회피 및 축소 주장
대응 전략
- 법적 임대인 책임 인정 판례 인용
- 전입신고/확정일자 선순위 입증
- 신탁원부 조항에 대한 법리적 반박
결과
- 신탁회사의 항변 기각
- 보증금 전액 회수 성공
요약 및 결론
등촌동 오피스텔이 신탁부동산으로 되어 있다고 해서 보증금을 못 받는 것은 절대 아닙니다.
- 임차인의 대항력 선취 시점 확인
- 신탁계약 문구에 대한 정확한 법리적 해석
- 신탁회사의 주장에 대한 전문적인 반박 서면 작성
보증금 반환이 지연되거나, 신탁회사가 책임을 부인하고 있다면, 혼자 고민하지 마시고 바로 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
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