전세보증금

전세사기 의심될 때 만기 전 임대차 계약 해지하기

김민수법무법인 김앤파트너스

전세보증금반환부동산전문변호사

제52회 사법시험 합격, 사법연수원 42기 수료

임대차 계약 해지 가이드

전세사기가 의심될 때
만기 전 보증금을 지키는
선제적 대응 전략

만기까지 기다리는 것이 가장 위험할 수 있습니다

예기치 못한 집의 심각한 하자, 혹은 집주인의 연락 두절과 불안한 재정 상태. 이런 상황에서 단순히 계약 기간이 남았다는 이유만으로 만기를 기다리는 것은 보증금 회수의 골든타임을 놓치는 일이 될 수 있습니다.

적극적인 중도 해지를 통해 집행 권원을 미리 확보하는 것이 내 자산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

1 법적 효력에 근거한 해지

단순 변심이 아닌, 주택의 중대한 하자는 임차인이 정당하게 계약 해지를 요구할 수 있는 강력한 법적 근거가 됩니다.

민법 제625조에 따른 해지권

누수, 곰팡이, 설비 고장 등 주거 생활이 불가능할 정도의 하자가 발생했음에도 임대인이 수선 의무를 이행하지 않는다면, 임차인은 즉시 계약을 해지할 수 있습니다.

핵심 포인트

임대인의 의무: 단순 소모품(전구 등) 외에 난방 시설 고장, 누수 등은 임대인이 수리해야 함
증거 확보: 하자 발생 즉시 사진·영상을 남기고, 문자·통화 녹음·내용증명 등을 통해 수리 요청 사실을 입증

TIP

임대인이 정당한 이유 없이 수리를 거부하거나 연락을 회피한다면, 이를 근거로 적법하게 계약을 종료시킬 수 있습니다.

2 전세사기·깡통전세 의심 시 전략적 해지

임대인이 연락을 끊거나(잠적), 명의만 빌려준 바지 집주인으로 의심되는 경우, 형사 고소보다 민사적인 접근이 더 빠르고 효과적일 수 있습니다.

전략적 해지 3단계

상황 파악: 임대인이 연락 두절 상태라면, 당연히 하자에 대한 수선 요청에도 응답하지 않을 것
전략 실행: 수선 의무 불이행을 귀책사유로 삼아 계약 해지 내용증명 발송
효과: 내용증명이 도달(또는 공시송달)되면 계약은 중도에 종료

핵심: 만기를 기다릴 필요 없이 즉시 보증금 반환 소송과 경매 절차에 착수할 수 있는 길이 열립니다.

3 계약 기간 중 임차권등기명령 예외

주택임차권등기명령은 원칙적으로 계약 종료 후에 신청하지만, 위기 상황에서는 예외적으로 계약 기간 중이라도 신청이 가능합니다.

계약 기간 중 신청 가능한 예외 사유

거주 중인 주택에 대해 경매 절차가 개시된 경우
임대인이 파산 선고를 받은 경우
심각한 하자로 인해 거주가 불가능하여 중도 해지 사유가 명백히 입증된 경우

주의: 중도 해지를 근거로 등기를 신청할 때는 법원을 설득할 객관적인 증거(하자 사진, 수리 요청 및 불이행 기록 등)가 필수적입니다.

4 보증보험(HUG)이 있어도 서둘러야 하는 이유

“보증보험 들었으니 괜찮겠지”라고 생각하다가 낭패를 보는 경우가 늘고 있습니다.

최근 보증 사고 급증으로 심사 기준이 까다로워졌으며, 집주인의 사기 혐의나 약관 위반 시 지급이 거절되기도 합니다.

이중 안전장치 마련

보험 이행 거절 대비: 최악의 상황을 항상 염두에 두어야 함
선제적 판결문 확보: 집주인의 상황이 불안하다면, 보험 심사 결과를 마냥 기다리지 말고 먼저 계약을 해지하여 판결문(집행권원)을 받아두는 것이 훨씬 안전

TIP

나중에 보험이 막혀도 즉시 강제집행이 가능하여 시간을 낭비하지 않습니다.

5 판결 그 이후, 실질적인 회수 절차

소송은 보증금 회수의 시작일 뿐입니다. 승소 판결문 자체가 현금을 만들어주지 않습니다.

강제집행 방법

채권 압류 및 추심: 집주인의 주거래 은행 통장을 압류하여 자금을 확보하고 심리적 압박
부동산 강제경매: 해당 주택 외에 집주인의 다른 재산을 추적하여 경매 신청
채무불이행자 명부 등재: 집주인을 신용불량자로 등재하여 모든 금융 거래 차단

6 지연이자와 소송 비용의 회수

적법하게 계약이 해지되고 주택을 인도(이사 및 비밀번호 전달)했다면, 그 다음 날부터 연 12%의 지연이자가 발생합니다.

승소 시 청구 가능 항목

연 12% 지연이자: 주택 인도 다음 날부터 발생
소송 비용: 법원이 정한 범위 내의 변호사 선임료 등

소송비용액 확정 신청 절차를 통해 임대인에게 전액 청구할 수 있습니다.

보증금 분쟁,
초기 대응이 결과를 바꿉니다

전세사기나 깡통전세가 의심된다면, 막연한 기다림은 독이 됩니다.

하자를 입증하고, 적법하게 계약을 해지하며,
강제집행 권원을 확보하는 일련의 과정을 전문가와 함께 하십시오.

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전세사기 의심될 때 만기 전 임대차 계약 해지하기

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선제적 대응 전략